住戶大會決議停車費或管理費，不遵守應如何救濟？

問題摘要：

住戶大會依合法程序通過之重機停車費決議，屬於規約的一部分，具有拘束力，所有住戶都必須遵守。不遵守者，管委會可以依第21條訴請法院命其給付，必要時甚至進一步依第22條請求強制遷離或拍賣持分。若住戶認為決議有瑕疵，應循訴訟或主管機關監督途徑救濟，而非單純拒繳。這樣的制度設計，兼顧了住戶自治與法律強制力，使社區管理得以正常運作，也提醒所有住戶在面對費用分擔時，應以法律途徑爭議，而非片面違反規約，以免陷入不利局面。

 

律師回答：

在公寓大廈的實際管理運作中，停車位尤其是大型重機、電動車等停車位的管理費與使用費，經常成為爭議焦點。根據公寓大廈管理條例的體系，這類涉及共用部分或約定共用部分的使用及費用分攤，應由區分所有權人會議決議，並透過規約加以規範，而非由個別管理委員、監委或社區警衛擅自決定。因此，如果住戶大會依照法定程序通過決議，例如要求重機使用停車位須額外繳納管理費或使用費，所有區分所有權人及住戶均應遵守，否則就是違反規約的行為，進一步涉及救濟問題。

 

公寓大廈管理條例第18條：公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。依據公寓大廈管理條例第23條第1項規定，規約的訂定或變更必須經區分所有權人會議決議，依同條例第34條並作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，會後十五日內送達各區分所有權人並公告。只要程序合法，規約一經公告即發生拘束力，所有住戶不論是否贊同，皆有遵守義務。換言之，如果住戶大會經正當程序決議重機停車費用的計算標準與繳納方式，就已經成為全體必須遵守的規約內容，不遵守者即屬違反。

 

至於如何救濟，條例第21條已提供明確途徑。若住戶積欠應分擔的公共基金或其他應負擔費用已逾二期或達到相當金額，經催告仍不繳納，管理委員會或管理負責人可以訴請法院命該住戶給付應繳金額及遲延利息，並可進一步聲請強制執行。換言之，若有住戶拒繳重機停車費，管委會首先應以書面催告，若催告無效，即可提起民事訴訟，勝訴確定後便能透過強制執行方式，從該住戶財產中扣押或拍賣以償付欠費。

 

更嚴重的情況，若住戶積欠費用屢勸不聽，甚至經強制執行後仍再度積欠，或違反規約情節重大，便涉及第22條的強制遷離或強制出讓程序。依該條規定，住戶如經催告三個月內仍不改善，管理委員會得依區分所有權人會議決議，訴請法院強制其遷離，若該住戶本身即為區分所有權人，則法院可命其出讓區分所有權及基地應有部分，若判決確定後仍不移轉，管委會可聲請法院拍賣。這顯示出法律賦予社區管理極高的強制力，足以確保共用部分管理與費用分攤不因少數人不遵守而受阻。

 

進一步分析，重機停車費的性質屬於共用部分或約定共用部分的管理維護費用。依條例第10條規定，區分所有權人或住戶應依其應有部分比例或規約規定分擔管理維護費用。既然停車位本質上涉及公共設施或專用部分的維護管理，收取停車費乃合法合理，且必須透過區分所有權人會議決議，才能具備正當性。

 

因此，一旦決議通過，就應由管理委員會依第36條職務加以執行，任何個別住戶、警衛均不得逕行變更或否認。若住戶質疑重機停車費決議本身違法或不當，例如認為計算方式顯失公平或超越法律規範，也不是可以單純拒繳，而應循法律途徑爭取救濟。

 

其一，住戶可以依民事訴訟程序提起確認規約無效之訴，理由可能包括程序瑕疵（未依第34條公告、送達）、內容違反強制規定或顯失公平，法院若認為該決議確有違法，即可判決不生效力。其二，住戶可依公寓大廈管理條例第35條聲請主管機關介入，因主管機關具有監督公寓大廈管理之權限，對於違法規約或決議有權要求改正。

 

其三，住戶亦可在下一次區分所有權人會議提出動議，重新討論或修改停車費標準，以透過民主程序翻轉不合理決議。若住戶僅以拒繳方式表達不滿，實務上反而會遭管委會訴追，最後可能吃上官司並承擔遲延利息甚至訴訟費用，得不償失。

-房地-公寓大廈-管理組織-區分所有權人會議決議

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