大樓社區住戶，可以在自家住戶的大樓外牆隨意裝掛看板或招牌嗎？

問題摘要：

大樓外牆屬於共有部分，住戶不得因位於自家窗外或陽台旁即擅自懸掛看板、設置廣告或變更外牆結構。若有需要，應先查閱社區規約或提交區分所有權人會議討論決議，並依建築法、廣告物管理辦法及地方主管機關相關規定申請核准。違者除可能遭管委會制止、報請主管機關處理外，亦須自行負擔拆除及回復原狀費用。至於是否須經管委會同意，實務上認為管理委員會僅負責執行社區決議及監督公用部分之管理，並無獨立授權核准權，故仍應依規約或住戶會議決議為準。總而言之，公寓大廈住戶如欲於外牆裝設廣告或看板，應以遵守法令及社區規約為前提，兼顧公共安全、外觀整齊及他人安寧，不得任意為之。

 

律師回答：

關於這個問題，關於大樓社區住戶是否可以在自家外牆隨意裝掛看板或招牌的問題，須同時從民法區分所有建築物制度及公寓大廈管理條例的規定進行綜合判斷。

 

依民法第799條規定，區分所有建築物係由「專有部分」與「共有部分」所構成，專有部分是指在構造及使用上可獨立，得單獨為所有權標的者，例如住戶所擁有的室內空間；共有部分則包括建築物中非專有部分的其他部分及附屬物，尤其如支柱、承重牆、屋頂、外牆、走廊、電梯間、消防設備、水塔等，均為維持整體安全所必要之構造，其性質上屬全體住戶共同使用，不得單獨分割或擅自改變用途。大樓外牆即屬此類共有部分，因此若個別住戶擅自在外牆設置看板或懸掛廣告，即使該位置位於其自家窗外或陽台旁，仍涉及共有部分之利用，依法不得任意為之。

 

關於公寓大廈管理條例第33條規定之適用及外牆設置廣告物的合法性問題，涉及區分所有權人會議決議效力、專有部分與共用部分之界限、以及外牆設置廣告的程序限制與同意要件。依第33條明文：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」本條揭示區分所有權人會議之決議，若涉及對個別區分所有權人專有部分之權利影響或需取得特定樓層同意之事項，必須經當事人明確同意方生效力。特別就第2款所述，外牆及樓頂設置廣告物、無線電台基地台或其他類似設備者，明確要求須經該樓層或頂層區分所有權人同意，且該層住戶並得出席會議陳述意見。

 

依一般社會通念，構造物中屬於維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。公寓大廈之外牆，係為維持建物安全及外觀所必要之主要構造，性質上亦屬不許分割而獨立為區分所有之客體，而應由全體住戶共同使用。

 

事實上，大樓社區的外牆屬全體住戶共有，不能因為是自己家旁的大樓外牆就主張有優先使用權，共有歸屬住戶專用部份，應經全體所有權人同意。不過，在一般老舊社區大樓，在自家旁的社區大樓外牆掛招牌的情況，彼彼皆是。基本上，基於維持芳鄰情誼，只要在不影響旁人，例如安全沒有問題、沒有礙於觀瞻、無夜間光害等問題，通常住戶們及管委會都會和平相處，不會故意去拆人家招牌，畢竟法不外乎情理。然而，一旦打壞這層鄰里情誼，就只能依據公寓大廈管理條理及規約來辦理了。

 

再者，公寓大廈管理條例第8條第1項明定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」此條規定可知，住戶如欲於外牆設置廣告或看板，除應依建築法及廣告物管理辦法等相關法令申請核准外，尚須依據社區之管理規約或區分所有權人會議決議行事。若該規約或決議已對外牆使用另有規定，則個別住戶即不得逕自違反，亦非僅經管委會同意即得合法設置。倘若住戶違反前述規定，依同條第3項，管理負責人或管理委員會應予制止，住戶不從者應報請主管機關依第49條處理，並限期一個月內回復原狀，屆期仍不回復者，管委會得逕行代為拆除，費用由該住戶負擔。

 

尤其，如社區住戶規約也有約定：「本國宅周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，如有懸掛或設置廣告物之情事，應依法令及公寓大廈管理條例第8條規定辦理。」依前述法律規定及住戶規約約定之內容觀之，社區之區分所有權人如欲在公寓大廈之周圍上下、外牆面設置廣告物，因涉及全體區分所有權人之共同利益，自應經區分所有權人就此共用部分另訂相關規約或經區分所有權人會議之通過始可為之。

 

實務上確曾發生住戶在自家旁外牆設置摩鐵（Motel）招牌之爭議。該案中，住戶以外牆為自家窗旁，主張其架設招牌並未侵害他人權益，且他棟外牆亦有類似裝設，管委會不應差別對待。然而，其他住戶卻主張該招牌燈光過亮造成光害，夜間影響睡眠，並認為外牆屬全體住戶共有，未經全體同意即屬違法使用，遂由管委會提起訴訟請求拆除。法院審理時依據公寓大廈管理條例及該社區規約內容認定，外牆屬共有部分，若住戶欲在該處設置廣告物，應經全體區分所有權人依規約或會議決議同意後始得為之；管委會雖無最終核准權，但有監督與制止違規行為之義務。

 

縱然社區歷來未曾明文禁止或就外牆使用作出決議，仍不表示個別住戶得據以主張默示同意或既成慣行而逕自設置，蓋公寓大廈外牆之屬性為結構安全所必要，依法不得視為可自由利用之空間。另依建築法第91條及廣告物管理辦法之規定，凡設置招牌、廣告、懸掛物等，應事先申請主管建築機關核准；若未經許可，除可處罰鍰外，主管機關並得限期拆除。

 

是以，若未依規定辦理，除違反民事上之共有部分使用義務外，亦可能違反行政法上之公共安全規範。社區住戶在大樓外牆裝掛看板或招牌，往往涉及外觀整齊、結構安全、公共利益與鄰居生活品質等多重考量。例如夜間光害、噪音、廣告內容不當或外觀破壞等問題，皆可能影響其他住戶之居住安寧及社區形象，依民法第184條規定，若因此造成他人損害，亦可能構成侵權行為。從社會情理觀之，許多老舊社區確實存在各戶於外牆懸掛商業招牌之現象，但此多屬於社區默契之下形成之暫時容忍，並非法律上允許。若社區內維持良好關係，管委會及住戶彼此尊重，且所設看板不影響安全、觀瞻或環境品質者，雖屬違法但通常不致爭議。然而一旦出現對立或影響公共利益情形時，仍須依公寓大廈管理條例及規約規範處理，否則其他住戶或管委會得依法主張拆除、回復原狀及損害賠償。

 

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