房地買賣案例-買到違建被拆可以求償嗎？從瑕疵擔保到契約風險分配

13 May, 2026

案例摘要：

在不動產交易實務中，「買到違章建築」並非罕見，而當違建遭主管機關查報並拆除後，買受人往往直覺認為可以向出賣人請求解約或損害賠償。然而，從法院實務見解觀察，是否得請求賠償，關鍵並不在於違建是否存在，而在於買受人是否於締約時「知情」、出賣人是否「保證無違建」、以及契約是否已就瑕疵擔保責任作出「特約排除」。本文透過實際辦案經驗，結合臺灣高等法院臺南分院104年度重上字第112號判決、臺灣臺中地方法院106年度訴字第518號判決及最高法院相關見解，深入解析民法第354條、第355條及第359條在違建交易中的適用，並說明「現況交屋」、「瑕疵擔保免責條款」及「重大過失不知」等法律效果。文章最後並提出實務操作建議，提醒買方於購屋前應如何審慎調查與契約設計，以避免事後求償無門之風險。

律師講解：

在我多年處理不動產糾紛的經驗中，「違建被拆後要求賣方負責」幾乎是最常見的爭議之一。許多當事人會帶著憤怒來找律師，認為自己花了數千萬買房，結果因違章建築被拆除，居住面積大幅縮減，理應可以解除契約或請求賠償。但實務上，法院的判斷邏輯並非如此直觀，而是高度回歸契約內容與當事人締約時的認知狀態。

依民法第354條規定，出賣人應擔保標的物於危險移轉時無減少價值或效用之瑕疵；同法第359條則賦予買受人解除契約或減少價金之權利。然而，這一切的前提，是該瑕疵「未被買受人知悉」，且未經契約排除。也就是說，違建本身並不當然等於瑕疵責任成立，關鍵在於「資訊揭露」與「風險承擔」。

二、知情買受的法律效果：明知違建仍購買，即自負風險

在臺灣高等法院臺南分院104年度重上字第112號判決中，法院即明確指出，若買受人於締約時已明知房屋存在違建，且了解該部分有被拆除之可能，仍決定購買，則依民法第355條第1項規定，出賣人不負瑕疵擔保責任。買受人於簽約時已知3至5樓為增建部分，且契約中亦明載無法辦理登記之事實，甚至仲介亦於帶看時說明該情況。法院認為，買受人既已明知並承受該風險，即不得事後以違建遭拆除為由主張解除契約或減少價金。

最高法院84年度台上字第2320號判決亦採相同見解，強調若買受人明知瑕疵而仍購買，除非出賣人另有保證，否則不得主張瑕疵擔保。在我實務經驗中，這一類案件最常見的敗訴原因，就是買方「看到了，但沒在意」，或「知道有增建，但沒想到會被拆」，然而法律評價的重點並非主觀期待，而是「是否已知風險存在」。

臺灣高等法院臺南分院104年度重上字第112號判決

按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項、第355條第1項及第359條分別定有明文。次按「上訴人於訂約之初，即已明知買賣標的物中之系爭違建樓房有興建在公有土地上之瑕疵，而仍買受，且未能舉證被上訴人有為該部分樓房不會被拆除之保證，依民法第355條第1項規定，被上訴人自不負瑕疵擔保責任。上訴人以本件買賣標的物中，如系爭違建樓房被拆除，可使用面積每層僅23.93平方公尺，不堪居住，已失契約預定之效用，因物有瑕疵，而主張解除契約，殊無可取。」（最高法院84年度台上字第2320號判決參照）。上訴人於簽訂系爭買賣契約書時，已明知系爭房屋3至5樓為增建之情況，且依系爭買賣契約書第2條之規定，應知該部分樓房有被拆除之可能，仍予買受，而胡仕英於出售並交付系爭房屋前，尚未有系爭房屋遭查報為違章建築並限期拆除之情事，已如前述，上訴人復未能舉證胡仕英有為系爭房屋3至5樓增建部分不會被拆除之保證，依前揭意旨說明，被上訴人依民法第355條第1項規定，自不負瑕疵擔保責任，故上訴人主張其得依民法第359條規定，先位主張解除買賣契約並請求胡仕英返還前開買賣價金，或備位請求胡仕英減少價金，均屬無據。…系爭房屋仲介並已說明增建情形，上訴人本就系爭房屋之增建（包含上開3至5樓等增建）情形明知且不以為意，而有意承受；惟屋後防火空間之增建，衡諸一般不動產交易常情，尚非契約重要之點，且買受人通常不至因有此類增建，即打消其承買意願；上訴人已於兩造依簽約過戶點交後使用2年餘，遲至臺南市永康區公所、臺南市政府先後於102年12月間通知系爭房屋3至5樓違建之後，始於104年11月13日上訴時另主張系爭房屋1、2樓有上開防火巷道之增建（…被上訴人則爭執該部分增建並非經通知之違建），已有背誠信，且依舉重明輕之法理，被上訴人自不另負此瑕疵擔保責任，較為妥適。上訴人承受系爭房屋包含其內且19間套房皆有裝潢、家電及家俱，在交易當時原委託總價25,800,000元，嗣以買賣價金19,500,000元購買系爭房地，為兩造所不爭，出賣人胡仕英出售系爭房地顯已為頗大之減價讓步；因此，上訴人主張系爭房屋有民法瑕疵擔保責任之解約，減價規定之適用，即有未合；從而，上訴人請求被上訴人應負連帶賠償責任返還價金，或備位請求減少價金等情，均非正當。

三、現況交屋與免責條款：契約內容才是勝負關鍵

另一個關鍵，在於契約是否約定「現況交屋」及「免除瑕疵擔保責任」。臺灣臺中地方法院106年度訴字第518號判決，即是一個典型案例。契約明確記載增建部分無法辦理登記，並於簽約時由地政士手寫補充：「本件房屋依現況交屋，買方同意賣方免負瑕疵擔保責任」。法院認為，此一約定已明確將違建風險由買方承擔，因此買方不得再主張解除契約或請求賠償。依民法第366條反面解釋，瑕疵擔保責任原則上可以透過契約予以限制或免除，除非出賣人有「故意不告知瑕疵」之情形，該免責條款始可能無效。

臺灣臺中地方法院106年度訴字第518號判決

按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第354、355條定有明文。又依同法第366條規定之反面解釋，除出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效外，依法得以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務。。查系爭買賣契約並無消費者保護法及定型化契約規範之適用，已如前述。又買賣契約書上已載明系爭房屋增建部分為頂樓及後方一至三樓暨依現行法令無法登記之內容，被告並無故意隱瞞而不告知該增建部分並未辦理保存登記之行為等情，亦經認定在上；而系爭買賣契約書第15條「其他約定事項」，復由證人李文賢地政士於簽約當下，依買方之要求，以手寫方式加註：雙方約定，本件房屋依現況作點交。買方並同意賣方免負擔本件房屋物的瑕疵擔保責任等語…。則原告於簽約當下，應可認知此舉且未為反對之表示。本院因認系爭房屋頂樓及後方一至三樓增建部分依現行法令無法辦理所有權登記一節，業據買賣雙方依中古屋之交易常情約明在卷，原告自無從於簽約之後再以該增建部分依法無法登記為由，要求被告廖宛喬就此事由負瑕疵擔保責任，並據為解除系爭買賣契約之主張。

我在辦案時，經常看到買方忽略契約中的這些條款，甚至在簽約當下未仔細閱讀，即草率簽署。等到發生爭議時，才發現自己早已同意承擔風險。這也是為何我一再強調：不動產買賣的關鍵，不在交屋，而在簽約。

四、未告知與故意隱瞞：例外成立求償的關鍵

當然，並非所有違建案件買方都必然敗訴。若出賣人對於違建情形「故意隱瞞」或「提供不實資訊」，則即使有免責條款，仍可能成立責任。

依民法第355條但書規定，若出賣人故意不告知瑕疵，即不得主張免責。在實務上，法院會檢視以下幾點：

是否有刻意隱匿違建事實

是否提供錯誤或誤導資訊

是否保證該建物合法或不會被拆

然而，在多數案例中，只要契約已載明「增建部分」、「未登記建物」，且仲介或賣方曾說明，即難認定有故意隱瞞。

前述臺南高分院案件亦指出，即使買方主張某些細節（如防火巷違建）未被說明，但若整體增建事實已揭露，且該部分非屬交易核心，仍難成立瑕疵擔保責任。

這也反映出法院的基本立場：資訊已揭露時，買方應自行判斷風險，而非事後反悔。

五、律師辦案心得：買房前的三個關鍵風險控管

綜合上述實務見解，我在處理違建爭議案件時，會特別提醒當事人三個重點：