大樓屋頂修繕是否由大樓還是頂樓的住戶負責？

問題摘要：

大樓屋頂平台原則上屬於全體區分所有權人共有之共用部分，除非經區分所有權人會議決議並於規約載明為約定專用部分或分管專用部分，否則其修繕、管理、維護責任皆由管委會負責，費用應由公共基金支出。管委會若拒絕以公積金支付，屬違法處理。住戶可依條例第9條及第34條程序，先行要求召開區分所有權人會議決議修繕，若仍遭拒，可依法提起民事訴訟，請求法院命管委會給付修繕費用並確認屋頂屬共用部分。倘若屋頂實際為他人約定專用或分管使用，則應由使用人負擔修繕責任。屋頂漏水涉及整體建築防水結構與安全，法律上並非單一住戶可自行承擔之事，管委會應依法主動統籌修繕，確保全體住戶共同財產之維護。

 

律師回答：

關於這個問題，大樓屋頂平台是否屬於公共部分、可否動用公積金修繕，牽涉《公寓大廈管理條例》及民法區分所有建築物相關規範，其核心在於屋頂平台的法律性質究竟是全體區分所有權人共有之共用部分，或是經有效約定為特定人之專用部分。

 

依公寓大廈管理條例第7條規定，公寓大廈之共用部分包括屋頂、外牆、樓梯間、水塔及電梯等構造物，屋頂作為防水、防護、維持建築安全之結構部分，性質上屬全體區分所有權人共同使用，不得分割為專有。

 

又依第10條第2項規定，共用部分之修繕、管理、維護，應由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付，或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，除非修繕費係因可歸責於個別住戶之事由所致，始由該住戶自行負擔。是以，若屋頂平台未經區分所有權人會議決議或規約另行約定為專用部分，則屬全體住戶共有，漏水修繕應由管委會以公積金支出。所謂「公積金」，即條例第13條規定之公共基金，係用於共用部分、約定共用部分或附屬設施之管理及修繕所需費用。

 

屋頂為全體區分所有權人之共用部分，屬於防水、防熱、防護功能的結構，非僅頂層住戶得專有使用，故其維修責任與費用分擔原則上由全體共有人共同承擔。

 

「屋頂屬公寓大廈共用部分，未經區分所有權人約定為專用部分者，其修繕應由管委會統籌辦理，費用由公積金支付。」由此可知，管委會主張「屋頂平台非所有權狀共同持分範圍」之說法顯然誤解法意。實務上，「共有」並非必須在個別所有權狀中明確登載共有人持分，而係基於法律規定之推定；亦即，區分所有建築物之屋頂平台、外牆等構造自建物興建完成之日起，即為共用部分，依法推定為全體區分所有權人共有。

 

管委會不得以所有權狀未列明共有人為由，拒絕承擔共用部分之維修費用。惟若屋頂平台經區分所有權人會議依第23條、第33條規定有效決議為「約定專用部分」，即僅限特定區分所有權人使用，例如頂樓住戶經會議同意專用屋頂平台作為曬衣或休憩空間，並於規約明定該部分為約定專用，則其修繕義務及費用即依第10條第1項規定，由該專用部分之使用人自行負擔，不得動用公積金。

 

又依第12條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內管線之維修費用，原則上由上下層或左右相鄰之所有權人共同負擔；但屋頂為全體住戶之防水結構，非屬個別專有部分的附屬構造，故應歸入共用部分範疇，除非能證明該漏水源係因頂樓住戶自行加蓋、改裝防水層或設置設備造成，方能例外由該住戶負責。

 

從立法目的觀察，公寓大廈制度旨在維護建築物整體安全與公共利益，若屋頂漏水影響樓下住戶之安全與居住環境，即屬全體住戶共同之維護事項，故應由管委會統籌管理並支付修繕費。若管委會拒絕履行此義務，頂層住戶得依民法第184條第1項第1款請求損害賠償，或依不當得利法理請求返還修繕費，亦可直接提起民事訴訟，請求法院判命管委會以公積金支付修繕費用。訴訟時應提出屋內漏水情形之證據，如施工照片、估價單、完工收據及鄰居證言等，以證明漏水非因自身可歸責事由，且修繕係為維護共用部分所必要。若法院認屋頂確屬共用部分，管委會拒不修繕或不當拒絕支出公積金，即屬違反公寓大廈管理條例之義務，應命其支付。

 

至於實務上常見的例外情形，有些老舊社區因歷史因素，頂樓平台早已被特定住戶加蓋使用，其他住戶長期未異議，法院有時會認定存在「默示分管契約」，視為該住戶專用，修繕費用即由其自負；但若該分管僅限於表面使用而未經會議決議或規約記載，仍不得免除管委會修繕義務。此外，依第33條第2款規定，於屋頂設置設備或附加構造（如基地台、太陽能板等）時，須經頂層住戶同意，顯示立法者亦承認頂層住戶對屋頂有較多參與管理之權，但並非排他所有權。若管委會欲以屋頂收益或設備租金作為修繕費來源，仍應回歸區分所有權人會議決議及規約程序。

-房地-公寓大廈-共用部分-頂樓平臺(屋頂)-修繕

瀏覽次數：34