違章建築告知義務內容為何？是否告知後就不負有任何瑕疵擔保責任？

問題摘要：

違建之告知義務必須具體、完整，不僅包含違建種類及部位描述，亦應說明現階段行政處理狀態，並於買賣契約內明確載明，否則即構成資訊揭露瑕疵，出賣人即應負擔瑕疵擔保責任，尤當注意違建可能不只影響買受人財產使用權益，更關係居住安全、公共通行與法律責任，切勿輕忽或故意隱匿，始能確保交易安全與法律安定。違章建築無論興建原因為何，在法律上均屬非法建築物，雖部分可列管緩拆或補辦成合法建物，然多數違建仍處於不穩定法律狀態，可能隨時面臨拆除或行政處罰，建議民眾在購屋、增建或出租使用前，應先行確認建物是否屬合法建築，並避免擅自加蓋或變更用途，以免因一時便利用途，而陷入法律糾紛與財產損失之風險。

 

律師回答：

關於這個問題，違章建築，簡稱違建，是指未依法取得建築執照或使用執照而擅自建造、增建、改建或使用之建物，依建築法第4條及違章建築處理辦法第2條規定，凡係建築法適用區域內依法應申請主管機關審查核准並核發執照方得建築之構造物，若未依法辦理即屬違章建築。

 

違章建築告知義務內容為何？

違章建築在不動產買賣中所產生的告知義務，涉及契約誠信原則與瑕疵擔保責任的具體適用，為避免日後產生重大糾紛或損害賠償問題，出賣人應對違章建築之存在、種類及目前的行政處理情形為詳細、具體的揭露，不能僅以模糊或籠統之方式表示房屋為違建或部分不符規定即認為已盡說明義務。

 

建築法第25條規定建築物非經主管機關審查許可並發執照不得建造或使用，第28條進一步細分建造執照、使用執照、拆除執照及雜項執照，違章建築通常係違反建造或使用規定者，另依建築法第97-2條，違章建築之處理方式由內政部另訂之違章建築處理辦》，而該辦法第3條明定違建之拆除應由地方政府執行之，因此違建行為將面臨行政罰鍰、強制拆除及行政執行等程序處理。

 

違建情形層出不窮，最常見的類型包括頂樓加蓋、露台加蓋、法定空地加蓋、陽台外推、違法隔間及夾層屋等六大類，其中頂樓鐵皮加蓋尤為普遍，除未經申請即施工違反法令外，亦常影響建築物整體安全與公共設施使用。

 

法定空地加蓋多係指屋後空地或防火巷違規加蓋為廚房、儲藏室或其他使用空間，另有車庫增設遮雨棚、鐵捲門圍設車庫等，均屬未經許可使用公共空間之違法行為；露台外推則是針對室外平台加設鋁窗、遮雨棚等構造物，擴大使用面積亦改變外觀與使用型態；違法隔套是指出租房屋隔成多間套房，若未依法申請變更用途或隔間數量過多，亦屬違建，並可能影響消防逃生安全；陽台外推是拆除原有牆面或落地門後將陽台封閉並內部化，藉此增加室內空間，與原始建築設計明顯不符；而夾層屋（俗稱樓中樓）則是在挑高空間中再增設夾層樓板使用，若總面積超過該樓層三分之一或一百平方公尺，也構成違建。

 

違建雖可能基於生活實需或空間不足而興建，但其本質違法，亦將衍生三大拆除風險，依目前法令與實務分類，違建可分為即報即拆、列管緩拆及免拆三類，即報即拆為危害公共安全或為新違建者，前者如妨礙消防動線、緊急通道者，經消防或交通主管機關認定即報即拆，後者則為新近興建、尚未列入既存違建清冊之違建，其認定基準依各地方政府自訂標準，通常認定於民國84年或91年後所建；列管緩拆是指雖屬違建但暫未立即執行拆除，係屬既存或舊有違建，僅列冊備查，例如台北市認定民國53年以前既有建築為舊違建、53年至84年間為既存違建，未必立即強制拆除，但未來仍可能列為政策性處理對象；免拆違建則為基於程序瑕疵或法律例外者，例如建築過程中尚未取得執照即施工，若符合技術規範並完成補照及稅務繳納，可補辦成合法建築。

 

至於法律例外部分，目前法規認可16項不拆除項目，包括鐵窗、女兒牆、小型遮雨棚等，屬違法情節輕微、影響程度低者。然違建存在即可能造成建築安全風險，包括結構安全、消防動線阻礙、逃生困難、與鄰爭議、公共設施侵占等問題，且在都市計畫法第79條及建築法第97條之2規定下，違章建築得由地方政府依法處罰、限期拆除、停止使用或強制執行，並停止供水供電或封閉，其費用由建物所有人或使用人負擔。

 

特別是現今違建類型繁多，如陽台外推、法定空地加蓋、露台遮棚、鐵皮屋加蓋、夾層屋、違法隔套等，其中如陽台外推雖為違章建築之一種，但其違規性質係內部改裝，與占用法定空地如防火巷、騎樓加蓋之違章建築屬性不同，後者不僅違反建築法規，且可能影響公共通行權或緊急逃生安全，一經檢舉較易成為即報即拆標的，因此若出賣人未明確指出違建部位、類型與範圍，將無法使買受人清楚判斷不動產使用風險與後續處置成本，造成購屋決策失據而產生瑕疵爭議。

 

告知後之效果

依民法第355條規定：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

 

依民法第359條規定，不動產有瑕疵而未告知者，出賣人應負瑕疵擔保責任，即使違建未妨礙所有權之登記，亦未遭行政機關即時拆除，但因違建本質違法，具有潛在損害使用、租賃、轉售價值之風險，仍屬法律上瑕疵，必須依據具體事實於契約中說明。關於告知義務的具體範圍，可分為二層：

 

其一為違建種類及部位的說明，例如「本房屋建物面積包含後院法定空地加蓋鐵皮屋約五坪，尚未申請建築執照，屬違章建築」，而非僅以「本房屋有違建」帶過，買受人才能據以衡量其經濟與法律風險；其二為違建的行政處理現況，包括是否曾遭檢舉、是否經主管機關核定為新違建或即報即拆、是否已列管緩拆或免拆、是否已有排定拆除計畫、是否曾接獲限期拆除通知等，以上資訊均應於契約前明示揭露並取得書面紀錄，以避免後續因政府拆除或補辦程序所生損害由買受人獨自承擔。倘若出賣人對違建之性質與行政狀況並不詳知，仍應善盡合理查證義務，包括申請建物測量成果圖與使用執照比對、向都市發展局查詢是否為列管違建、或說明曾與鄰里、管委會協調處理紀錄，並將資訊如實告知買受人，使其得以完整理解不動產風險結構。

 

上訴人出賣系爭房屋於上訴人，當時縱曾告知該房屋係屬違章建築，未能辦理所有權登記情事，亦僅危險負擔移轉與上訴人後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已，至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除。〈最高法院46年台上字第689號判例〉

 

即便出賣人有關違建部分已告知並在契約中排除政府拆除風險的擔保責任，其對於其他因違建衍生之使用、轉讓、價值影響，仍有瑕疵擔保義務，不能因一紙聲明而完全免除，若買受人受有損害，仍得依法請求損害賠償或主張解除契約。若出賣人隱匿或未盡告知違建之存在，導致買受人購屋後遭行政處分、不得出租或無法申請貸款，法院多認其構成瑕疵擔保違反，需賠償損害甚至解除契約。

 

另查詢建物是否屬違建亦可透過兩大方式，其一為各縣市政府設置之違章建築查詢系統，如台北、新北、桃園、台中及高雄市均設有線上查詢平台，惟限本人持相關身分憑證登入查詢，其二為比對建物使用執照與建物測量成果圖，透過向地政機關申請後取得文件並比對現場情況，若建物部分與圖不符或未列於執照圖說內，即可能屬違建。

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