公共基金來源為何？起造人使用執照申請時有提列公共基金於公庫，管理委員會要如何提領之？

問題摘要：

公共基金之形成與提領流程可分為四階段：其一，起造人於申請建照及使用執照時依工程造價比例繳交至政府公庫；其二，建案完工並成立管理委員會後，完成共用部分及設施設備點交程序；其三，管理委員會檢具報備及點交證明向主管機關申請撥付；其四，主管機關核准後由公庫撥款入社區專戶。其後之運用，均須依會議決議及法定程序辦理，並依法公告與查核。此一制度兼具財務保障與行政監督之功能，確保社區公共設施得以永續維護。公共基金非屬政府財產，而係區分所有權人之共有財產，政府僅為代收與撥付之機關，無權介入基金運用之細節。管理委員會應秉持信託管理精神，公開會計報告，確保住戶知悉基金餘額與用途，並依法留存憑證以備查核。若將基金交付信託，則應訂立信託契約明定用途、監督機制與報告義務，以維護全體住戶之利益。由此觀之，公共基金制度乃公寓大廈自治中維持公共安全與財務健全的核心基石，透過起造人預提、主管機關代收、管委會依法申領與全體住戶共同決策的四重機制，實現建築管理的制度化與責任化，使社區能於長期運作中保持良好秩序與財務穩定。

 

律師回答：

關於這個問題，公共基金是公寓大廈管理制度中極為重要的財務基礎，其設置目的在於確保建築物公共設施的維護、修繕及管理能有穩定資金來源，不致因住戶繳費不均或爭議而影響社區運作安全與品質。

 

依公寓大廈管理條例第18條明文規定，公寓大廈應設置公共基金，其來源包括四項：第一，起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列；第二，區分所有權人依會議決議繳納；第三，本基金孳息；第四，其他收入。

 

可見公共基金初始階段主要來自起造人依法提列，後續再由社區住戶依決議補充或維護。此項基金的制度設計，目的在於讓新建案在移交前即具備基本維護資金，以便管理委員會成立後能立即接手社區運作，而非陷於「無米可炊」的困境。依同條第二項規定，起造人應於該公寓大廈使用執照申請時，提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明，俟管理委員會成立或推選出管理負責人，並完成第57條所定點交程序後，向主管機關報備，始由公庫代為撥付。

 

換言之，公共基金在建案尚未完成前便已提列並存放於政府公庫，待社區組織具備法定資格後始能領回使用。此制度兼顧施工前的預提與後續管理的透明性，亦避免起造人於交屋後逃避義務或挪用基金。

 

至於公共基金提列之比例或金額，依內政部公告標準，係依工程造價分級計算：工程造價未滿1千萬元者，按金額取2%（A方案）；逾1千萬未滿1億元者，取2%加1.5%部分（A+B方案）；逾1億未滿10億元者，取2%+1.5%+0.5%（A+B+C方案）；逾10億元者，則再加計0.3%（A+B+C+D方案）。這樣的累進比例反映建案規模越大、公共設施越多，維護費用相對也應提高的原則。

 

起造人在申請建照送審時，即需備妥公共基金繳納證明，未繳交者主管機關不予核准使用執照，確保基金制度落實於建案開發流程中。

 

當管理委員會依法成立後，依條例第57條規定，起造人須於七日內會同主管機關及管委會完成共用部分、約定共用部分與附屬設施設備等移交手續，包括使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防及管線圖等文件，並須現場檢測其功能是否正常。通過檢測且報備完成後，管理委員會得檢附移交文件、報備證明及申請書向主管機關申請提領公共基金。主管機關審核無誤後，由公庫撥款至社區管理委員會帳戶，以供後續管理運用。

 

公共基金撥付後，依法應設立專戶儲存，由管理負責人或管理委員會專責管理，並依區分所有權人會議決議使用；若經決議交付信託者，則可委由金融機構辦理。其使用範圍原則上限於公共設施之維護、修繕、管理及必要改良，不得挪作私人用途。

 

公共基金可作為社區長期財務穩定之基礎，若妥善運用，能減輕住戶未來負擔，特別在電梯汰換、外牆防水或消防設備更新等重大修繕時，可直接動用基金而無需臨時徵收。至於基金動用程序，實務上應依會議決議辦理，通常需召開區分所有權人會議。

 

此種高門檻表決設計，乃為防止基金遭濫用，確保所有區權人共同參與決策。若管理委員會未經會議決議即擅自動用基金，除違反條例外，亦可能構成侵占或背信之刑事責任。

 

起造人提列之公共基金於主管機關代收後，應開立收據並列冊建檔。待社區完成報備成立後，管委會得檢具起造人點交文件、成立報備證明、公共基金撥付申請書、專戶開立證明等資料向主管機關申請撥款。主管機關核准後，公庫會將相對應金額撥入管委會指定帳戶，通常需經財政單位覆核與會計程序，方可完成提領。

 

實務上，各縣市政府為防弊端，多要求管委會提供銀行帳戶資料、代表人印鑑證明、會議決議紀錄及完整申請書表，以確保基金安全。至於撥款後基金之運用與管理，亦須依法定程序接受監督，包含定期公告基金餘額、支出明細及運用計畫，並於每次區權人會議中報告。倘若管委會管理不當或挪用基金，住戶得依公寓大廈管理條例第35條請求閱覽或影印帳簿及財務報表，並向主管機關檢舉或聲請會計查核，必要時可訴請法院監督。

 

值得注意的是，條例第18條第4項規定：「起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。」換言之，僅限條例生效後之新建案須遵守提列義務，舊有建案若未提列基金，則需由區權人依決議自行籌措。此過渡規定係考量立法溯及既往之公平性，但亦造成部分老舊社區缺乏維修資金之困境，導致後續修繕爭議頻仍。從制度功能觀之，公共基金制度有三層意義：一是確保社區接管初期即有資金應付管理開支，二是建立長期維護財源以防止設施老化，三是保障區權人共同決策、共同負擔之公平原則。

 

基金雖名為「公共」，但屬於全體區權人共有，其運用應遵循公開透明原則，管理委員會僅為受託管理人，無權自行支配。公共基金若有孳息，亦屬基金之一部分，應納入專戶統一管理，不得私自分配或挪用。實務上有管委會誤認基金可挪作裝修費或福利支出，此皆違法，主管機關可依第49條命其改善或處罰。若基金運用涉及重大修繕或增設新設施，例如外牆整修或電動車充電設備安裝，仍應遵守法定表決程序，以維持決策合法性。

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