房地買賣案例-「現況交屋」不等於免責！房屋傾斜仍屬重大瑕疵之責任判斷

案例摘要：

在中古屋交易中，「現況交屋」條款經常被誤解為賣方可全面免除瑕疵擔保責任，然實務判決一再指出，此種理解並不正確。臺灣高等法院108年度上更一字第54號判決即為代表案例，法院認定房屋傾斜達危及結構安全程度，已構成重大瑕疵，縱使契約約定「現況交屋」，仍不得排除賣方責任。依民法第354條，出賣人應擔保標的物於危險移轉時具備通常效用，而最高法院73年台上字第1173號判例亦指出，欠缺通常品質即屬瑕疵。本案中，房屋傾斜率已超過安全標準，甚至達重建程度，顯已影響居住安全與使用價值，法院因而認定構成瑕疵。又買方並未於締約時知悉該傾斜情形，賣方亦未告知，故不得以現況交屋抗辯免責。本文從律師辦案經驗出發，解析重大瑕疵之判斷標準、現況交屋條款之效力界線及舉證責任分配，提供實務交易風險控管建議。

律師講解：

在我承辦中古屋買賣糾紛案件中，最具爭議性的類型之一，即為房屋結構性問題，如傾斜、地層下陷或基礎不穩等，而賣方往往以「現況交屋」作為抗辯，主張買方應自行承擔風險。本件參考臺灣高等法院108年度上更一字第54號判決，即涉及房屋傾斜嚴重之情形。該案中，房屋傾斜差值高達18.2公分及19.9公分，傾斜率達1/37及1/49，依臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊標準，已達「重建或瀕臨重建」等級，顯示其結構安全已受重大影響。然而，賣方於交易過程中並未告知該情形，且契約僅記載「現況交屋」，遂引發買方是否仍得主張瑕疵擔保責任之爭議。

臺灣高等法院108年度上更一字第54號判決

按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。…系爭房屋向大湖街131巷相反方向傾斜差值高達18.2㎝及19.9㎝，傾斜率達1/37及1/49，受損情形依95年10月「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」標準屬重建及瀕臨重建等級；其傾斜成因，係當不同型式基礎因土壤承載力不足，回填土石不均勻發生地基鬆動、地層沈陷、淘空、土壤流失、建物施工不良或地震等問題時，會造成建築物不均勻下陷的結果，會產生傾斜情形；依前損害鄰房手冊標準傾斜率超過1/40者，不論損害情狀如何，對標的物基準或結構之強度等均可能造成結構安全之威脅，已達拆除重建之程度等情，有卷附北市建築師鑑定報告可稽…。堪認系爭房屋之傾斜程度，顯已減少房屋之通常效用，核屬有瑕疵甚明。…洪新德委由王榮隆出售系爭房地，王榮隆曾先後至該屋察看2次，並未察覺該屋有異樣或瑕疵；洪新德原委託出售價格4488萬元因高於該區市售行情，致無人詢價，王榮隆乃主動與洪新德洽談降價，始以3730萬元出售予方登瑩，並非方登瑩明知該屋有瑕疵，央求洪新德降價等情…；再佐以代書陳仁奇於原審證述：「簽約過程都沒有提到傾斜，系爭買賣契約手寫記載『依現況交屋』是雙方要求記載，係就房屋有無漏水作說明」等語…，核與洪新德自陳：「簽約前方登瑩來看屋時，伊並未提及房屋有傾斜之事，於簽約買賣契約現場，伊並未與方登瑩說系爭房屋傾斜，只提到要現況交屋等情相符…）；堪認系爭房地買賣之磋商及締約過程中，買賣雙方均未曾就系爭房屋傾斜之情形為討論，買方亦未以房屋傾斜、有瑕疵為由，要求降價之情事。至於系爭買賣契約第9條第3項記載「依現況交屋」係針對房屋漏水部分所為之說明，要與房屋傾斜乙事無關。此外，何欣玲又無法舉證方登瑩於買屋前或締約時，即已知悉該屋有傾斜之瑕疵乙節，自難僅系爭買賣契約第9條第3項記載「依現況交屋」為由，即可謂方登瑩於締約時即已知悉該屋傾斜之瑕疵存在。故何欣玲以方登瑩多次至系爭房屋察看並議價，且約定以現況交屋為由，抗辯方登瑩明知該屋有傾斜之狀況，不得主張物有瑕疵云云，並無可採。

一、法律核心：重大瑕疵之判斷標準

依民法第354條第1項規定，出賣人應擔保標的物於危險移轉時無減少其通常效用之瑕疵。最高法院73年台上字第1173號判例進一步指出，凡依通常交易觀念認為應具備之品質而欠缺者，即屬瑕疵。本案中，法院依建築師鑑定報告認定，該房屋因地基問題產生不均勻下陷，導致傾斜率超過安全標準，甚至達需拆除重建之程度。此種情形，不僅影響房屋之市場價值，更直接危及居住安全，顯然已超越一般瑕疵範圍，而屬重大瑕疵。從律師實務觀點而言，判斷是否構成瑕疵，應著重於是否影響「通常效用」與「安全性」，而非僅限於外觀或輕微缺失。

二、現況交屋條款：免責效力之界線

本案另一關鍵爭點，在於「現況交屋」條款是否可排除瑕疵擔保責任。實務上，此類條款常被用於中古屋交易，意在確認買方接受房屋現況。然而，法院明確指出，該條款僅能適用於雙方已知或可得知之瑕疵，例如漏水、裝潢老舊等，而不及於未揭露之重大結構問題。本案中，代書證述該條款係針對漏水問題所為說明，與房屋傾斜無關，且雙方於締約過程中未曾討論傾斜問題。因此，法院認定該條款無法涵蓋本件重大瑕疵，亦無法作為免責依據。此一見解顯示，現況交屋並非「全面免責條款」，其效力須依具體情形加以限縮解釋。

三、買方知情與舉證責任之分配

依民法第355條規定，若買方於締約時已知瑕疵，則賣方不負擔保責任。然而，本案中，賣方未能證明買方於購屋前已知房屋傾斜，亦未於看屋或簽約過程中揭露該情形。法院並指出，買方多次看屋及議價，並不足以推認其已知重大結構問題，尤其該瑕疵並非一般人可輕易察覺。從舉證責任角度而言，主張免責之一方（即賣方），應負舉證責任證明買方已知瑕疵，否則即應承擔不利後果。此一分配原則，在實務上極為重要，亦提醒賣方應確實履行告知義務。

四、律師實務建議：重大瑕疵揭露與契約明確化

綜合本案判決與實務經驗，可以明確看出，房屋交易中最大的風險在於資訊不對稱。對賣方而言，若知悉房屋存在結構性問題，如傾斜、地層下陷等，應於交易前明確揭露，並於契約中具體記載，否則即使約定現況交屋，仍難免除責任；對買方而言，則應透過專業鑑定或結構檢測降低風險，避免僅憑外觀判斷。此外，契約條款應具體化，例如明確列出已知瑕疵及其範圍，而非僅以概括性條款處理。從律師辦案角度觀察，多數爭議並非源於法律規範不足，而是源於當事人未將重要事項「寫清楚」。唯有將債之本旨具體化，方能避免事後爭議並確保交易安全。

-房地買賣 

(相關法條=民法第354條=民法第355條=民法第373條)