跟仲介買屋可以避免買到重大瑕疵屋嗎？

律師回答：

關於這個問題，常看到有人說跟房屋仲介買房屋比較有保障，不會買到兇宅、海砂屋等有嚴重瑕疵的房屋…關於這點，雖然透過仲介買屋，一定有現狀說明書，而房仲業者為了自己商譽，應該會更加小心，但畢竟，商譽並非每家房仲都非常重視，而房仲一方面是受買賣雙方委任，要公平也是有極限的，所以還是要小心！如果發生房屋仲介未查明情況下，以致買到重大瑕疵屋，如海砂屋、兇宅或輻射屋，房仲是否賠償買家？（但是這裡沒有討論，房仲願意擔保的情況，畢竟人家有種，買了也有保障）。

關於此節，雖然依不動產經紀業管理條例第24條之2：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人」，旨在規範不動產經紀業同時受買賣雙方委任時，應公平揭露買賣資訊，並提供買受人必要之資訊、瑕疵及協助檢查，亦在防止侵害行為，避免個人權益遭受危害。

關於房仲查明及報告義務，依不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第24-2條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人. . . 前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」…又不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失（臺灣臺北地方法院104年度重訴字第115號民事判決）。

如以海砂屋為例，一般以為內政部對於於不動產標的現況說明書及不動產說明書應記載及不得記載事項之規範，不動產標的現況說明書須記載是否曾經做過混凝土水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項)、檢測結果為何，而不動產說明書應記載及不得記載事項則應填載有無混凝土中水溶性氯離子含量，如有應檢測試結果，如無應敘明原因等，因不動產仲介業並非專業檢測機構僅能就上開規範事項填載有無與否，提供予買賣雙方作為必要資訊，並無負有鑑定海砂屋之責任。因之，仲介人員所提供之服務乃係就買賣雙方之資訊為公開透明之交換，並協助辦理移轉登記，買賣標的物有無氯離子過高情形，仲介業所得調查之方法約莫於查閱既有列管海砂屋資料，並且詢問賣方而已，蓋仲介人員乃一般民間業者，本不具有公權力（臺灣臺北地方法院104年度訴字第2019號民事判決）。

其實，關於兇宅（如臺灣臺北地方法院104年度重訴字第115號民事判決）、輻射屋、海砂屋等重大瑕疵也是這樣，其實買房子還是要小心一點，多問多看，而若房仲所提供說明，亦可以錄音方式，以供日後查證之用，房仲在訴訟中就會說自己沒有能力去判斷，所以不要相信房仲在廣告說自己有什麼能力，發生問題，房仲能力會突然變得很小，都是買屋者要自己查明的！