房地租賃案例-承租人自殺成凶宅，房東可以求償嗎？律師辦案經驗解析租賃責任與侵權界線
案例摘要：
在房屋租賃實務中，「凶宅」所衍生之價值減損爭議，常使出租人主張損害賠償，尤其當事件發生於租賃期間，更容易將責任歸咎於承租人或其允許使用之第三人。然而，筆者承辦相關案件時發現，法律評價並非單純以結果論斷，而須回歸侵權行為及租賃關係之構成要件。依最高法院104年度台上字第1789號民事判決，欲依民法第184條第1項後段成立責任，須具備「故意以背於善良風俗方法加損害於他人」之主觀要件，而自殺行為是否具備此種損害他人之故意，尚非當然成立。另一方面，承租人是否應依民法第432條、第433條負責，則須視是否違反善良管理人注意義務，以及是否造成租賃物「物理性毀損或滅失」。實務上多認為，凶宅價值減損屬於純粹經濟損失，並非所有權本身之侵害。
律師講解：
我曾承辦一起典型案件，承租人將房屋提供其友人使用，該友人於屋內自殺身亡，房屋隨即成為社會觀念上所稱之「凶宅」，導致房東日後難以出租或出售，價值大幅減損。房東直覺認為，既然事件發生於租賃期間，且係承租人允許第三人使用，自應由承租人負全部賠償責任，遂依侵權行為及租賃契約請求損害賠償。然而，案件進入訴訟後，法院審理方向卻與當事人預期大不相同。法院首先檢視是否成立侵權行為，再進一步判斷是否符合租賃責任之構成要件，最終結果並未完全支持房東請求。此一案件顯示，凶宅爭議雖在社會觀感上具有高度衝擊，但法律上仍須嚴格區分責任成立之要件。
凶宅通常構成買賣標的物瑕疵，自殺行為人之繼承人應否就凶宅屋主所受之房屋價損負侵權行為責任問題。死者在死亡瞬間，同時形成兩種狀態。其一為該房屋成為俗稱之凶宅；其二為死者之權利能力消滅。權利能力消滅之同時，房屋成為凶宅，死者已非權利主體，無法享受權利負擔義務，對於屋主並不負擔損害賠償之義務，也不發生由其繼承人繼承並負擔賠償責任之問題，因此無成立侵權行為之可能。
當自殺人係經承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人，承租人是否有違反保管租賃物之善良管理人注意義務，而應負第四三三條損害賠償責任？
一智識正常之成年人，明知房屋非其所有，倘其於該屋內自殺死亡，將使該屋成為俗稱之凶宅，日後難以出租或出售，乃仍選擇在該屋之倉庫辦公室內自殺，結束其個人生命，自應就其行為造成他人之損害，負過失責任。承租人允許為該屋使用之第三人，準此，承租人自應就其允許為該屋使用之第三人，在該屋內自殺身亡所造成出租人之損害，承擔未盡善良管理人保管義務之賠償責任。
二、侵權行為責任：自殺是否屬「背於善良風俗」之故意行為
依民法第184條第1項後段規定，須行為人「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人」方負侵權責任。最高法院104年度台上字第1789號判決明確指出，此類型侵權責任須具備高度主觀惡性，即行為人必須明知並意圖造成他人損害，或至少預見損害發生而不違背其本意。然而，自殺行為本質上係對自身生命之終結，其主觀目的通常在於自我了結，而非加害他人財產利益。法院即指出，若無證據證明自殺者係基於損害房屋價值之故意，則難認符合侵權行為之主觀要件。此一見解亦與最高法院103年度台上字第583號判決相呼應，顯示自殺行為不當然構成侵權責任。因此，出租人若欲主張侵權行為，須舉證證明行為人具有損害他人之故意，否則請求難以成立。
最高法院104年度台上字第1789號民事判決
按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，應負損害賠償責任，固為民法第一百八十四條第一項後段所明定。該侵權行為類型之構成要件，須行為人主觀上有故意以背於善良風俗為方法、手段，以達加損害於他人之目的，即行為人對加損害於他人，須有主觀上之故意始足當之。而所謂故意，包括明知並有意使其發生（直接故意）或預見其發生而其發生並不違背其本意（間接故意）。原審未說明許育誠係明知並有意以自殺行為造成系爭房屋之價值減損或預見其自殺行為將導致系爭房屋價值之減損而不違背其本意所憑之依據，遽認許育誠應依民法第一百八十四條第一項後段規定，對被上訴人負損害賠償責任，進而為不利上訴人之論斷，不惟速斷，且有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。
惟自殺屬於極端終結生命之方式，雖為社會所不贊同，但是否即為有背於善良風俗，不無疑義。燒炭自殺，雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為，但何以有侵害房屋財產上利益之故意，次按，因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之「第三人應負責之事由」，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民法第四百三十三條定有明文。倘林○不應依民法第一百八十四條第一項後段負損害賠償責任，上訴人林麗娜即無依民法第四百三十三條負損害賠償責任之餘地。再者，民法第四百三十二條第一項、第二項前段規定「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任」。所謂善良管理人之注意義務，係指交易上一般觀念，有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意，自殺人在房屋燒炭自殺，及承租人如何未盡注意義務均有疑問（最高法院103年度台上字第583號民事判決）。
三、承租人責任：善良管理人注意義務之界線
當侵權責任難以成立時，出租人往往轉而主張承租人違反租賃契約義務。依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物；第433條則進一步規定，承租人對其同居人或允許使用之第三人所致之損害負責。然而，問題在於，自殺事件是否屬於承租人未盡注意義務所致。實務上認為，善良管理人注意義務係指一般具有相當知識經驗之人於同一情況下應盡之注意，但自殺行為具有高度個人性與突發性，承租人是否能預見並防止，往往存有疑問。若無證據證明承租人明知該第三人有自殺傾向，或有具體危險徵兆而未採取必要措施，則難認其違反注意義務。此亦為多數法院採取較為保守之認定標準。
四、凶宅價值減損：純粹經濟損失與所有權侵害之區別
在損害類型上，凶宅爭議最大爭點在於「房價下跌是否構成法律上損害」。依臺灣高等法院101年度上易字第183號判決見解，凶宅雖影響市場交易價格，但房屋本身並未發生物理性毀損，所有權人仍得占有、使用該不動產，其權能並未受侵害。因此，此類損失屬於「純粹經濟損失」，而非侵害物權。此一區分在法律上極為重要，因侵權行為原則上不保護純粹經濟損失，除非另有特別規定或符合特定侵權類型。另一方面，民法第433條所稱「毀損、滅失」，實務上亦限於物理性損害，而不包括心理或市場價值之減損。因此，凶宅所造成之價值貶損，通常難以直接構成租賃物毀損之要件。
所有權受侵權行為法所保護的，除物之占有、實體侵害及權利歸屬外，尚包括使用功能的妨害。惟房屋交易價值貶損是否即構成所有權之侵害，房屋變成凶宅，房屋本身並未發生任何物理性變化，亦不影響所有人占有系爭房屋或依其目的而使用，所有人就房屋所有權權能的行使並未受到任何限制，因此不能認為房屋所有權受到侵害。故房屋交易價值貶損所產生之財產不利益，即為獨立於所有權以外而發生之純粹經濟上損失（臺灣高等法院101年度上易字第183號判決）。
五、律師實務觀察：責任成立的關鍵在於「要件精準對應」
從律師辦案經驗來看，凶宅案件之爭議核心，在於當事人常以「結果不公平」作為主張基礎，但法院則以「法律要件是否具備」為判斷標準。出租人若欲成功求償，須逐一證明侵權行為之故意要件，或承租人違反善良管理人注意義務，並進一步證明損害屬於法律上可保護之範圍。然而，現行實務對於自殺行為、純粹經濟損失及租賃物毀損之認定，均採取相對嚴格之標準，導致出租人請求成功之案例並不多見。因此，在契約設計上，建議出租人可透過特別約定，例如禁止特定使用行為、要求投保保險或約定特殊違約責任，以降低風險。總結而言，凶宅案件並非單純道德或情感問題，而係高度法律技術性問題，唯有精確掌握法條要件與實務見解，方能在訴訟中取得有利結果。
蓋依民法第433條之規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任」。最高法院對第433條「租賃物毀損、滅失」的解釋，以物理性的毀損、滅失為限，與其在處理侵權行為責任的立場一致，即「系爭房屋本身未遭受任何物理性變化，所有權未受侵害」。最高法院之見解，值茲贊同。蓋依第433條之文義，須第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人始負損害賠償責任。
-房地租賃
(相關法條=民法第184條=民法第432條=民法第433條=民法第148條=刑法第309條=刑法第310條=)
瀏覽次數：9
