一樓空地與樓頂平台可否依照規約草約約定專用？約定後區分所有權人會議能決議變更嗎？

12 Nov, 2025

問題摘要：

樓頂平台及一樓空地經規約草約合法約定為樓頂或一樓住戶共同保管使用，並無違反公寓大廈管理條例第7條之禁止規定。該約定專用成立後，若無違反公共利益情形，區分所有權人會議不得僅以多數決決議變更，除非獲該專用權人同意，或經法院判決確認該使用有違公共利益始得處理。此一體系設計兼顧建築安全、公共利益與契約安定性，體現公寓大廈法律制度中共用與專用平衡之精神。

律師回答：

關於這個問題，在公寓大廈管理實務中，樓頂平台與一樓空地能否依規約草約約定為特定住戶專用，牽涉公寓大廈管理條例第7條與第33條之適用。首先須釐清此兩類空間之法律性質與法定限制，再判斷規約草約之效力與區分所有權人會議決議變更之可行性。依

公寓大廈管理條例第56條

：公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。

前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。

公寓大廈管理條例第7條規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分，且對於「公寓大廈本身所占之地面、連通數個專有部分之走廊或樓梯及其通往室外之通路或門廳、社區內各巷道、防火巷弄、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」等五款項目，不得約定專用。此條之立法目的，在於確保建築物結構安全與共用設施功能正常運作，防止個別住戶排他使用影響他人權益。

然而實務上，「屋頂」與「屋頂平台」兩者概念有別，前者指建築物結構上之承重層面，屬不得約定專用之構造部分；後者若僅為平台外露空間，且非承重或防水結構之構造層，可視個案情形認定其性質。若該平台非屬第7條第3款所列「屋頂之構造」，而僅為共用空間之一部分，得由區分所有權人依規約或會議決議約定專用。亦即，樓頂若僅為上層住戶可利用之平台，非屬結構性屋頂，則可依規約草約約定其使用方式，並非當然違法。

至於一樓空地部分，條文雖將「公寓大廈本身所占之地面」列為不得專用，但此指建築物基礎所占土地；若一樓空地係建築物外圍空間，如庭院、騎樓外空地或停車場，且非「通道、巷道、防火巷弄」等必要通行設施，則得以規約或區分所有權人合意約定特定使用。

「屋外之共用空地非屬建築結構之地面或防火巷弄，得經區分所有權人會議決議約定為專用部分。」此一見解確認，一樓空地或屋頂平台若未涉及安全構造或防災功能，可依法作約定專用之標的，並不當然違反條例第7條規定。

其次，關於規約草約之效力問題，區分所有權人得依全體共有部分使用管理及權利義務事項訂立規約，而在管理組織成立前，建商常於銷售階段預先擬定「規約草約」，作為日後大樓管理依據。

若規約草約於各買受契約中均揭示且經各區分所有權人簽署同意，並於管理組織成立後沿用，得視為公寓大廈管理條例第29條所定規約。換言之，買賣契約中之「樓頂平台及一樓空地共用或專用」條款，若已經所有區分所有權人簽署確認，於區分所有權人會議成立前，即可具準規約之效力，具有拘束全體住戶之性質。然若僅為建商單方擬定而未經各買受人同意，則僅屬約定草案，不具拘束力。是以「樓頂平台除建商劃定之公共設施外，其餘部分歸樓頂住戶共同保管使用」之條款，若經全體區分所有權人於購屋時明示同意簽署，即屬合法約定專用，並不違法。

再就「約定專用」變更問題而言，依公寓大廈管理條例第33條第3款規定：「依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」此條旨在維護專用權人之合法權益，防止他人恣意變更或取消專用權。

換言之，若樓頂平台或一樓空地經規約草約合法約定為特定住戶專用，除非該專用使用已明顯違反公共利益（例如妨害安全、影響結構、防火功能受損），否則即使區分所有權人會議以多數決議，亦不得逕行變更。此乃維護契約安定與信賴原則之體現。

舉例而言，若樓頂住戶依規約草約使用屋頂平台設置花園或晾曬衣物，屬正常使用，其他住戶不得以「公共部分應共同使用」為由要求變更；但若其於平台加蓋鐵皮屋、違法搭建構造物，影響建築安全或消防通道，則屬違反公共利益，管委會得依第33條第3款向法院提起訴訟，請求撤銷該專用約定或命其拆除恢復。法院審理時，將以是否違反公寓大廈整體公共安全或使用利益為判斷標準。

又關於變更程序，區分所有權人會議雖為公寓大廈最高決策機構，但對於已成立之約定專用部分，其變更仍須個別專用權人同意，會議決議僅具提案性質，不得取代個別同意之效力。若強行決議變更，將因違反條例第33條規定而不生效力，依同條第1項明文：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力。」此即為保障個別權利之法律設計。

此外，法院實務亦支持此立場，如「約定專用部分之使用及變更應尊重專用權人之意願，非經其同意不得由會議決議變更。」

實務上採嚴格保護既有專用使用權。綜合上述法律規範與實務見解，可歸納出以下結論：

第一，樓頂平台與一樓空地之使用能否約定專用，應依其物理性質判斷是否屬於條例第7條禁止項目，若非建築結構或公共通行部分，即得經全體住戶同意約定專用；

第二，規約草約若經各買受人於契約中簽署同意，於管理組織成立前可視為暫時性規約，具拘束效力；

第三，區分所有權人會議不得以多數決任意變更既有之專用約定，除非該專用使用顯已違反公共利益並經法院確定，方得撤銷或變更。