耕地三七五減租條例第十七條規定註釋-出租人不得終止契約

03 Feb, 2016

耕地三七五減租條例第17條規定:

 

耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:
一、承租人死亡而無繼承人時。
二、承租人放棄耕作權時。
三、地租積欠達兩年之總額時。
四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。
五、經依法編定或變更為非耕地使用時。
依前項第五款規定,終止租約時,除法律另有規定外,出租人應給予承租人左列補償:
一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。
二、尚未收穫農作物之價額。
三、終止租約當期之公告土地現值,減除土地增值稅後餘額三分之一。

 

說明:

 

按土地出租人與承租人間關於租約之訂立或終止,均係私法上法律關係,其權利義務,應由雙方當事人即出租人與承租人主張之。況本件原承租人因遷徙而向原告終止租約,依耕地三七五減租條例第十七條第二款之規定,原屬合法(最高法院42 年判字第43號)。耕地三七五減租條例第十七條之規定,係指耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有該條所定情形之一者,出租人不得終止契約而言,與承租人放棄耕作權不相牽涉,故承租人之放棄耕作權,仍得自由為之,不受該條規定之限制(最高法院42年台上字第1075號)。耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約,應依民法第四百四十條第一項規定,定相當期限催告承租人支付,於往取債務,並須於催告期滿,至承租人之住所收取,承租人仍不為支付,出租人始得終止租約(最高法院86年台上字第3324號)。

 

按耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:五經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定,終止租約時,除法律另有規定外,出租人應給予承租人左列補償:一承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二尚未收穫農作物之價額。三終止租約當期之公告土地現值,減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項分別定有明文。又耕地三七五減租條例第17條之規定,係指耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有該條所定情形之一者,出租人不得終止契約而言,與承租人放棄耕作權不相牽涉,故承租人之放棄耕作權,仍得自由為之,不受該條規定之限制(最高法院42 年度台上字第1075號判例意旨參照);耕地三七五減租條例第1條規定:耕地之租佃依本條例之規定,本條例未規定者,依土地法及其他法律之規定,則關於耕地經依法編定或變更為非耕地使用時,得終止租約,同條例第17條第1項第5款及第2項既已設有特別規定,自應優先適用。申言之,耕地租約在租賃期限未屆滿前,經依法編定或變更為非耕地使用時,出租人得予以終止租約,但應給予承租人補償。故承租人請求出租人補償,須以租約經出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止為前提而已,並非承租人有先為返還耕地義務之規定(最高法院94年度台上字第469號判決意旨參照);依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃,所承租之土地應以土地法第106條所規定之農地為限。倘成立租賃關係之始,係承租非農地供耕作之用者,其出租人與承租人間之關係,應依民法關於租賃之規定,而無耕地三七五減租條例之適用;倘自始即以承租農地供耕作之用,而成立三七五耕地租佃關係,嗣後於不定期限耕地租佃關係存續中,所承租之耕地經依法編定為非耕地使用時,雖出租人得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定,終止耕地租約,惟如出租人未依法終止耕地租約關係,原不定期限三七五耕地租佃關係並不因出租耕地嗣後變更為非耕地而受影響,否則耕地三七五減租條例第17條第2項之規定,將成具文,難以符合其保障佃農之立法本旨(最高法院91年度台上字第2628號判決意旨參照)。


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