房地租賃案例-房客在租屋處自殺，房東可以向誰求償？律師解析凶宅損害與侵權責任

案例摘要：

房客於租屋處自殺，導致房屋成為俗稱「凶宅」，房東是否得請求損害賠償，為近年不動產實務重要爭議之一。臺灣臺北地方法院108年度訴字第4141號判決明確指出，自殺行為雖不受刑法處罰，但仍屬違反社會通念之行為，若行為人明知在他人房屋內自殺將造成價值減損，仍執意為之，應構成民法第184條第1項後段「背於善良風俗」之侵權行為。法院並進一步認定，凶宅在市場上確有交易價值減損，並可依市場行情及判決實務比例推估損害金額。本案以房屋價值約1,180萬元為基礎，採15％減損比例，認定損害為177萬餘元。另行為人死亡後，其侵權債務由繼承人承受，但僅於繼承財產範圍內負責。本案重要意義在於，確認凶宅價值減損得構成侵權損害，並建立計算標準及責任主體，對租賃與不動產交易實務具有高度參考價值。

律師講解：

臺灣臺北地方法院108年度訴字第4141號判決，承租人於租屋處上吊自殺，致房屋成為社會通稱之凶宅。房東主張，該事件已造成房屋交易價值大幅降低，請求損害賠償。法院首先肯認，凶宅於市場上確實會影響買受人及承租人之意願，進而影響價格，此為一般社會經驗法則，亦反映於內政部成屋買賣契約範例，將非自然死亡列為應揭露事項。換言之，房屋是否發生自殺事件，已成為交易上重要資訊，並直接影響其市場價值。因此，即使房屋本身未受物理毀損，仍可能因心理因素導致價值減損，構成可評價之損害。

臺灣臺北地方法院108年度訴字第4141號判決

按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，應負損害賠償責任，民法第184 條第1 項後段定有明文。又民法第184 條第1 項後段所謂背於善良風俗，並不限於一般風情民俗，只要是社會道德通念上不能接受之行為均包括在內。又生命權為基本權之一部，自殺屬終結生命之極端方式，為國民感情及風俗所不認同，何況刑法第275 條對於教唆或幫助他人使之自殺，或受其「囑託」或「得其承諾」而殺之者，明定行為人應受刑罰處罰，足見我國法律亦不承認對自己生命有充分處分權，方有幫助他人自殺或得其承諾者而殺之，應課以刑責之規定與必要。至刑法對於自殺者雖未課以刑責，但此係考量自殺之人既不惜戕害自己生命，即令再課以刑責，亦無法發生刑罰教育等功能與目的，反而不如促成其對生命價值、尊重之再認識，非可因刑法無處罰自殺者之規定，即認自殺行為未違反善良風俗或法律規範價值，即依我國一般風俗民情與法制等情狀以觀，堪認自殺行為違反公序良俗。…姚柏丞於108年8月12日在系爭房屋內上吊自殺死亡，為兩造所不爭執，堪認系爭房屋即為俗稱之凶宅。而凶宅之出租、買賣較之一般房屋之買賣、出租，通常被嫌惡，為社會經驗法則。是其內有人自殺之房屋當影響買受及承租意願，進而影響交易價值，此觀內政部為避免交易糾紛，亦於其公告之成屋買賣契約範例，將建物內是否曾發生兇殺、自殺致死之情，列為買賣應確認告知之事項足徵，即房屋發生自殺，嚴重影響其價值之貶損，已為社會通念。姚柏丞於系爭房屋上吊自殺時，明知系爭房屋非其所有，當可預見倘其於該屋內自殺死亡，將使該屋成為凶宅，日後有難以出租或出售，其仍執意為之，造成他人之損害，自屬故意。堪認姚柏丞於系爭房屋內自殺之行為，係故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，致原告受有系爭房屋價值貶損之損害，對原告構成民法第184條第1項後段之侵權行為。…次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第215條分別定有明文。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項亦定有明文。而當事人已證明受有損害而不能證明損害之數額時，法院應斟酌損害之原因及其他一切情事，作自由心證定其數額，不得以其數額未能證明，即駁回其請求（最高法院21年上字第972號民事判例意旨參照）。…姚柏丞在系爭房屋內自殺身亡，將使系爭房屋之交易價值因而貶損，已如上述。本件依原告提出系爭房屋附近區域不動產交易實價查詢資料，每坪單價約為43萬2,060元…，以系爭建物總面積90.35平方公尺（換算約為27.33坪，見本院卷第29頁）計算，若未發生上開自殺死亡事件，系爭房屋之市價約為1,180萬8,200元（計算式：43萬2,060元×27.33坪＝1,180萬8,200元），原告對於系爭房屋價值減損比例並未提出實證，本院參酌近年來相關法院判決針對不動產發生非自然死亡事件對其市場價格之減損比例略為正常市場價格之15％～40％之間，原告亦同意系爭房屋因上開自殺事故市價減損比例以15％計算（見本院卷第200頁），故系爭房屋因上開自殺事故減損金額應為177萬1,230元（計算式：1,180萬8,200元×15％=177萬1,230元）。…按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任。民法第1148條、第1153條第1項分別定有明文。姚柏丞於系爭房屋上吊自殺死亡之行為，係故意以背於善良風俗之方法侵害原告之利益，應負侵權行為損害賠償責任，且原告因此所受損害數額為177萬1,230元，業經本院認定如前。而被告姚冠亘、姚一平為姚柏丞之繼承人且均未拋棄繼承…，是原告本於侵權行為及繼承之法律關係，請求被告姚冠亘、姚一平於繼承被繼承人姚柏丞遺產限度內，連帶賠償原告所受損害177萬1,230元，及自起訴狀繕本送達最後被告姚一平翌日即109年4月22日起…，按週年利率5％計算之利息，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由。

一、侵權責任之成立：自殺行為是否違反善良風俗

本案核心爭點，在於自殺行為是否構成侵權行為。法院依民法第184條第1項後段認為，「背於善良風俗」之判斷，並不限於傳統風俗，而係指違反社會道德通念之行為。法院指出，自殺為終結生命之極端方式，雖刑法未對自殺者處罰，但係基於刑罰無法達到矯正效果之考量，並非表示自殺行為符合社會價值。尤其在他人房屋內自殺，行為人明知將使房屋成為凶宅並影響價值，仍執意為之，具有故意加害他人財產利益之性質。法院因此認定，此種行為已屬違反公序良俗，構成侵權行為。

二、損害認定：凶宅貶值作為可賠償之財產損失

法院進一步認定，房屋價值減損屬於民法第213條、第216條所稱之財產上損害。所謂損害，包括既有財產減少之「所受損害」及可得利益之減少之「所失利益」。本案中，凶宅所造成之損失，係房屋市場價值之下降，屬於積極損害。法院並引用民事訴訟法第222條第2項及最高法院21年上字第972號判例，指出即使無法精確證明損害數額，法院仍得依心證酌定。此一見解，使凶宅損害不致因難以精確估價而無法請求，具有重要實務意義。

三、損害計算：市場價格與減損比例之運用

在具體金額認定上，法院以不動產實價登錄資料為基礎，計算房屋正常市價約為1,180萬餘元，並參考實務判決，認為凶宅價值減損比例通常介於15％至40％之間。本案採取最低比例15％計算，認定損害金額為177萬餘元。此一計算方式顯示，法院在凶宅案件中，通常採取「市場比較＋比例估算」之方法，而非完全依賴鑑價報告。從律師辦案經驗觀察，減損比例之主張，往往為攻防重點，應結合市場行情與判決趨勢提出具體主張。

四、責任主體：向誰請求賠償與繼承責任之範圍

本案行為人已死亡，法院依民法第1148條及第1153條規定，認定其繼承人承受侵權債務，並於繼承遺產範圍內負連帶清償責任。此即所謂限定責任原則，繼承人僅以所繼承之財產為限負責，而非以其固有財產負責。實務上，房東如欲求償，應向行為人之繼承人提起訴訟，並注意其是否拋棄繼承或遺產範圍多寡，以評估實際可回收金額。

本案確立三項重要實務原則：第一，在他人房屋內自殺，若可預見將造成房屋價值減損，可能構成違反善良風俗之侵權行為；第二，凶宅價值減損屬可賠償之財產損害，並可透過市場比較與比例估算認定；第三，行為人死亡後，房東得向其繼承人請求賠償，但以遺產範圍為限。從律師辦案經驗觀察，凶宅案件的關鍵在於「三個證明」：證明價值減損、證明行為人可預見性、證明市場影響程度。能否成功建立此三點，將直接決定求償能否成立與金額高低。

-房地租賃 

(相關法條=民法第184條=民法第213條=民法第215條=民法第1148條=民法第1153條=)