公設壞掉，誰來維修，導致損害，誰來負責？區分所有建築物共有部分的維護責任如何負擔？修繕費如何分擔?

問題摘要：

區分所有建築物之共用部分屬全體所有權人共同維護的公共資產，其修繕與費用分擔，原則上應依應有部分比例負擔，除非規約另定或會議決議調整。任何住戶不得以未使用為由拒繳，管委會亦不得推諉責任或擅改分攤方式。惟若損壞源於特定住戶過失，應由其單獨負責。透過合法決議、明確規約與公平分攤，方能維持公寓大廈公共設施安全運作與住戶間和諧共處。

 

律師回答：

關於這個問題，區分所有建築物係指將一棟建築物依其構造上可獨立使用之部分劃分為數個專有部分而由不同所有人分別持有，並就建築物結構上及功能上不可分割之部分，如屋頂、外牆、樓梯、電梯、管道、消防系統、污水排放管線、水塔、公共照明等，為全體區分所有權人共同所有並共同使用，稱為「共有部分」。

 

依民法第799-1條第1項規定，區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之，但規約另有約定者，不在此限。換言之，除非全體區分所有權人依公寓大廈管理條例及管理規約另有合法決議或約定，否則共用部分發生損壞或需修繕時，其費用應由全體住戶依應有部分比例負擔，而非僅由受益者支付。即使某些住戶實際使用較少，仍不得拒絕負擔共用部分之維護責任。例如公寓大廈內電梯、樓梯、污水排放主幹管、水塔、消防系統、公共照明等，均屬共用部分。

 

公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」因此共有部分之修繕，原則上屬管委會職責，費用由全體所有人分擔，僅當特定損壞可歸責於個別住戶時，始由該住戶單獨負擔。若區分所有權人認為特定共用部分的使用與其無關或不合理，例如一樓住戶主張「未使用電梯，不應分擔維修與電費」，此一理由在現行法制下並不成立。

 

依民法第822條規定：「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。」電梯屬於全體共有人所共有的公共設施，一樓住戶縱然不搭乘電梯，仍為共有人之一，依法有分擔維護費用之義務。如認不合理，應循合法程序於區分所有權人會議中提出議案，由多數所有權人決議修改規約或另行約定減免，但在決議前不得拒繳分攤費用，否則違反法律規定並影響管理秩序。再如污水排放主幹阻塞導致污水倒灌，若排水主幹管屬全棟大樓共用系統，理應由管委會以公共基金修繕。

 

若管委會無正當理由拒絕協助，致住戶自行支出疏通費用，該住戶得依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第184條侵權行為及第227條債務不履行規定，請求管委會返還疏通費或賠償因損害所生之費用。若堵塞原因可歸責於建商施工瑕疵，亦得依物之瑕疵擔保或不完全給付規定，於時效內向建商請求修繕或減價及損害賠償。

 

又如消防管線破裂漏水問題，雖發生於個別住戶室內，但消防系統係整棟建築為符合公共安全所設置之公共設備，屬共用部分。依前揭條文，應由管委會以公共基金維修。若管委會推諉責任，住戶得於住戶大會提案要求修繕，或逕行向法院起訴請求確認修繕義務。管委會如怠於維修，導致火災時消防系統無法啟用，將涉行政罰及民事賠償責任。

 

再者，因管委會進行共用部分修繕（如修水塔）致他戶受損者，若可證明損害係由該工程不當操作所致，則依民法第184條及第213條第1項規定，管委會應負損害賠償責任，原則上應回復至損害發生前之狀態。若損害物已有折舊，法院得依行政院固定資產折舊率折抵部分金額，但人工與材料費部分不得折舊，管委會不得藉此免除全額賠償責任。

 

類似地，樓梯照明與電源亦為共用部分，其電費與修繕費原則上應由全體住戶按比例分擔。若因某戶關閉總電源導致樓梯間長期無燈、他戶出入危險，該戶行為已妨害共用部分通常使用，應負修繕或改接電線工程費用。若協商無果，受害住戶可先行修繕後向該戶求償，必要時透過調解或訴訟處理。實務上為兼顧省電與安全，可由管委會統一更換感應式照明，以公共電源統一管理。

 

此外，若公共設施故障導致嚴重損害，如消防開關失靈致泡沫液外洩、家具浸泡損壞、住戶身體不適等，住戶得依民法第184條侵權行為及公寓大廈管理條例第36條規定，請求管委會損害賠償。該條例明定管理委員會負有「公寓大廈及其周圍安全與環境維護」之職責，如怠於管理維修導致損害發生，即屬違法行為。管委會若主張損壞原因係設備自然老化或第三人過失，仍須提出具體證明方能免責，否則應對財產損害與健康損害負全面賠償責任。

 

依民法第213條第1項規定，損害賠償以回復原狀為原則，若不能回復原狀，債權人得請求支付回復原狀所必要費用，因此住戶得檢具估價單請求修復費用及暫時居住損失。若因管委會延遲修繕造成住戶無法居住，亦可主張精神慰撫金或間接損害賠償。

 

綜上可知，區分所有建築物共有部分之修繕與維護，係全體區分所有權人共同義務，其費用分攤原則以應有部分為準；但若規約或區分所有權人會議另有決議者，得依決議方式執行。若修繕原因係特定住戶過失所致，應由該住戶單獨負擔。若管委會因怠於維護造成損害，應負民事損害賠償責任；若其行為違法或重大疏忽，尚可能構成刑事過失罪責。

 

住戶如對修繕分攤有異議，應依法提案至區分所有權人會議，由多數決議調整，而不得單方拒絕繳納或擅自處理共用部分。至於建商於交屋後仍應就建築瑕疵負擔保責任，住戶發現公共設施結構性缺陷時，應及早檢舉或提起訴訟，以免時效消滅。

 

實務運作上，各社區定期進行共用部分檢修，如電梯保養、消防系統測試、水塔清潔、污水管線疏通及公共照明維護等，並於區分所有權人會議中定期審議修繕預算，以維護安全與居住品質。修繕費用分擔上，原則採應有部分比例，但為反映實際使用狀況，可經多數決議調整，如地面層住戶減免部分電梯維修費、頂樓住戶分攤較高防水工程費等，但必須合法決議後始得生效。

-房地-公寓大廈-共用部分(公設)-修繕

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