公寓大廈點交是什麼？發生爭議如何處理？
問題摘要：
購買新房或預售屋，無論是專有部分或共用部分，皆可依法律主張瑕疵擔保或保固請求。專有部分以買受人與建商契約為主，共用部分則以公寓大廈管理條例第57條程序移交後為準，由管委會或全體住戶共同主張。管委會在此扮演極重要角色，不僅可協助檢驗、鑑價、統一提報問題，亦可代表全體住戶依法對建商主張權利。透過專業鑑定與法律程序，可確保建商履行保固義務，維護社區公共安全與住戶權益，防止因瑕疵導致長期損害與居住風險。公寓大廈點交係確保建築物品質與住戶權益的重要程序，法律上明定起造人應於管委會成立後七日內完成會同移交，並由主管機關監督檢測。共用部分之瑕疵或缺陷如經確認，應由建商負責修復改善；若管委會或管理人怠於點交或未依法報請主管機關處理，亦可受罰。
律師回答：
關於這個問題，在購買新房特別是預售屋時，買受人除期待交屋時能順利入住外，更重要的是建築品質是否符合契約約定。
新屋點交與瑕疵擔保
法律上，房屋分為「專有部分」與「共用部分」，兩者的權利義務、交付時點與瑕疵擔保主張方式各有不同。依民法第354條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」又依第373條規定，標的物自交付起發生瑕疵擔保權的起算時點。換言之，瑕疵擔保權僅限於交付前已存在的瑕疵，交付後發生的問題，原則上由買受人自行負責。對於新房而言，「交付」通常分為兩個層面：其一為個別住戶專有部分（例如室內空間、牆面、地坪、窗戶、浴室及廚具等）的交付；其二為整棟建築的共用部分（例如外牆、屋頂、電梯、消防設備、水電管線、中庭花園等）的點交。兩者在交付時點上並不相同，因此瑕疵擔保主張之起算時間亦不同。
對專有部分而言，交屋時建商即將該部分交付予個別買受人，若該單元發生滲水、牆面龜裂、磁磚隆起等瑕疵，買受人得依民法第354條、第365條等規定主張瑕疵擔保請求權或依契約約定保固條款請求修繕，若情節重大甚至得解除契約。
至於共用部分，依公寓大廈管理條例第57條規定，起造人應於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內，會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人進行現場檢測，針對水電、消防、機械設施及各類管線確認功能正常無誤後，方得辦理移交。若經檢測未通過或存在明顯缺陷，管理委員會得報請主管機關處理，由主管機關命建商修復改善並於一個月內重新辦理移交。
公寓大廈公設點交
公寓大廈點交，係指建商（起造人）在建築工程竣工、取得使用執照後，依法將建築物的共用部分、約定共用部分與附屬設施設備交付予社區管理委員會或管理負責人之程序。其目的在於確認建築品質、設備功能及安全性能均符合建築設計與法定規範，使後續住戶能安全使用並確立責任歸屬。依公寓大廈管理條例第57條規定，起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備，連同設施設備使用維護手冊、廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內，會同主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認功能正常無誤後始得移交。若經檢測未能通過或功能有明顯缺陷，則管理委員會得報請主管機關處理，並由主管機關命起造人於一個月內修復改善後重新辦理移交。
此程序即為「公寓大廈點交」，其意義不僅止於形式之交付，而在於檢驗並確認共用設施能安全使用，避免日後發生漏水、電力中斷、消防失效等瑕疵爭議。依實務慣例，公寓大廈點交可分為「建築裝修」與「機電設備」兩大類，建築裝修部分包括外觀立面、地下室結構、防水防火層、公共走廊、大廳、交誼廳、中庭景觀、停車場、健身房、游泳池及緊急逃生樓梯等；機電設備部分則涵蓋電力系統、配電盤、電梯、冷氣空調、水塔、給排水、污水處理、監控及保全系統、消防栓、警報系統、避雷針、發電機、弱電及通風設備等。點交時應核對竣工圖、電路圖、水管及消防圖說，並測試所有設備運作是否正常，必要時可聘請專業技師、建築師或工程顧問參與驗收，以確保檢測結果具專業公信力。
點交完成後，若共用部分或附屬設施設備仍於短期內發生功能瑕疵，應區分責任歸屬：若為建築施工瑕疵，應由建商依民法第354條物之瑕疵擔保負修繕或賠償責任；若為使用管理不當或天然耗損，則屬管委會維護責任。依民法第373條規定，買賣標的物之利益及危險自交付時起由買受人承受負擔，故瑕疵擔保請求權之行使起算點為交付時。
惟在公寓大廈制度下，共用部分的交付與專有部分交付時點不同：前者係依第57條完成點交之時，後者則為個別買受人收屋之時。若瑕疵發生於點交前即存在，買受人或管理委員會得行使瑕疵擔保請求或解除契約權；若於點交後始發生且非因建商原因，則應由社區自行負責修繕。實務中常見爭議包括管線堵塞、電梯頻繁故障、消防警報失靈、屋頂漏水、排水倒灌等，住戶往往難以分辨責任應歸建商、管委會或個別住戶。
判斷原則在於該設施是否屬共用部分，若屬全體共有且供公共使用者，如消防、污水主幹、外牆防水、電梯、發電機、供電主幹線等，應由管委會負責維護，若問題起於施工瑕疵或材料不良，則由建商負擔修繕責任。
以實例言之，如社區污水主幹管因施工不良導致倒灌，管委會拒絕處理，住戶得依民法第184條侵權行為及第227條債務不履行規定，請求管委會代為修繕並賠償損害。倘堵塞可歸責於建商設計瑕疵或未依規施工，則得依物之瑕疵擔保或不完全給付請求建商修復或減價。再如消防管線破裂導致漏水，即使位於個別住戶天花板內，仍屬公共消防系統，應由管委會以公共基金修繕。若管委會推諉不理，住戶得提案要求住戶大會決議修繕，或訴請法院命其履行修復義務。
若建商交屋時未辦理共用部分點交或隱匿設施瑕疵，如消防開關故障、排水設計錯誤，致社區發生事故，依公寓大廈管理條例第49條第八款，主管機關得處罰建商外，住戶亦得依民法第184條及第213條請求損害賠償，並要求修復原狀。尤其消防及機電設備涉及公共安全，若建商未依第57條會同移交而任意交屋，主管機關得要求其補辦移交程序。
實務上若管委會與建商間點交爭議無法協調，可報請直轄市或縣市政府建築管理機關介入協助，並指派技師重新檢測。若建商仍拒絕修復，管委會得依行政執行法聲請強制執行或循民事途徑請求。
至於預售屋買賣，因屬消費關係，亦受消費者保護法與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規範。企業經營者應於契約中明確載明公共設施與專有部分交付標準、檢驗程序及保固期限，若未記載或記載不實，該條款依消保法第17條第3項視為無效。定型化契約中顯失公平條款無效，因此建商若藉契約排除瑕疵保固或拒負責共用部分瑕疵者，該條款不生效力。
由此可見，共用部分的移交乃經檢測確認後始完成，其交付時點自屬不同於個別住戶專有部分的交屋日，故若公共設施後續發現瑕疵，應以該共用部分點交完成日為瑕疵擔保權起算點。依條例第49條第八款規定，起造人若未依第57條辦理移交，主管機關可處以四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得命其限期改善或連續處罰。這表示共用部分的移交不僅是民事義務，更是公法上之強制性義務。
實務上，住戶對於專有部分的瑕疵，可依個別買賣契約或消費者保護法主張權利；對於共用部分的瑕疵，因屬全體區分所有權人共有，宜由管理委員會或全體受影響住戶共同委託專業技師或鑑定機構檢驗，並取得鑑價報告，以利後續求償或修繕交涉。依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管委會職務之一即為共用部分之維護與修繕，因此得取得全體區分所有權人對建商同意而代為行使瑕疵擔保請求權或債務不履行損害賠償權。
此時管委會可召開區分所有權人會議決議是否委託律師提起訴訟或協商修繕範圍。若瑕疵僅限於特定樓層或設備影響部分住戶，該等住戶亦可自行或共同主張權利，但仍需證明瑕疵為交付前存在且非因使用不當所致。若建商在交屋階段以「定型化契約」限制瑕疵擔保責任或免除其義務，則依消費者保護法第17條第3項及第16條規定，該條款屬無效。依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第16條，企業經營者應載明保固範圍、期限、檢修方式及瑕疵修復程序。若契約未載明或內容顯失公平，主管機關得命其改正，而買受人可據此主張該條款無效並依法律請求修繕或賠償。
舉例而言，若交屋後數月發現公共消防系統壓力不足或排煙設備失靈，屬於共用部分功能瑕疵，管理委員會得依條例第57條報請主管機關命建商修復，亦可循民法債務不履行規定請求損害賠償。再如污水排放主幹設計錯誤導致多戶倒灌，雖影響不同樓層，但屬整體排水系統瑕疵，管委會得代表全體住戶對建商請求修繕並追償住戶損害。相對於共用部分，專有部分之瑕疵處理多由個別住戶與建商協調，若無法協議，可提起民事訴訟，請求修繕、減價或解除契約。
實務上建商常於交屋時提供「保固書」列明保固期限，例如結構體五年、防水兩年、電氣一年等，但若瑕疵屬施工瑕疵或重大缺陷，縱逾保固期仍得依民法瑕疵擔保規定主張。至於共用部分保固，因涉及全體住戶共同利益，通常由管委會統一蒐集問題、委託專業檢測機構出具報告，再以該報告為依據與建商協商修復或提告。
倘建商拒絕修復，管委會可依條例第57條請主管機關命其改善，主管機關得命限期修繕，屆期不履行者得連續處罰。若仍不改善，住戶或管委會可依民法第227條及第184條提起債務不履行或侵權行為之訴。實務上亦常見管委會為維護公共設施功能先行代墊修繕費用，事後再依法向建商追償。法院審理此類案件時，主要審查瑕疵是否存在於交付前、是否屬於建商施工或設計瑕疵及是否造成損害。
舉例言之，若大樓外牆磁磚剝落、滲水導致住戶財物損失，且能以鑑定證明為施工或材料瑕疵，則建商應依瑕疵擔保負完全修繕與賠償責任。綜合以上規範可知，公寓大廈中專有部分與共用部分的交付時點不同，導致瑕疵擔保請求權起算點及行使方式亦不同。
專有部分交屋時即完成交付，瑕疵擔保由個別住戶主張；共用部分則待依第57條完成會同檢測並確認功能正常後方視為交付，若檢測不合格，管理委員會得報請主管機關命建商修復。消費者於購買預售屋時，應注意契約是否載明保固期限與範圍，並保留書面資料、交屋照片及錄影紀錄，以備爭議時舉證，議交屋後管委會應立即組成「驗屋及瑕疵處理小組」，會同專業技師進行全面檢測，對於共用部分如水電、消防、外牆防水等項目逐一核對竣工圖說，確保功能完善後再簽收。如發現瑕疵，應即時記錄並通知建商限期改善。若建商消極處理，得向地方政府建管單位陳報，並依民法及消保法提起訴訟。
實務上，住戶收屋後若發現共用部分瑕疵，應即通知管委會，由管委會統一蒐證並邀建商會勘，並於瑕疵擔保期間內書面主張修繕權利。若建商不予理會，管委會得報請主管機關要求改善或代為修復後再求償。建築法及相關法規亦要求建商於施工及交屋階段提供「竣工圖說」與「維護手冊」，如未移交資料致日後維修困難，管委會可依第49條第七款請求主管機關裁罰。點交完成後，管委會即成為建築物公共設施管理之主體，依條例第36條第1項第2款及第3款負有清潔、維護、修繕及安全維護之義務。若因怠於維修導致損害，如水塔破裂淹水、電梯失靈夾傷人，管委會須負民事賠償責任，甚至涉刑法責任。
反之，若管委會依法驗收後仍未收到建商完整資料或發現瑕疵，得拒絕簽收或附條件接收，並保留追究權。為避免日後爭議，實務上多建議管委會成立「點交驗收小組」，成員包含主任委員、監察委員、技師與律師，於點交時逐項檢驗並簽立紀錄表，確認異常項目並註明限期改善，俟修復後再簽具驗收完成。若建商拒修，管委會得依第57條報請主管機關命其修復。倘雙方爭議仍大，亦可循民事訴訟途徑請求確認瑕疵並要求賠償。
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