公寓沒管委會，如何處理公設糾紛？

問題摘要：

公寓即使未成立管委會，並不意味公共設施可任意變更或不受管理。依民法及公寓大廈管理條例規定，共有部分仍受全體區分所有權人共同管理與分擔。若因個別住戶擅自行為影響公共安全或他人使用權，其他共有人得依法請求排除妨害、回復原狀或報請主管機關介入。若社區內實在無法協調，應儘速循條例途徑成立管委會或指定臨時管理人，以制度化方式處理公設維護及費用分攤，確保居住安全與法律秩序。

 

律師回答：

關於這個問題，在我國都市住宅普遍採取區分所有制之下，公寓大廈的專有部分與共用部分形成不可分割的法律關係，而管理運作機制主要依公寓大廈管理條例規範，由管理委員會或管理負責人代表全體區分所有權人執行共用部分之管理、修繕及維護事務。然而，實務上許多早期公寓或屋齡老舊的大樓因住戶少、互不熟識或意見分歧而遲遲未成立管委會，導致公共設施管理紛爭層出不窮。當公寓未成立管委會時，法律仍提供一套解決機制，以保障共有人權益及維持公共安全。

 

首先，依民法第799條至第799-1條，區分所有建築物中除各住戶的專有部分外，其餘如屋頂、樓梯間、走廊、外牆、水塔、電梯、排水管線、消防設備及基地等，均屬全體區分所有權人按應有部分比例共有。

 

民法第822條進一步規定，共有物之管理費及其他負擔應由各共有人按其應有部分分擔。換言之，即使未設管委會，共用部分仍屬共同所有，任何住戶不得擅自變更其原有用途或管理方式，如未經共有人同意自行裝設感應燈、拆除照明、加裝鐵門或占用走廊，均屬違法行為。

 

民法第820條明確指出，共有物之管理應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，若管理決定顯失公平，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。若僅為保存行為，如更換故障燈泡、清理污水管線等，各共有人得單獨為之，但若屬影響全體使用的管理行為，如改變照明設備、封閉通道、設置門禁系統，必須經全體或多數共有人同意，否則即屬違法。

 

因此，如4樓住戶未經其他住戶同意，擅自將公用照明改為自動感應燈，導致公共空間長時間處於黑暗狀態，該行為已違反民法第820條及公寓大廈管理條例第9條規定，亦可能構成對他人生活安全的侵害，其他住戶得要求其回復原狀，若拒不配合，更可訴請法院或報請主管機關介入處理。

 

其次，依公寓大廈管理條例第55條規定，在條例施行前即已取得建造執照但尚未成立管委會之公寓，仍應依第25條第4項規定互推一人為召集人召開第一次區分所有權人會議，以成立管委會或推選管理負責人，並向直轄市或縣（市）政府報備。若住戶之間無法協調或無人願意擔任召集人，任何區分所有權人得申請主管機關指定臨時召集人，由主管機關核定後召集全體住戶會議。此機制旨在確保即使公寓無人主動成立管委會，仍可由行政機關介入推動，使管理體系得以重建。

 

條例第29條第6項更規定，若仍無法互推召集人或申請臨時召集人時，主管機關得指定住戶一人為臨時管理負責人，行使管委會職權，任期至正式成立管委會或推選新管理人為止。此制度確保公設維護不致陷入無人負責的狀態。若有住戶因擅自更改共用設施引發糾紛，可先循協商途徑處理，如仍無法達成共識，得依民法第821條規定，由受影響之住戶以共有人身份，向法院聲請回復共有物原狀或排除妨害。法院將依是否屬合法管理行為與安全影響程度作裁定。若該行為造成他人受傷或財物損失，行為人除應負民事損害賠償責任外，尚可能涉及刑法第184條侵權行為及第304條強制罪，甚至在嚴重情況下因妨害逃生通道或公共安全而觸犯刑法公共危險罪。

 

另一方面，若公寓內無人願意擔任管理職務，導致公共設施年久失修、水塔漏水、排水阻塞、外牆剝落危及行人等問題，依條例第6條及第10條規定，主管機關可命限期改善，若不改善，得代為修繕並按費用比例向各住戶追償。地方政府亦可依建築法第77條之1對具公共安全疑慮之建築物命令檢查或修繕。對於無管委會公寓而言，最常發生的爭議除了照明與通行外，還包括屋頂防水維修費分攤、污水管阻塞責任、信箱設置、垃圾清運及門禁管理等。原則上，這些均屬共有部分之管理範圍，應依民法第820條多數決原則辦理，若無法召開會議，亦可由多數住戶以書面決議代行，並保存紀錄，以利日後爭議舉證。

 

若少數住戶惡意阻撓或拒絕分攤費用，其他共有人得依民法第822條第2項請求償還超額支出，法院多會支持。若公寓尚未報備成立管委會，亦可比照區分所有建築物管理規定，由過半數住戶選出臨時代表，統一處理修繕與財務事項，並定期公告透明帳目，避免爭議。

 

為避免類似糾紛重演，住戶間應儘速依公寓大廈管理條例第25條成立管委會，因條例第36條明定，管委會職責包含共用部分之清潔、維護、修繕、改良及安全維護，並應辦理公共安全檢查與消防設備檢修申報。倘若公寓長期無管委會，等同無人履行此法定義務，一旦發生火災、漏水或墜落意外，所有區分所有權人均可能連帶負責，甚至面臨刑事追訴。主管機關對於未成立管委會之公寓，得依第49條第七款處以四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並限期成立。

-房地-公寓大廈-公寓大廈管理條例適用-公設

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