房地租賃案例-房客帶朋友入住卻變凶宅，房東可以向承租人求償嗎？律師解析承租人代負責任

案例摘要：

房屋出租後，若承租人允許第三人使用租賃物，而該第三人於屋內自殺導致房屋成為凶宅，房東是否得向承租人求償，為實務上極具爭議之問題。臺灣高等法院108年度上字第782號判決，除再次確認「在他人房屋內自殺」屬違反善良風俗之侵權行為外，更進一步發展出承租人代負責任之重要見解。法院認為，凶宅所造成之價值減損，雖非物理毀損，仍屬重大財產損害，且其影響程度不亞於物理損壞，應類推適用民法第433條，使承租人就其允許使用之第三人行為負損害賠償責任。本案並依不動產估價報告，認定房屋價值減損達210萬餘元。此一判決重要意義在於，突破傳統僅限「物理毀損」之理解，將凶宅貶值納入租賃責任體系，建立房東得同時向「行為人」及「承租人」求償之雙軌結構。

律師講解：

臺灣高等法院108年度上字第782號判決中，承租人將房屋提供第三人使用，而該第三人於屋內燒炭自殺，導致房屋成為凶宅並產生重大價值減損。法院首先確認，依一般社會經驗，凶宅將嚴重影響買賣及出租意願，並降低市場價格，此已屬不動產交易上之通念。且經專業估價報告認定，該房屋價值減損達210萬餘元，顯示損害具體存在。法院並認定，行為人明知該房屋非其所有，仍選擇於該處自殺，對於房屋價值減損具有可預見性，構成故意侵權行為。

臺灣高等法院108年度上字第782號判決

按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，應負損害賠償責任，民法第184 條第1 項後段定有明文。又民法第184 條第1 項後段所謂背於善良風俗，並不限於一般風情民俗，只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內。又生命權為基本權之一部，自殺屬終結生命之極端方式，為國民感情及風俗所不認同，何況刑法第275 條對於教唆或幫助他人使之自殺，或受其「囑託」或「得其承諾」而殺之者，明定行為人應受刑罰處罰，足見我國法律亦不承認對自己生命有充分處分權，方有幫助他人自殺或得其承諾者而殺之，應課以刑責之規定與必要。至刑法對於自殺者雖未課以刑責，但此係考量自殺之人既不惜戕害自己生命，即令再課以刑責，亦無法發生刑罰教育等功能與目的，反而不如促成其對生命價值、尊重之再認識，非可因刑法無處罰自殺者之規定，即認自殺行為未違反善良風俗或法律規範價值，即依我國一般風俗民情與法制等情狀以觀，堪認自殺行為違反公序良俗。…蔡德林於106年11月19日在系爭房屋內燒炭自殺死亡，並經報紙報導等情…，堪認系爭房屋為俗稱之凶宅。而凶宅之出租、買賣較之一般房屋之買賣、出租，通常被嫌惡，為社會經驗法則。是其內有人自殺之房屋當影響買受及承租意願，進而影響交易價值，此觀內政部為避免交易糾紛，亦於其公告之成屋買賣契約範例，將建物內是否曾發生兇殺、自殺致死之情，列為買賣應確認告知之事項足徵，即房屋發生自殺，嚴重影響其價值之貶損，已為社會通念。參諸本件經兩造同意原審囑託系爭估價事務所就系爭房屋於106 年11月19日時之正常市價及因系爭自殺事故發生減損之金額鑑定之結果，認因系爭自殺事故致系爭房屋價格減損210萬1,482元等節，有系爭估價事務所107年11月28日107日訴估字第82號函暨所附估價報告書（下稱系爭估價報告）附卷可憑…，足證系爭房屋內曾發生非自然死亡現象，確實造成系爭房屋價值減少。蔡德林於系爭房屋燒炭自殺時，明知系爭房屋非其所有，當可預見倘其於該屋內自殺死亡，將使該屋成為凶宅，日後有難以出租或出售，其仍執意為之，造成他人之損害，自屬故意。堪認蔡德林於系爭房屋內自殺之行為，係故意以背於善良風俗之方法加損害於被上訴人，致被上訴人受有系爭房屋價值貶損之損害，對被上訴人構成民法第184 條第1 項後段之侵權行為。…。再者，稽之民法第433條規範意旨，係以出租人基於與承租人簽訂租賃契約而交付租賃物與承租人占有、使用、收益，致失其對租賃物之直接管領，且該第三人與出租人並無租賃關係存在，出租人得對其主張者僅為侵權行為責任，是民法第433條所稱該第三人應負賠償責任，當指第三人之侵權行為賠償責任。如認第三人之行為未造成系爭房屋物理上之毀損或滅失，承租人即無須依民法第433 條代負賠償責任，無異認出租人僅得依侵權行為責任對第三人請求，而失民法第433 條代負責任規範目的，已與上開規定意旨顯然有悖。況同樣基於承租人任意將系爭房屋交由第三人使用之情，該第三人所致租賃物之毀損或滅失，承租人應代負賠償責任；如第三人非導致租賃物物理上之損害，而為其他如本件之經濟上損害，承租人即無庸代負賠償責任，其法評價顯非一致。且以凶宅而言，其不若房屋受物理上毀損而有修繕之可能，在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋之交易價值減損及流通障礙，影響出租人之使用、收益，該屋價值減損程度不亞於其物理上之毀損、滅失，二者間並無應予區別評價之法理依據，是基於相同者等之，不同者不等之法理，應認民法第433 條未就承租人允許第三人使用租賃物，該第三人對租賃物造成出租人非物理上之利益損害為規定，屬法律漏洞，而非立法者另有裁量，自應類推適用民法第433 條規定。…被上訴人主張兩造於103年4月10日就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，系爭租賃契約租賃期間屆滿後合意轉為不定期租賃等情…。而蔡德林為上訴人允為使用系爭房屋之人，系爭房屋因蔡德林於106年11月19日上午11時在屋內燒炭自殺身亡，因而成為凶宅，致被上訴人受有系爭房屋價值減損210萬1,482元之損害等節，復如前述。依上開說明，上訴人就其允許使用系爭房屋之第三人蔡德林，因系爭自殺事故所致系爭房屋價值之減損，自應代負損害賠償責任。

一、侵權責任成立：自殺行為仍屬違反善良風俗

法院延續既有實務見解，認為民法第184條第1項後段之「善良風俗」，係指違反社會道德通念之行為，而非僅限於傳統習俗。自殺雖未受刑法處罰，但係基於刑罰無法達成效果之政策考量，並不代表該行為符合社會價值。尤其在他人房屋內自殺，將使房屋成為凶宅並產生價值減損，行為人對此結果具有預見可能，仍執意為之，自屬故意違反公序良俗之行為。因此，行為人應負侵權行為損害賠償責任，此部分與下級審見解一致。

二、關鍵突破：凶宅貶值是否屬民法第433條之適用範圍

本案最具突破性之見解，在於法院對民法第433條之解釋。該條規定承租人就第三人使用租賃物所致損害，應負賠償責任。傳統上，多認為該條僅適用於房屋之「物理毀損或滅失」，但本案法院認為，此種理解過於狹隘。法院指出，凶宅所造成之價值減損，雖非物理性損害，但其對房屋使用、收益及處分之影響，實質上不亞於物理毀損，甚至更為長期且難以回復。若僅限於物理損害始適用第433條，將造成法律評價不一致，亦違反公平原則。

三、法律漏洞之補充：類推適用民法第433條

法院進一步認為，民法第433條未明文規範「非物理損害」之情形，屬法律漏洞，而非立法者刻意排除。因此，基於相同情形應為相同處理之原則，應類推適用該條，使承租人對其允許使用之第三人所造成之經濟損害，亦負賠償責任。此一見解具有重大實務意義，因其將凶宅價值減損納入租賃責任範圍，使房東不僅可向行為人求償，亦可向承租人主張責任，大幅提高求償之可行性與保障程度。

四、責任結構：行為人與承租人之雙重責任體系

綜合本案判決，形成完整之責任架構：第一，行為人依民法第184條第1項後段，因違反善良風俗而負侵權責任；第二，承租人因允許第三人使用租賃物，依類推適用民法第433條，對該第三人之行為負代負責任。此一雙軌責任體系，使房東得同時向二者請求賠償，並可依具體情形選擇最有利之請求對象。從律師辦案經驗觀察，此類案件中，承租人往往為較具資力之對象，因此該見解對實務求償具有關鍵影響。

本案最重要之實務突破，在於三點：第一，確認在他人房屋內自殺屬違反善良風俗之侵權行為；第二，明確肯認凶宅價值減損屬重大財產損害；第三，透過類推適用民法第433條，建立承租人代負責任制度。從律師辦案經驗來看，此類案件的核心策略，在於同時主張侵權責任與租賃責任，形成多重請求基礎，以提高求償成功率。尤其當行為人死亡或無資力時，承租人責任往往成為關鍵突破口，值得實務高度重視。

-房地租賃  

(相關法條=民法第184條=民法第433條=民法第213條=民法第216條=)