買賣法詞彙-海砂屋

說明：

所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，非屬正統之學術概念，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」其意即在於房屋混凝土之氯離子含量超過國家標準之規範值。倘建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。至有關預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量，於83年7 月22日前固無規範，然經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局已於83年7 月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯含量容許值為0.6㎏/m3以下，復經經濟部標準檢驗局於87年6 月25日修正該國家標準為0.3㎏/m3以下。按建築物應用之各種材料及設備規格，除中國國家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，為建築技術規則第4 條所明定。故有關鋼筋混凝土氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據。本件系爭房屋係由被告於97年7 月4日交付原告，其氯離子含量是否超過標準，自應以經濟部標準檢驗局87年6 月25日修正公布之0.3㎏/m3以下為判斷基礎（台北地院98年度重訴字第149號判決）。

按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」，其意即在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值。倘房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，而應認為物之瑕疵。」

我國自83年7月22日 修訂之CNS 3090「預拌混凝土」國家標準，始訂有預拌混凝土中最大水溶性氯離子含量之規定。前揭國家標準復於87年6月25日 修訂公布，其中對於「鋼筋混凝土」構建型式之新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定為0.3kg/m3，有原告所提之CNS3090「預拌混凝土」國家標準附卷可查。是依我國現行國家標準，混凝土之水溶性氯離子含量須小於0.3kg/m3。次查依卷附之內政部版成屋買賣契約書之不動產標的現況說明之標準，就內政部「成屋買賣契約範本」之附件─有關建物現況確認書第五點「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」之「備註說明」欄位則記載「參考值：依CNS 3090規定預力混凝土為0.15 kg/m3，鋼筋混凝土為0.3kg/m3」。而所謂「海砂屋」一詞，乃一般民間之俗稱，非屬正統之學術概念，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以：房屋之混凝土經檢測結果，其氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」，其意即在於房屋混凝土之氯離子含量超過國家標準之規範值，是系爭房屋海砂屋檢測是否異常，當可參酌上開CNS 3090國家規定標準，被告辯稱尚須對系爭房屋鋼筋鏽蝕、剝落暨現場目測等方式逐項鑑定才可認定系爭房屋乃所謂之海砂屋云云，要無可採（臺灣台北地院96年度重訴字47號判決參照）。
 

相關法條：

民法第354條規定：

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。