房地借名案例-借名買房又代辦貸款，到底是借名還是委任？

06 May, 2026

案例摘要：

在不動產交易實務中，因債信不足或節稅考量而採取「借名登記」方式購屋者屢見不鮮，但當借名關係同時結合貸款、清償債務等安排時，其法律性質往往不再單純。依最高法院107年度台上字第792號民事判決見解，當事人除借名登記外，尚委託名義人辦理新貸款、清償舊貸款及後續還款等事務，應認屬借名登記與委任之混合契約，並類推適用民法委任規定。此一認定將直接影響契約終止、返還請求及風險分配。尤其，民法第549條允許委任契約隨時終止，但是否得立即請求返還不動產，仍須視契約是否另定履行期限。另契約終止並無溯及效力，亦不得準用解除之回復原狀規定。本文透過律師辦案經驗，深入解析借名登記與委任關係之界線、證據保存、契約設計及訴訟攻防，提醒當事人妥善規劃契約內容，以避免日後產生重大財產爭議。

律師講解：

在我多年處理不動產糾紛案件的經驗中，「借名買房」幾乎是最容易發生重大爭議的法律關係之一。當事人往往基於貸款條件、信用問題或家庭安排，選擇將房地登記在他人名下，卻忽略背後法律結構的複雜性。曾有一件案件，當事人不僅將不動產借名登記於親友名下，還委託該名義人辦理銀行貸款、清償舊債，並由名義人對外負擔借款義務。事後雙方關係破裂，借名人要求返還房地，名義人則主張其承擔龐大貸款風險，不應無條件返還。此類案件的核心爭點，即與最高法院107年度台上字第792號民事判決所揭示之問題完全一致：當借名關係結合貸款與清償行為時，契約性質究竟為何？

最高法院107年度台上字第792號民事判決

按當事人之一方借用他方名義辦理不動產所有權登記，並委託他方辦理新貸款、償還舊貸款及陸續償還新貸款等事務，性質上屬於借名登記及委任之混合契約，如未違反法律之強制或禁止規定，或有背於公序良俗者，該契約自屬有效，且依民法第528條及第529條規定，應適用民法委任之規定。查被上訴人因債信問題，為向新銀行貸款，以清償其積欠土銀通霄分行之系爭債務，乃與上訴人約定，將系爭房地所有權借名登記予上訴人，並由上訴人以之為擔保，向臺中商銀貸款，用以清償系爭債務。上訴人於96年1月29日受系爭房地所有權移轉登記前，已於同月10日匯款1,000萬元予土銀通霄分行，並交付系爭500萬元支票予代書溫上琦，用以清償系爭債務之一部及辦理系爭房地所有權移轉登記所需稅費，被上訴人即為上訴人設定1,500萬元抵押權。該支票業經兌領，溫上琦並退還支票餘款84萬9,446元。嗣臺中商銀於96年1月30日撥付系爭貸款4,000萬元予上訴人後，上訴人即於同日將其中2,450萬元匯款至土銀通霄分行，全數清償系爭債務，並塗銷該1,500萬元抵押權等情，為原審確定之事實。則兩造間之法律關係，應非單純之借名登記而已，尚包括處理借新還舊及清償新貸款等事務。原審僅將兩造間法律關係定性為借名登記契約，忽略上訴人另有其他受託事務須處理，即亦有典型之委任契約性質，尚有未洽。次按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。又委任契約關係終止後，當事人之一方得基於終止契約後之返還請求權，請求他方返還因借名登記或處理委任事務所移轉之權利或交付之標的物，惟當事人就該返還義務另有約定不確定之履行期限者，仍應俟該期限屆至時，始得請求返還。被上訴人已終止該借名登記契約，固經原審認定。惟兩造間之法律關係尚非單純借名登記契約關係，被上訴人能否僅就該借名登記部分為一部終止，已非無疑；且依卷附資料所示，被上訴人自承兩造曾約定俟被上訴人或張塘崑及其家屬得自行向銀行辦理借貸時，上訴人即應無條件返還系爭房地所有權等語\。則兩造就終止契約後之返還請求權，是否另有「被上訴人或張塘崑及其家屬得自行向銀行辦理借貸」之履行期限約定，亟待釐清。如認確有上開約定，於該期限屆至前，被上訴人能否請求上訴人返還系爭房地所有權，即有再予研求之必要。乃原審未詳予究明，遽以被上訴人終止該借名登記契約後，即得請求返還系爭房地所有權，徒留系爭貸款債務予上訴人，所為不利上訴人之論斷，自有可議。末按終止契約，僅使契約關係自終止之時起向將來消滅，並無溯及之效力；與契約解除係使契約關係溯及於訂約時失其效力，尚有不同。此觀民法第263條，就終止契約之效力，並無準用同法第259條關於回復原狀義務之規定自明。原審竟謂終止借名登記契約得依民法第263條準用第259條第1款回復原狀之規定，即有未合。

若僅單純借用他人名義登記不動產，通常可認為係借名登記契約，並類推適用民法委任之規定。然而，若同時約定由名義人負責辦理貸款、償還舊債及後續清償等事務，則其法律關係即非單純借名，而係「借名登記＋委任」之混合契約。此一認定極為關鍵，因為依民法第528條及第529條，委任契約係受任人處理委任事務之法律關係，其核心在於「處理他人事務」，而非單純名義借用。因此，一旦契約被認定為混合契約，所有權歸屬、債務負擔及風險分配，均須回歸整體契約內容加以解釋，而非僅以登記名義作為判斷依據。

所謂借名登記，係指當事人約定一方將自己的財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方同意就該財產為出名登記的契約，契約當事人間之法律關係類推適用民法委任之相關規定。借名登記關係，借名人應保存各項證明文件如：買賣契約、出資證明（包括匯款單據、支票、收款簽收單據）、繳納地價稅與房屋稅單據、保管不動產所有權狀正本、繳納予貸款銀行之匯款單據等。尤其，應要求名義人簽立不動產借名登記契約或出名者出具不動產借名登記的聲明書或約定書，以為免於舉證困難或出名者之繼承人不承認該借名登記，此時名義人倘有負擔其他義務者，如代為辦理貸款等，亦應約定於聲明書或約定書，否則名義人反而生不必要之存在。

本則判決，即借用他方名義辦理不動產所有權登記，尚委託他方處理貸款事務或其他事務（如出售不動產），就此契約應如何定性？按當事人之一方借用他方名義辦理不動產所有權登記，並委託他方辦理新貸款、償還舊貸款及陸續償還新貸款等事務，性質上屬於借名登記及委任之混合契約，如未違反法律之強制或禁止規定，或有背於公序良俗者，該契約自屬有效，且依民法第528條及第529條規定，應適用民法委任之規定。而借名人終止該借名登記契約後，是否得請求返還系爭房地所有權仍要視原委任契約內容而定，將使貸款債務予受任人之問題。

進一步在訴訟攻防中，最常出現的問題是：借名人是否可以隨時終止契約並請求返還不動產？依民法第549條第1項規定，委任契約原則上得隨時終止，但最高法院107年度台上字第792號判決明確指出，終止權之行使並不當然等同於立即返還請求權之發生。若當事人間另有約定，例如須待借名人或其家屬具備自行貸款能力時，始由名義人返還不動產，則該約定即構成履行期限之限制。在我實務經驗中，許多當事人忽略此類條款的重要性，導致即使成功終止契約，仍無法立即取回房產，甚至須繼續承擔貸款風險或陷入長期訴訟。

此外，該判決亦釐清「終止」與「解除」之法律效果差異。依民法第263條，終止契約僅使契約關係向將來消滅，並無溯及既往之效力，亦未準用民法第259條之回復原狀規定。換言之，當事人不得主張契約自始無效並要求回復原狀，而僅能依終止後之法律關係主張返還或清算。這一點在不動產借名案件中尤為重要，因為一旦錯誤適用解除規定，將導致訴訟主張方向完全偏離，甚至影響整體請求之成立基礎。

最後，從律師實務角度觀察，借名登記案件最大的風險，往往不在法律規定本身，而在於證據與契約設計。許多當事人未簽訂正式借名契約，亦未保留出資證明、貸款清償紀錄或相關文件，導致日後無法證明實際權利歸屬。依實務經驗，應至少保存買賣契約、匯款紀錄、稅費繳納證明及貸款還款資料，並明確約定名義人之義務範圍（例如是否代辦貸款、是否負擔債務風險）及返還條件。否則，一旦發生爭議，不僅難以主張權利，甚至可能面臨名義人或其繼承人否認借名關係之風險。

綜合而言，最高法院107年度台上字第792號判決所揭示之核心，在於提醒我們：借名買房若結合貸款與財務操作，本質上已非單純借名，而是高度複雜之混合契約，唯有透過完整契約設計與證據保存，方能真正降低法律風險。