大樓可以我的外牆設置廣告物，而不用經過我的同意嗎？

問題摘要：

「大型招牌遮住我家」並非單純的鄰里爭執，而是涉及公寓大廈所有權界限、廣告設置程序及社區自治制度的複合性法律問題。法律上雖未明文保障「視野權」或「景觀權」，但透過民法所有權、人格權及不當得利等規範，仍可間接維護住戶之居住利益。對一般民眾而言，若遇此情形，應先確認外牆權屬、查明招牌設置是否合法，並保存證據，再透過管委會或主管機關依法處理。若確屬侵權，則可依法提起排除妨害或損害賠償訴訟；若屬公共部分使用爭議，則應召開區分所有權人會議決議。法律之外，鄰里之間仍應以溝通為先，畢竟社區共居需要彼此尊重與妥協。透過制度化規約、明確法令與理性協商，方能在商業活動與居住安寧間取得平衡，使城市生活不因一面招牌而遮蔽了法律與人情之間的光線。

 

律師回答：

關於這個問題，隨著台灣都市化發展加速、公寓大樓與商業空間密集共存，住宅樓層與店面之間的權利界線常因使用目的不同而發生衝突，其中最典型的糾紛便是一樓商家設置大型招牌遮蔽樓上住戶視線的情形，俗稱「全家遮住我家」事件。近年來不少民眾投訴，自己辛苦購屋後卻發現窗外景觀被一樓商店巨型招牌擋得密不透風，甚至連採光與通風都受到影響。

 

二樓住戶投訴樓下一樓全家便利商店裝設的招牌越搭越高，原本明亮的窗景如今被厚重的廣告面板完全遮住，「從窗戶往外看只剩招牌」，憤而向市政府陳情並對媒體爆料，引發社會關注。從法律角度分析，這類糾紛涉及的核心問題在於「外牆所有權屬」及「廣告設置合法性」。

 

首先依公寓大廈管理條例第56條第3項明文規定，公寓大廈之外牆屬各層住戶所有，其所有權界線依不同結構而有差異：「獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界；建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。」也就是說，若該外牆僅與特定專有部分相鄰，該牆壁即屬該專有部分所有；若屬共用結構，則各區分所有權人按比例共有。

 

二樓住戶緊鄰窗戶的牆面通常屬其專有部分所有，除非該牆為全棟建築共用外牆或公共結構，否則一樓商家並無權在該外牆上設置招牌延伸物。若一樓商店為其營業需要於大樓外牆懸掛招牌，理應限於其自有牆面範圍內，跨越至二樓牆面或遮蔽他人窗戶者，即構成對他人所有權的不法侵害。

 

再依公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向主管機關報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」

 

又依公寓大廈管理條例第33條第2款規定區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：「二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」所以未經阿美的同意阿海不得在2樓外牆設置廣告物。

 

大樓的外牆面屬公共空間或涉及他人權益之部分，若要變更結構或設置廣告物，必須符合三項要件：其一，須符合建築及廣告相關法令規定；其二，須遵守社區規約或區分所有權人會議之決議；其三，須完成向地方主管機關報備程序，其四，經該樓層區分所有權人同意

 

若一樓商家未經樓上住戶同意、亦未依法報備，即在公共或他人專有外牆設置招牌，顯然違反條例規定。依同法第49條規定，違者得處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，主管機關並得命其限期改善，屆期未改善者可連續處罰；若涉及安全顧慮，主管機關甚至可逕行拆除。進一步而言，除違反公寓大廈管理條例外，商家裝設招牌仍須符合「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」之規定。依該辦法第8條第1項，地方主管建築機關得視地方特性另定規範，包括招牌突出牆面距離、高度、寬度、形狀、色彩及字體型式等，並要求申設人檢附建築結構安全證明、設計圖說等文件申請審查。若招牌設置未經核准或超出許可範圍，主管機關有權直接命拆除或處罰。實務上，不乏便利商店或飲料店因招牌尺寸、亮度或設置位置違法而遭開罰或勒令拆除之案例。

 

二樓若主張其窗外視線遭完全遮蔽，可採取下列步驟維護權益：首先，應立即拍照或錄影存證，記錄招牌與窗戶相對位置、高度及光線影響情形；其次，應向大樓管理委員會反映，要求查驗該商家設置招牌是否經社區規約或住戶會議核准；若管委會確認並無授權，則可依條例第36條職權要求業者限期改善。若業者拒不配合，住戶可再向地方主管機關舉發，檢附照片、門牌及建築位置圖，由主管單位依建築法及公寓大廈管理條例裁處，必要時命其拆除。倘若該招牌確實侵入二樓住戶外牆範圍，則該行為更構成對所有權之侵害，住戶得依民法第767條請求排除妨害，或依第184條請求損害賠償，甚至得依不當得利原則請求商家給付相當於租金之報酬。因為商家實質上無償使用他人外牆作為招牌設置基座，已獲得經濟利益，而無合法原因，構成不當得利。最高法院實務亦多次判決指出，未經同意於他人牆面設置廣告、冷氣外機或遮雨棚，均屬侵害他人所有權之不法行為，應負拆除與損害賠償責任。

 

若商家抗辯稱該牆屬共用部分，則仍須取得區分所有權人會議之決議及向主管機關報備後方得設置，否則同樣屬違法。除了法律面外，社區自治規約亦是解決此類糾紛的關鍵機制。公寓大廈管理條例第23條授權住戶可依規約約定各項管理細則，並明定規約中若未載明「共用部分使用收益之特別約定」、「違反義務之處理方式」等，則不生效力。換言之，社區可在規約中預先約定：招牌設置須經管委會審查、不得遮蔽他戶窗戶、不得突出超過一定距離、違者應負拆除及損害賠償責任。如此即能在糾紛發生前防堵問題。

 

對管委會而言，依第36條規定，其職責包括執行住戶會議決議、維護公共安全與環境，以及制止違規行為。若社區內業者違法設置廣告物，管委會有義務予以制止並提供相關資料予主管機關，若怠於執行，亦可能因違反公告或移交義務而受第49條之行政罰。實務上，法院在處理類似糾紛時，多採衡平原則，會考量招牌是否經合法申請、是否有安全疑慮、是否遮蔽他人窗戶、及住戶主觀感受是否合理。

 

若招牌僅部分影響視線或屬暫時性遮擋，通常雙方協調或變更招牌高度；但若完全遮蔽光線、視野或影響通風，法院則傾向認為已侵害住戶居住利益與所有權，應予拆除或變更設置。「建物外牆如屬個別所有部分，其他住戶或承租商家未經同意不得任意設置廣告或結構物。」又依環境權與人格權保障之發展趨勢，住戶對於居住空間之光線、空氣、視野，已被視為可受法律保護之權益，若遭他人不當遮蔽，即屬可救濟範圍。

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