房地買賣案例-買到傾斜房屋可以求償嗎？律師談瑕疵擔保與價金減少之實務操作

案例摘要：

不動產交易中，房屋是否存在傾斜問題，往往涉及結構安全與資產價值重大影響，亦為實務常見爭議。本案臺灣臺北地方法院105年度訴字第3744號判決，即針對買受人購入房屋後發現傾斜瑕疵，是否得向出賣人主張減少價金及損害賠償，提出完整論述。法院首先肯認房屋傾斜已達1/112之程度，足以影響使用及價值，構成民法第354條所稱之瑕疵，並進一步指出該瑕疵於契約成立時即已存在，且非一般檢查可得發現，買受人於取得鑑定報告後即刻通知，符合民法第356條之通知義務。另就現況說明書中「無傾斜」之記載，法院認為僅屬效用說明，尚未達民法第360條之保證程度，故仍回歸一般瑕疵擔保責任處理。最終法院依鑑價報告認定價值減損約10.11%，並以買賣價金為基礎計算減少價金之數額。本案揭示，傾斜房屋之法律責任，關鍵在於瑕疵存在時點、可否發現、通知是否即時及價值減損計算方式，對於實務具有高度參考價值。

律師講解：

臺灣臺北地方法院105年度訴字第3744號判決案件中，買受人於取得房屋後，經專業技師鑑定發現房屋存在最大傾斜率達1/112之情形，並主張該瑕疵已影響房屋使用及價值，遂向出賣人請求減少價金及損害賠償。爭點核心在於：房屋傾斜是否屬於民法第354條所稱之「瑕疵」，以及該瑕疵是否於危險移轉時即已存在。法院指出，所謂瑕疵，係指物欠缺通常效用或契約預定效用，而房屋作為居住用途之建物，其結構穩定性本即為基本要件。當傾斜程度已達影響使用便利甚至可能持續惡化之程度，自難認為符合一般交易上合理期待。法院進一步依鑑定報告認定該傾斜確已存在，並可能隨時間擴大，故已構成減少價值之瑕疵。此一見解顯示，在不動產交易中，結構性問題並不限於倒塌或重大危險，只要足以影響使用或市場價值，即可能成立瑕疵。

臺灣臺北地方法院105年度訴字第3744號判決

按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，及買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條第1項、第359條、第360條分別定有明文。…查系爭契約附表之「標的物現況說明書」，賣方即被告於編號17「本棟建物是否有傾斜」項目，勾選「否」…之事實，為兩造所不爭執，堪認被告於締約時，已向原告表示系爭房屋並無傾斜情事。次觀諸現況說明書之全文，並未就傾斜之說明連用「保證」文字，亦未以其他方式表示保證「無傾斜」而又足與其他不具保證意涵之單純說明有所區別，衡諸交易常情，堪認被告就現況說明之真意，應僅止於表明系爭房屋預定效用為「無傾斜」，非被告就「無傾斜」乙事表示願依民法第360條規定負更重之保證責任。次查原告主張系爭房屋傾斜之事實，業已提出莊忠鵬土木技師事務所105年2月25日出具之鑑定報告書附卷為據…，該報告鑑定結果為「本案前後方向之最大傾斜率為1/112，傾斜率介於1/40~1/200，所以會有使用不便之情形」…，核與原告與鄰居王先生之對話內容中，王先生亦提及二十多年前即疑有傾斜問題，但未作鑑定等情大致相符…，則系爭房屋確有傾斜情事，洵堪認定。雖被告以鑑定報告測量方式係利用崁燈孔作該點之底版水準測量，但檢送之相片無法判斷水準儀頂端已接觸版底，故其量測之高程令人存疑，且系爭標的物水準測量，應係以「樑底」水平測量操作，但莊忠鵬土木技師卻選擇有爭議之「版底」作為水準測量等情為由，主張鑑定結果不足採信，惟查證人莊忠鵬業已到庭說明系爭房屋無法用垂直線測量，故採水準儀測量，而其測量頂板，係因頂板較地板更不容易變動，再以測量八個點之方式降低誤差等語，敘明選用鑑定方法之考量，並以量測八個不同位置之數值再平均計算之方式，降低操作所發生之誤差…，自難認鑑定方法有何不可採信之瑕疪。次按系爭房屋既有達1/112之傾斜，已如前述，衡諸一般經驗，傾斜如未加修復，終將使傾斜之勢日漸加鉅，造成更嚴重之問題，堪認系爭房屋因傾斜，確有導致減少使用價值或房屋滅失風險，與「無傾斜」房屋不能相提並論，當屬未達契約預用效用之瑕疪。又證人莊忠鵬證稱，伊研判傾斜事態應該已經發生於十年以上等語，有本院上揭言詞辯論筆錄可稽，亦足認傾斜瑕疪，於契約成立時，業已存在，且非屬依通常程序檢查所能發現者，嗣原告於取得莊忠鵬105年2月15日之鑑定報告後，旋於同年3月29日向被告發存證信函，通知系爭房屋有傾斜之瑕疪，相距不過月餘，衡情已屬「即刻」通知。雖被告另主張該存證信函未合法送達，原告怠於通知，視為承認所受領之系爭房屋無瑕疪等情，惟查原告通知被告之存證信函係因被告「招領逾期」而退回，…，堪認被告未受通知係可歸責於被告之事由，非原告怠於作為，按諸民法第360條之立法意旨，自應認原告並未怠於通知，故被告主張依民法第356條規定，視為原告承認所受領之物無傾斜之瑕疪等情，亦非可採。按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量，有最高法院86年度台上字第1615號判決意旨可供參照。查原告就系爭房屋傾斜，雖請求被告賠償1,875,000元，惟經審酌被告提出之國泰不動產估價師聯合事務鑑價報告內容…：最大斜率為1/112之案例A（見該報告書第60頁）減損價值9.93%，最大斜率為1/40之案例B減損價值12.20%，最大斜率為1/143之案例C減損價值9.93%，經鑑定估算認勘估標的之不動產價值減損率為10.11%；正常無瑕疪建物總價為12,309,391元…等情，以及系爭契約之價金為1,250萬元，與前揭鑑價報告所指正常無瑕疪建物總價尚屬相當，併同系爭房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值之資產，而傾斜對房屋價值減損之影響，在於傾斜之勢萌發時，即可預見未來減損或滅失風險日增，致房屋即刻反映交易性貶值問題，縱本件原告就其實際生活之不便未有證明，亦另涉修復、排除之技術性貶值問題，與交易性貶值分為不同考量；房地合一使用，得合併評估貶值等一切情狀，核原告請求減少價金於相同上揭鑑定報告所指10.11%減損率範圍內之1,263,750元…為有理由，逾此範圍為無理由。

一、現況說明書之法律效果：是否構成品質保證

本案另一重要爭點，在於出賣人於「標的物現況說明書」中勾選「無傾斜」，是否構成民法第360條所稱之品質保證。法院採取嚴格解釋，認為現況說明書之記載，除非明確表達保證意思，否則通常僅屬資訊揭露或效用描述，而非法律上之保證責任。本件中，說明書並未使用「保證」或類似明確語句，亦未與其他說明區隔，因此應認其性質僅為對房屋現況之一般描述，而非承擔加重責任之保證。此一判斷在實務上具有重要意義，因為若認定為保證，則即使出賣人無過失，仍須負不履行損害賠償責任；反之，若僅屬一般說明，則回歸瑕疵擔保制度。亦即，法院透過區分「說明」與「保證」，劃分出賣人責任範圍，避免過度擴張責任。

二、瑕疵存在時點與通知義務：買受人是否喪失權利

依民法第356條，買受人須於發現瑕疵後即刻通知，否則視為承認無瑕疵。本案中，法院認定該傾斜瑕疵早於契約成立前即已存在，且屬非通常檢查所能發現之隱蔽瑕疵。又買受人於取得鑑定報告後約一個月內即寄發存證信函通知出賣人，符合「即刻通知」之要求。至於通知未送達，係因出賣人未領取郵件所致，屬可歸責於出賣人之事由，故不得主張買受人怠於通知。法院此一見解強調，通知義務之履行重在「是否已為合理通知行為」，而非形式上是否實際送達，避免出賣人藉由拒收通知逃避責任。此亦與民法第360條立法精神一致，即在保護善意買受人之權益。

三、救濟方式之選擇：解除契約或減少價金

依民法第359條，買受人得選擇解除契約或請求減少價金。然而法院指出，是否准許解除，須考量公平性。在本案中，房屋雖有傾斜，但尚未達無法使用之程度，若逕予解除契約，可能造成雙方利益失衡，故採取減少價金之方式較為適當。此亦符合實務上對不動產交易之穩定性考量，即在瑕疵未達重大程度時，以調整價金作為主要救濟方式。此外，法院亦指出，即使未證明實際生活不便，仍可因市場價值減損而請求減價，顯示瑕疵之評價不以主觀使用影響為限，亦包含客觀交易價值之降低。

四、價金減少之計算：市場價值與鑑價方法之運用

關於減少價金之計算，法院援引最高法院86年度台上字第1615號判決意旨，指出應比較「無瑕疵之市場價值」與「瑕疵物之實際價值」，並以此差額作為減價基準。本案中，鑑價報告評估傾斜造成約10.11%之價值減損，法院並確認買賣價金與市場價格相當，故直接依該減損比例計算減價金額為1,263,750元。值得注意的是，法院亦區分「技術性修復成本」與「交易性貶值」，認為即使未進行修復，市場已反映其風險與價值下降，因此減價應包含此一交易性因素。此一見解顯示，在不動產瑕疵案件中，鑑價報告具有關鍵證據地位，而減價計算亦須綜合市場機制與風險評價，而非僅以修繕費用為限。

本案清楚揭示，買到傾斜房屋時，買受人仍可依瑕疵擔保責任請求救濟，但須同時注意幾個關鍵要件：首先，須證明傾斜已達影響價值或效用之程度；其次，該瑕疵須於交付時即已存在且非通常檢查可發現；再者，買受人應於發現後即刻通知；最後，減價金額需透過鑑價或市場比較具體計算。此外，現況說明書之記載是否構成保證，將直接影響責任範圍，應特別審慎解讀。從律師辦案經驗觀察，傾斜房屋案件的勝敗關鍵，往往不在於是否存在瑕疵，而在於證據能力、鑑定方法與價值減損之精確計算，亦即「如何證明」，遠比「是否有問題」更為重要。

 -房地買賣-傾斜房 

(相關法條=民法第354條=民法第356條=民法第359條=民法第360條=民法第373條=)