房地租賃案例-房客在屋內自殺，房東可以求償嗎？律師解析凶宅貶值與侵權責任界線

案例摘要：

房屋內發生自殺事件，是否得向行為人或其繼承人請求損害賠償，為不動產實務上極具爭議之問題。臺灣新北地方法院109年度訴字第1937號判決，針對房客於租屋內自殺，導致房屋成為俗稱「凶宅」而產生價值減損，是否構成侵權行為責任，提出細緻區分。法院首先指出，房屋本身並未因自殺行為受有物理毀損，所有權功能仍可正常行使，因此該價值減損原則上屬「純粹經濟上損失」，非民法第184條第1項前段所保護之權利侵害。然進一步認為，行為人明知於他人房屋內自殺將造成房屋價值貶損，仍為之，該行為已屬故意違反社會善良風俗，得依民法第184條第1項後段成立侵權責任。法院最終認定房屋價值減損200萬元，並命繼承人於繼承範圍內負賠償責任。本案重要意義在於，明確區分「純粹經濟損失不受保護」與「違反公序良俗仍可成立侵權」之界線，為凶宅案件提供重要判斷標準。

律師講解：

臺灣新北地方法院109年度訴字第1937號判決係房東將房屋出租後，承租人於屋內上吊自殺，導致房屋成為一般俗稱之「凶宅」。房東主張，該事件使房屋交易價值大幅減損，應由行為人負損害賠償責任。然而法院首先從民法第184條第1項前段之構成要件出發，指出侵權行為須以「權利侵害」為前提。本件中，房屋並未因自殺行為產生物理毀損或使用功能減損，所有權之使用、收益及處分權能仍可正常行使，因此難認所有權本身受到侵害。法院據此認定，該價值減損僅係市場心理因素所致，屬於整體財產上之不利益，性質上為「純粹經濟上損失」，原則上不在民法第184條第1項前段之保護範圍內。

臺灣新北地方法院109年度訴字第1937號判決

按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第1項、第2項前段分別定有明文。依此規定，侵權行為之構成有三種類型，即因故意或過失之行為，不法侵害他人權利，或因故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之一般法益，及行為違反保護他人之法律，致生損害於他人，各該獨立侵權行為類型之要件有別；又民法第184條第1項前段規定，以權利之侵害為侵權行為要件之一，故有謂非侵害既存法律體系所明認之權利，不構成侵權行為。惟同法條後段規定，故意以背於善良風俗之方法加害於他人者，亦同。則侵權行為係指違法以及不當加損害於他人之行為而言，至於侵害係何權利，要非所問。而所謂違法以及不當，不僅限於侵害法律明定之權利，即違反保護個人法益之法規，或廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗者，亦同（最高法院100年度台上字第1314號、55年度台上字第2053號判決意旨可資參照）。…經查，於108年9月5日，原告將系爭房屋出租予蔡妤謙，而成立系爭租約，後蔡妤謙於109年6月7日在系爭房屋內上吊自殺死亡等節，已如前述。又蔡妤謙雖於系爭房屋內上吊自殺而死亡，惟此尚無造成系爭房屋所有權之毀損、滅失或使用功能損壞，亦即原告仍得行使系爭房屋之所有權權能，於法令限制範圍內自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉之權能，是本件自難認原告就系爭房屋所有權有因蔡妤謙在系爭房屋內自殺身亡乙事而受有損害。至原告主張系爭房屋因蔡妤謙在系爭房屋內自殺死亡而成凶宅，致使系爭房屋交易價值貶損云云，然此係因一般交易人心理因素影響，導致系爭房屋在不動產交易市場上交易價格有所降低、減少，核其性質應屬純粹經濟上損失，亦即非因有形財產或具體人身受損所引起之經濟利益損失，係被害人整體財產上之不利益，尚非針對被害人某特定權利受有侵害，故此部分損失屬抽象性，僅得依被害人於加害原因發生前後之財產變動差額據以計算，則本件原告所主張系爭房屋交易價值減損，即抽象存在系爭房屋之財產上不利益，為純粹經濟上損失，屬權利以外之利益，非在民法第184條第1項前段規定之保護範疇以內，則原告依民法第184條第1項前段規定及繼承之法律關係，請求被告就此部分損害負損害賠償責任，即屬無據，不應准許。…其次，依前開說明，可知就民法第184條第1項後段所定背於善良風俗，應係指廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗者，而自殺屬極端終結生命之方式，經現今社會各界多方宣導勸阻，依一般社會通念，核屬社會所不贊同之行為。復參以保險法第109條第1項、第128條、第133條等規定及相關立法理由，足徵保險法上有自殺不賠原則，此一立法即係為保障生命、維護社會善良風俗，若自殺仍予以保險理賠，將有背於社會善良風俗之立法考量；又依內政部所公布「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」以觀，其中附件「建物現況確認書」中均有要求賣方勾選該建物有無於產權持有前或持有期間內發生自殺之情事；復依強制執行法第77條第1項第2款之規定，亦可知查封筆錄應載明不動產之建物內有無非自然死亡特殊情事，凡此俱足見買賣標的之房屋內，是否曾發生自殺之非自然死亡情事，亦即是否為俗稱之凶宅一節，屬買賣契約成立前應查明及告知之事項，為契約應記載事項，若未詳實記載，將影響契約效力，足徵自殺之非自然死亡情事，縱未對房屋造成物理損壞或降低使用效能，然衡諸一般社會常情，一般民眾對凶宅仍有嫌惡、畏懼之心理因素，導致凶宅在不動產交易市場之接受度降低，並影響其買賣價格或出租收益，顯低於同地段、環境之不動產，此乃眾所周知之事。從而，本件蔡妤謙於在系爭房屋內自殺死亡，雖係其自己決定結果，然該時蔡妤謙為年滿44歲之成年人，具有國中畢業之智識程度及相當社會經驗，其亦可知悉在系爭房屋內自殺死亡，將使系爭房屋之價值減損，仍有意使其發生，或預見其自殺行為將導致系爭房屋價值之減損而不違背其本意，且此一故意在他人房屋內自殺身亡之事，依現今社會風俗民情，仍足認係背於善良風俗之行為，蔡妤謙亦可知悉此事，是原告主張蔡妤謙應依民法第184條第1項後段之規定負侵權行為損害賠償責任，為有理由。…再按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。分別為民法第213條第1項、第215條、第216條第1項所明定。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高法院48年度台上字第1934號判決意旨可資參照）。查本件原告主張系爭房屋鄰近不動產最近時點交易實價為6,800,000元，故蔡妤謙在系爭房屋內自殺而造成該屋交易價值貶損2,000,000元乙事，…，是在他人屋內自殺將造成房屋交易價值減損，為一般社會通念，業如前述，則於109年6月7日，因蔡妤謙在內上吊自殺之非自然死亡案件，致系爭房屋成為一般不動產交易市場上俗稱之凶宅，一般社會大眾對此多存有嫌惡、畏懼之心理，並嚴重影響購買、租賃之意願及價格，是依原告所提出前開資料，可得推估系爭房屋因此價值減損2,040,000元…，是原告本件僅請求2,000,000元，即屬有據，應予准許。…，則被告於繼承開始時即應繼承蔡妤謙之一切債務，僅係就超過繼承得遺產部分之債務得拒絕清償，尚非謂超過部分債務當然消滅，又此為繼承人之法定免責事由，無待繼承人為抗辯，則原告依民法第184條第1項後段之規定及繼承之法律關係，請求被告賠償原告所受損害2,000,000元，本院應附以其因繼承蔡妤謙所得遺產限度內為清償之保留判決。至原告逾越前開範圍之請求，即屬無據，不應准許。

一、純粹經濟損失之界線：原則不賠但非絕對排除

法院進一步引用最高法院100年度台上字第1314號及55年度台上字第2053號判決意旨，指出侵權行為之違法性，不僅限於侵害具體權利，亦包含違反保護他人之法律或公序良俗之行為。換言之，純粹經濟損失雖原則上不受保護，但若行為本身具備違反社會基本價值之性質，仍可能成立侵權責任。本案即在此架構下進一步檢討，是否可適用民法第184條第1項後段「背於善良風俗」之類型。此一分析顯示，純粹經濟損失並非完全排除，而須視行為之違法性強度與社會評價而定。

二、關鍵突破：在他人房屋內自殺是否違反善良風俗

法院最終認定，本案行為人明知在他人房屋內自殺，將使該房屋成為凶宅並產生價值減損，仍為之，且該行為依社會通念屬不被認同之行為，應認屬故意背於善良風俗。法院並援引保險法相關規定及不動產交易實務，例如成屋買賣定型化契約須揭露非自然死亡情事、強制執行程序須記載凶宅資訊等，說明社會普遍認知凶宅將影響交易價值。此一認定，使本案從原本不受保護之純粹經濟損失，轉而納入侵權責任之範圍，形成重要實務突破。

三、損害計算：凶宅貶值之金額認定方式

在損害數額方面，法院依民法第213條、第215條及第216條之規定，採取「差額說」計算，即以損害發生前後之財產差額為準。本案中，法院參酌鄰近不動產交易價格及市場行情，認定房屋因成為凶宅而減損價值約204萬元，並因原告僅請求200萬元，予以全數准許。值得注意的是，法院並未要求精確鑑價，而是依市場資料合理推估，此顯示在凶宅案件中，價值減損具有一定程度之彈性評價空間，並可透過市場比較方式認定。

四、繼承責任之限制：限定責任原則之適用

本案最終命被告（即行為人之繼承人）負損害賠償責任，但同時附加「以繼承所得遺產為限」之保留判決。法院指出，繼承人依法承受被繼承人之債務，但得於超過遺產範圍部分拒絕清償，此屬法定免責制度，而非債務消滅。此一處理方式，兼顧被害人之救濟與繼承人之保護，亦符合我國繼承制度之基本設計。從實務角度而言，律師於類似案件中，除主張侵權責任外，亦須注意債務可否實際實現之問題。

本案最大意義，在於明確建立三層判斷架構：第一，凶宅價值減損原則上屬純粹經濟損失；第二，若行為違反善良風俗，仍可例外成立侵權責任；第三，損害金額可依市場價值差額合理推估。從律師辦案經驗觀察，凶宅案件的核心關鍵，不在於是否有死亡事件，而在於是否能證明該事件對市場價值產生具體影響，以及行為是否具備違法性評價。尤其「在他人房屋內自殺」被認定為違反善良風俗，已成為實務上重要突破點，未來類似案件極可能持續援引此一見解，作為請求損害賠償之法律依據。

-房地租賃 

(相關法條=民法第184條=民法第213條=民法第215條=民法第216條=)