土地法第三十四條之一規定註釋-共有土地或建築改良物多數決

03 Feb, 2018

土地法第34條之1規定:

 

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。
第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定,於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

 

說明:

 

土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨先承購,並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時,對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言,倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時,他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記(最高法院65年台上字第853號)。土地法第三十四條之一第一項所稱之處分,不包括分割行為在內,不得以共有人中一人之應有部分或數共有人之應有部分合併已逾三分之二,即可不經他共有人全體之同意,而得任意分割共有物(最高法院74年台上字第2561號)。土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承購權,簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時,即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一,則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分,其他共有人即不得主張優先承購權(最高法院72年台抗字第94號)。共有人出賣其應有部分時,依土地法第三十四條之一第四項規定,他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋之人,對於出租人出賣其土地時之優先購買權,具有相對的物權之效力(最高法院68年台上字第3141號)。土地法第三十四條之一第五項、第二項所規定之通知義務,純屬公同共有人間之內部關係,公同共有人未踐行此項通知義務,僅生應否負損害賠償責任之問題,對於出賣處分之效力,尚無影響(最高法院68年台上字第2857號)。土地法已於六十四年七月二十四日修正公布施行,依其第三十四條之一第一項前段規定共有土地之處分、變更,以共有人過半數及其應有部分合計過半數即可行之,非必需共有人全體同意,上訴人將共有之墓地變更使用種菜建屋,如在該法修正之後,且已獲過半數共有人及應有部分合計過半數同意,即無適用民法第八百十九條第二項餘地(最高法院67年台上字第949號)。土地法第三十四條之一第四項之優先購買權,係屬債權性質,此由該條項用語,與同法第一百零四條第二項及耕地三七五減租條例第十五條第三項用語不同,可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣,既經辦畢所有權移轉登記,則上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權,請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊,即無可准許(最高法院66年台上字第1530號)。土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購買權之行使,須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎,苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效,亦即自始不存在,則所謂優先購買權即無從發生(最高法院65年台上字第2113號)。土地共有人依土地法第34條之1第1項規定,出售共有土地之全部,其為處分之共有人,僅係對自己之應有部分處分自己之權利,其得一併處分他共有人之應有部分,乃源於法律之授權,並非以此剝奪他共有人依同條第4項所定之優先承買權,是共有人依首揭規定出售共有土地之全部時,他共有人依同條第4項規定得主張優先承買權利(最高法院86年度台上字第1737號裁判要旨參照)。


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