房地買賣案例-買到漏水屋可以求償嗎？從實務判決解析房屋漏水之瑕疵擔保與價金減少計算

案例摘要：

房屋漏水為不動產交易中最常見且最具爭議之瑕疵類型之一，實務上買受人於交屋後始發現漏水問題，常主張解除契約或請求減少價金。本文以臺灣高等法院105年度上易字第543號判決為核心，結合律師辦案經驗，深入分析民法第354條瑕疵擔保責任與第359條價金減少請求之適用要件。法院明確指出，漏水屬於減少房屋通常效用之瑕疵，出賣人原則上應負無過失責任，除非買受人於契約成立時已知或可得而知。實務並進一步發展出「價值減損」計算方式，即以交易時有瑕疵與無瑕疵之價差為準，而非單純修繕費用。即使漏水已修復，仍存在市場汙名損失，價值減損通常可達15%至19%。本文並說明不當得利返還之法律結構，指出減價部分之價金法律上原因已消滅，得依民法第179條請求返還，對於實務操作及買賣契約風險控管具有重要指引意義。

律師講解：

在實務辦案中，買受人最常提出的問題即是：「房屋漏水是否當然構成瑕疵？」依臺灣高等法院105年度上易字第543號判決見解，漏水問題明確屬於民法第354條所稱之「物之瑕疵」。所謂瑕疵，係指依通常交易觀念或契約約定，應具備之價值、效用或品質而未具備。房屋作為居住使用之標的，具備防水、防滲漏功能乃其基本效用，一旦發生漏水，即屬減少通常效用之情形。更重要的是，瑕疵擔保責任具有「無過失責任」性質，亦即出賣人即使無過失，仍須負責，除非能證明買受人於契約成立時已知該瑕疵或可得而知（民法第355條）。因此，在多數案件中，只要漏水存在於交屋時，即可構成瑕疵，買受人原則上即得主張權利。

臺灣高等法院105年度上易字第543號判決

按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，同法第359條亦定有明文。是買賣標的物雖有瑕疵，然瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約，僅得請求減少價金，買受人此項請求減少價金之權利，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。至買受人得請求減少之價金數額，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後定之。…被上訴人依民法第359條規定得請求減少之價金數額，應以104年1月12日系爭房屋買賣時有漏水瑕疵之市價，與兩造以無瑕疵房屋而成交之840萬元價金之差額定之。原審囑託鑑定系爭房屋於同年3月11日轉賣時，其漏水瑕疵有無完成修補之價格，其鑑定結果固不能據以認定系爭房地應否減少價金及其數額若干，然參照其鑑定報告說明：有瑕疵的建物，會因為修復費用及汙名損失而產生價值減損，有瑕疵修復後之房屋，仍與無瑕疵房屋市場價值不同，依其統計，因漏水導致之價值減損，於漏水已修復之情形，價值減損為時價之15 ~19％等語…，足認房屋漏水瑕疵會導致房地之價值減損，其經修復者，減損之程度為買賣時價格之15~19％，則未經修復者，其減損之比例應高於19％。上訴人交付系爭房屋予被上訴人時並未修繕漏水，則其實際市價與系爭房屋無漏水瑕疵之市價相比較，差額比例應高於19％，兩造交易系爭房地之價額為840萬元，此為系爭房地無漏水瑕疵應有之價值，則系爭房屋因漏水且未修復，其價值減損數額以840萬元之19％計算為159萬6,000元…，則被上訴人請求減少價金135萬4,500元，尚屬合理。上訴人雖抗辯被上訴人出售系爭房地之價格高於系爭估價報告認定之市價，被上訴人並未受損害，不得請求減少價金；縱得請求，因房屋修復後，即無交易價格之貶損，故應以修復費用為限等語。惟查房屋漏水無論是否修復，均將導致交易價值減損，而被上訴人得否請求減少價金及其數額若干，應以兩造交易時之狀況及價差為準，業如前述，核與嗣後修繕漏水所需費用若干、被上訴人轉售系爭房地時之市價無必然關係，且被上訴人以840萬元向上訴買入系爭房屋未及2月，僅得以700萬元價金轉售，顯有虧損，上訴人執此抗辯，委無可採。…按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查被上訴人已給付系爭房地價金840萬元予上訴人，而系爭房屋因有瑕疵而得請求減少價金135萬4,500元，則上訴人受領此部分價金之法律上原因已不存在，被上訴人依民法第179條後段規定，請求上訴人返還135萬4,500元，自屬有據。

一、解除契約或減少價金-民法第359條之選擇適用

當房屋存在漏水瑕疵時，買受人依民法第359條，得選擇解除契約或請求減少價金。然而，實務上法院通常傾向限制解除契約之適用。理由在於，解除契約將使交易完全回復原狀，對出賣人影響甚鉅，若瑕疵程度尚未達重大影響契約目的之程度，即可能被認為「解除顯失公平」，而僅允許減少價金。前開判決即指出，價金減少請求無須先行催告修補，即可直接行使，此與一般債務不履行之救濟方式不同，顯示瑕疵擔保制度之特殊性。從律師辦案經驗觀察，除非漏水情形極為嚴重（如結構性滲水或無法修復），否則多數案件最終均以減價方式解決，而非解除契約。

二、價金減少之計算標準-以價值差額為核心

本案最具實務價值之部分，在於法院對「價金減少數額」之計算方法。法院明確指出，減價應以交易時「有瑕疵之價值」與「無瑕疵之價值」之差額為準，而非僅以修繕費用計算。此一見解突破一般人認為「修多少賠多少」之直觀思維。依鑑定報告顯示，即使漏水已修復，房屋仍因過去漏水紀錄產生市場信任降低，即所謂「汙名損失」，其價值減損約為15%至19%。若尚未修復，則減損比例更高。本案中，房屋成交價為840萬元，法院以19%計算減損，認定減價約159萬餘元，而買受人請求之135萬餘元屬合理範圍。此一計算方式，對於實務上評估損害具有高度參考價值。

三、修繕費用與轉售價格之抗辯-法院之否定見解

在辦案過程中，出賣人常提出兩項抗辯：其一為「修繕費用有限」，其二為「買受人轉售價格未減損」。然而，法院對此均採否定見解。首先，修繕費用僅係恢復物理狀態之成本，並未反映市場價值之減損；其次，轉售價格受市場行情、個別交易條件等多重因素影響，與原交易之價值判斷無必然關聯。前開判決即指出，價金減少應回到「交易當時」之狀態判斷，而非事後變動。此外，該案中買受人短期內以較低價格轉售，反而佐證其確有損失。此一見解顯示，法院在認定損害時，採取客觀市場價值而非個案結果之標準，具有高度一致性與可預測性。

四、不當得利返還之法律結構-減價請求之延伸效果

最後，在法律結構上，價金減少請求往往與不當得利返還產生連動。依民法第179條規定，無法律上原因而受利益者，應返還之。當法院認定買受人得減少價金時，即表示原先給付之部分價金已失其法律上原因，出賣人受領該部分價金即構成不當得利。本案即據此判決出賣人應返還135萬餘元。此一法律結構在實務上極為重要，因其提供了具體請求權基礎，使買受人得直接請求返還金錢，而非僅停留於抽象減價概念。綜合而言，房屋漏水案件之核心，不在於單純證明漏水存在，而在於如何證明其對價值之影響，並透過鑑定及法律評價，具體化為可請求之金額。對於買賣雙方而言，於契約中明確約定屋況、檢測程序及責任分配，仍是避免爭議之最佳策略。

 -房地買賣-漏水屋- 

(相關法條=民法第354條=民法第355條=民法第359條=民法第179條=民法第373條)