房地買賣案例-買到傾斜房屋如何主張價金返還？律師解析瑕疵擔保與不當得利之交錯適用

案例摘要：

不動產交易中，房屋傾斜問題往往涉及結構安全與市場價值重大減損，亦為瑕疵擔保責任最具爭議之類型之一。臺灣士林地方法院107年度訴字第1075號判決，即針對房屋傾斜達1/52之程度，是否構成民法第354條所稱之瑕疵，以及買受人得否依民法第359條請求減少價金並進一步依不當得利請求返還，作出完整論述。法院首先依結構技師公會鑑定結果，認定該房屋存在明顯傾斜，已足以減少其使用效用與交易價值，構成瑕疵。其次，法院援引最高法院相關判決意旨，指出減少價金之計算，應以無瑕疵與瑕疵物之市場價值差額為基準。再者，本案進一步強調，當買受人行使減少價金之權利後，出賣人對該部分價金之請求權即告消滅，已受領部分即構成無法律上原因之利益，應依民法第179條返還。此一見解，明確揭示瑕疵擔保責任與不當得利制度之連動關係，對實務操作具有高度指標性意義。

律師講解：

臺灣士林地方法院107年度訴字第1075號判決案件中，買受人於取得房屋後，經結構工程技師公會鑑定，發現該房屋室內樓板有明顯傾斜，外牆垂直測量最大傾斜量達1/52。法院依該鑑定報告認定，系爭房屋確實存在結構性傾斜問題，並進一步指出，依民法第354條規定，出賣人應擔保標的物於危險移轉時，具備通常效用及契約預定效用。所謂瑕疵，依最高法院73年台上字第1173號判決意旨，係指物未具備依交易觀念或契約應有之品質。房屋作為居住用途之不動產，其結構穩定性本即為核心價值，當傾斜程度已達明顯影響使用之程度，且可能隨時間惡化，即屬典型之價值減損瑕疵。法院因此肯認該傾斜已構成法律上之瑕疵，而非單純輕微缺陷。

臺灣士林地方法院107年度訴字第1075號判決

按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判意旨參照）。本件系爭房地經送請台北市結構工程工業技師公會鑑定後，依該公會108年7月17日（108）北結師銘（十三）字第1080672號函檢送之鑑定報告書，認「鑑定標的物現況室內樓版則有明顯傾斜現象，外牆面垂直測量最大傾斜量為1/52」，原告主張系爭房地有傾斜之瑕疵，此部分應堪採信。…按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號及99年度台上字第1972號判決意旨參照）。本件買賣標的之系爭房屋既存有上開傾斜瑕疵，已如前述，則原告主張得依民法第359條之規定請求被告減少買賣價金，於法自無不合。原告主張系爭房地因傾斜瑕疵所造成之價值減損部分，經囑託中亞不動產估價師事務所鑑定，依該所109年2月4日中字第20020401號函…檢送之不動產估報告書，依買賣當時即106年11月之市場價格，系爭房地因傾斜造成減損之價格為157萬455元。…再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。系爭房地存有傾斜之瑕疵，致系爭房地市場交易價值受有157萬455元之減損，應由被告負出賣人物之瑕疵擔保責任。而原告於107年2月經由裝潢人員告知系爭房地有傾斜後，即透過許顯彬向被告反應…，原告並於107年6月20日起訴對被告主張瑕疵擔保責任而請求減少買賣價金，則系爭房地之買賣價金應減少157萬455元。被告既不爭執已受領原買賣價金全部款項，上開經減少之價金部分即屬原告溢付而為被告超額領得，被告就此超額領得之款項，係核無法律上原因而受有利益，並原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告返還經減少之價金，應屬有據。

一、瑕疵擔保責任之成立：結構鑑定在訴訟中的關鍵角色

本案中，法院特別強調專業鑑定報告之證據價值。由台北市結構工程工業技師公會所出具之鑑定報告，已明確指出傾斜數值及現象，並具備專業性與客觀性，足以作為認定瑕疵存在之主要依據。從律師辦案經驗觀察，涉及房屋結構問題時，法院通常不會僅憑當事人主觀感受判斷，而必須依賴專業技師鑑定。因此，是否能提出具體、可信之鑑定報告，往往直接決定案件成敗。法院並未要求買受人證明實際生活不便，而是以客觀結構數據認定瑕疵，顯示瑕疵之判斷標準，已由「使用結果」轉向「結構風險與價值減損」。

二、減少價金之法律結構：市場價值比較法之採用

依民法第359條，買受人於瑕疵擔保責任成立時，得請求減少價金。本案法院援引最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號及99年度台上字第1972號判決意旨，指出減少價金之計算，應以「無瑕疵物之價值」與「瑕疵物之實際價值」比較為基準，而非單純依修繕費用或主觀損失。本案中，法院採用不動產估價師事務所鑑價報告，認定傾斜造成之價值減損為157萬455元。此一計算方式反映市場機制，即房屋一旦存在結構疑慮，即使尚未發生重大損害，其交易價值亦會立即下降。此亦顯示，減少價金制度之本質，在於回復交易公平，而非補償實際損失。

三、減價權行使之效果：價金請求權之縮減與消滅

本案另一關鍵法律論點，在於減少價金權利行使後之效果。法院援引最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨，指出買受人一旦行使減價權，出賣人對該部分價金之請求權即當然縮減。換言之，減價並非單純債權請求，而係形成權之行使，其法律效果在於直接改變原買賣契約之價金內容。因此，於減少範圍內，出賣人自始即無該部分價金之請求權存在。此一見解具有重大實務意義，因其影響後續請求權之性質，並成為不當得利請求之基礎。

四、不當得利之補充適用：價金返還之請求基礎

在本案中，被告已收受全部買賣價金，惟因減價權行使後，部分價金已無法律上原因存在，故法院進一步適用民法第179條不當得利規定，命出賣人返還157萬455元。法院明確指出，該部分價金係「溢付價金」，屬無法律上原因之利益，且買受人因此受有損害，構成不當得利返還要件。此一法律結構顯示，減價權與不當得利之間具有高度連動性：減價權決定「應付多少」，而不當得利則處理「已付過多如何返還」。在實務上，此種雙軌結構極為常見，亦為律師在起訴時應同時主張之法律依據。

本案清楚揭示，當房屋存在傾斜問題時，買受人得透過瑕疵擔保制度與不當得利請求雙重途徑主張權利。實務操作上，首先須透過專業鑑定證明傾斜程度及其對價值之影響；其次，應依市場價值比較法計算減價金額；再者，於行使減價權後，即可進一步請求返還溢付價金。尤其值得注意者，減價權之行使具有形成權性質，其法律效果直接影響契約內容，並構成不當得利之基礎。從律師辦案經驗觀察，傾斜房屋案件之核心，並非單純證明房屋有問題，而在於「如何透過鑑定與估價，將問題轉化為具體金額」，此亦為案件勝敗之關鍵所在。

-房地買賣-傾斜房 

(相關法條=民法第354條=民法第359條=民法第179條=民法第373條=)