跟仲介買屋可以避免買到重大瑕疵屋嗎？

20 Nov, 2017

問題摘要：

對於房地產交易的法律責任和仲介業者的義務上，房地產仲介業者在提供服務時確實有一定的義務，包括提供相關資訊、公平交易、協助檢查等等。然而，這些義務的履行程度可能因情況而異，並且在法律上存在一定的限制和解釋。對於買家而言，確保自己的權益是非常重要的。這包括仔細閱讀所有文件，提出問題並要求清楚的解釋，以及在必要時尋求法律意見。此外，錄音是一種有效的方式來記錄溝通過程，但需確保遵循當地的法律規定。

律師回答：

關於這個問題，許多人喜歡透過仲介購屋主，理由主要是避免麻煩及交易安全，想說跟房屋仲介買房屋比較有保障，不會買到兇宅、海砂屋等有嚴重瑕疵的房屋。

關於這點，雖然透過仲介買屋，一定有現狀說明書，而房仲業者為了自己商譽，應該會更加小心，但畢竟，商譽並非每家房仲都非常重視，而房仲一方面是受買賣雙方委任，要公平也是有極限的，所以還是要小心！如果發生房屋仲介未查明情況下，以致買到重大瑕疵屋，如海砂屋、兇宅或輻射屋，房仲是否賠償買家？（但是這裡沒有討論，房仲願意擔保的情況，畢竟人家有種，買了也有保障）。

房仲的調查與告知義務

不動產說明書的使用：

不動產說明書是確保交易透明和公正的關鍵工具，應包含所有重要的買賣標的物信息，包括任何已知的瑕疵或潛在問題。房仲人員在進行房屋買賣或租賃時，必須使用不動產說明書，該說明書應包含所有關於該不動產的重要資訊，包括但不限於買賣標的物的法律狀態、物理狀況和任何已知的瑕疵。不動產說明書應在提供解說前由委託人簽章，確保資訊的真實性和有效性。

公平提供資訊：

房仲必須公平地向買賣雙方提供類似不動產的交易價格和契約內容規範的說明。仲介人員應促進公平交易，確保資訊的透明公開，避免由於資訊不對稱而導致的買賣不公。此外，房仲有責任向買家或承租人揭露所有必要的不動產資訊，包括任何專業上應查知的瑕疵。

仲介人員應提供所有已知資訊，如包括是否進行過水溶性氯離子含量的檢測，以及相關的檢測結果。這些資訊通常包含在不動產標的現況說明書中，該文件應作為交易的一部分，並向買方提供。

協助調查及檢查：

房仲人員應協助買受人或承租人進行必要的買賣標的物檢查，以確保買受人充分了解所購買或租賃的不動產的實際狀況。

仲介人員有義務向買賣雙方提供正確的買賣標的物資訊。雖然仲介業非專業檢測機構，不能自行進行專業檢測，但應盡力查證並報告所有可得的相關資訊，包括從賣方處獲得的資訊以及公開資料。

房仲業者在執行業務時應盡到調查義務，並向買家誠實報告房屋的實際狀況，包括任何已知的瑕疵或法律上的限制。房仲人員的責任不僅僅是促成交易，還包括了對房屋狀況進行適當的調查和向買賣雙方提供真實、完整的資訊。這些規定的目的是保護消費者免受不完全或誤導資訊的影響，確保交易的公平性和透明度。

依不動產經紀業管理條例第24-2條規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人」，旨在規範不動產經紀業同時受買賣雙方委任時，應公平揭露買賣資訊，並提供買受人必要之資訊、瑕疵及協助檢查，亦在防止侵害行為，避免個人權益遭受危害。

按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。

對於透過房仲購買房屋的情況，確實有一定的安全性與便利性，但這並不意味著可以完全信賴而不進行必要的審查。房仲業者有義務提供真實的房屋資訊，包括任何可能影響決策的重大瑕疵。

關於此節，房仲必須公平提供雙方相關契約內容的說明並揭露任何必要的房屋瑕疵資訊。如果房仲知情卻未告知買方房屋有重大瑕疵，如海砂屋或兇宅，則可能需要對因此導致的損害承擔賠償責任。

民事責任與瑕疵物品的責任

如果因房仲未能揭露重要資訊而導致買方受損，房仲可能需要賠償買方因此造成的損失。若因可歸責於債務人（在此為房仲或賣方）的原因導致不完全履行或履行不當，債權人（買方）有權要求賠償。

民法第227條：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

不動產經紀業管理條例第26條規定：因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任(第1項)。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任(第2項)。

因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第 184、第185 條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提(臺灣臺北地方法院 96 年度訴字第 883 號民事判決)

若房仲未能履行這些義務，導致買方或租方因未被揭露的重大瑕疵而遭受損失，房仲可能需要承擔相應的賠償責任。如果房仲已盡到善良管理人的注意義務，即使其無法發現某些隱蔽瑕疵，也不應被認為有過失。然而，這需要具體案例具體分析，取決於房仲的調查是否已達到合理的專業標準。

關於房仲查明及報告義務，依不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24-2條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人. . . 前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」…又不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失（臺灣臺北地方法院104年度重訴字第115號民事判決）。

如以海砂屋為例，一般以為內政部對於於不動產標的現況說明書及不動產說明書應記載及不得記載事項之規範，不動產標的現況說明書須記載是否曾經做過混凝土水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項)、檢測結果為何，而不動產說明書應記載及不得記載事項則應填載有無混凝土中水溶性氯離子含量，如有應檢測試結果，如無應敘明原因等，因不動產仲介業並非專業檢測機構僅能就上開規範事項填載有無與否，提供予買賣雙方作為必要資訊，並無負有鑑定海砂屋之責任。因之，仲介人員所提供之服務乃係就買賣雙方之資訊為公開透明之交換，並協助辦理移轉登記，買賣標的物有無氯離子過高情形，仲介業所得調查之方法約莫於查閱既有列管海砂屋資料，並且詢問賣方而已，蓋仲介人員乃一般民間業者，本不具有公權力（臺灣臺北地方法院104年度訴字第2019號民事判決）。

其實，關於兇宅（如臺灣臺北地方法院104年度重訴字第115號民事判決）、輻射屋、海砂屋等重大瑕疵也是這樣，其實買房子還是要小心一點，多問多看，而若房仲所提供說明，亦可以錄音方式，以供日後查證之用，房仲在訴訟中就會說自己沒有能力去判斷，所以不要相信房仲在廣告說自己有什麼能力，發生問題，房仲能力會突然變得很小，都是買屋者要自己查明的！

實際操作建議

詳細審查契約：

在簽訂任何購房契約之前，請詳細閱讀並理解所有條款，尤其是與房屋現狀和瑕疵相關的條款。

獨立檢驗：

考慮聘請獨立的專家或檢查師對房屋進行評估和檢查，以確認房屋狀態是否與房仲或賣方提供的資訊相符。

書面證據：

確保所有重要通訊和協議都有書面記錄，以便在發生爭議時作為證據。

總之，透過房仲購屋能在一定程度上減少麻煩並提供一定的保障，但仍需要買方保持警覺，並採取適當的審查和預防措施來保護自己的利益。在遇到任何疑問或爭議時，尋求專業法律意見是非常重要的。購買房產是一項重大的財務交易，需要慎重考慮並確保所有權益得到保護。在與房地產仲介業者進行交易時，明確了解彼此的權利和義務是至關重要的。