不動產三角移轉是什麼？有什麼違法問題？

問題摘要：

三角移轉若屬實質交易且無規避贈與稅意圖，可透過完備之資金證明、對價契約及持有期間說明等資料證明其正當性。但若屬形式交易，試圖以中間人掩飾贈與本質，則極易遭受稽徵機關以課徵贈與稅、處以罰鍰及追究刑責。因此，不動產三角移轉應秉持實質課稅原則，避免違法風險，建議民眾於交易前應先徵詢專業律師、會計師或稅務顧問之意見，以確認交易架構之合法性與稅務影響，切勿因一時利益而鋌而走險，終致財務損失與法律責任並生。

 

律師回答：

關於這個問題，不動產三角移轉係指納稅義務人將自己名下的不動產先以買賣或其他有償名義移轉給第三人，再由該第三人轉讓予納稅義務人之二親等以內親屬，如此藉由形式上為連續二次移轉之安排，實際上達成不動產自甲轉給乙親屬的目的，此類行為倘無真實經濟交易基礎，則常為稅捐稽徵機關認定為「假買賣真贈與」的典型操作模式。

 

國稅局認定此類交易若實質上無對價給付、資金未實際支付或第三人僅形式持有且迅速移轉，便屬虛偽行為，應依實質課稅原則重新界定交易性質為贈與關係。依稅捐稽徵法第12-1條所定：「稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據」，該原則確立在課稅判斷中應排除形式外觀，直接以交易實質經濟內容為準據。

 

在不動產實務交易中，倘原土地所有人與最終取得人存在親屬關係，而中間買受人無出資、無實際持有意圖或登記後即刻轉讓予該親屬者，國稅局即可能據此認定中間移轉為形式手段，而實質為親屬間之無償贈與。此時即使雙方製作買賣契約書，若不能提出實際金流證明、買賣行為與市價相當之對價、持有期間合理或中間人實際享有該不動產之使用收益，也難以排除贈與之實質認定。此種交易安排如為律師、地政士或會計師等專業人士設計並代為執行，亦須謹慎留意，若涉有明知為虛偽交易仍協助辦理相關文件登記，即屬教唆或幫助行為，將一併面臨刑責。近年來國稅局查核重點亦明顯朝向結合地政登記資料、資金往來紀錄、關係人分析及買賣時間間距等指標進行交易實質審查，不再僅憑契約形式認定是否為贈與或買賣，特別是在交易雙方為直系血親或配偶等親屬時，更屬高風險交易。

 

不動產三角移轉係指原始所有人甲，並非直接將不動產移轉予最終取得人丙，而是透過中間人乙作為過渡，由甲先將不動產移轉予乙，再由乙轉移予丙，此類交易型態如無正當經濟實質，常被稅捐機關視為規避贈與稅的手段，屬高風險交易模式。依據財政部於民國92年4月9日發布之台財稅字第0910456303號函所揭，針對此類「三角移轉」行為，明確界定若第二次移轉（乙移轉予丙）係於92年7月2日以後發生者，不再依83年台財稅第831583193號函予以輔導處理，而是應逕行依法查處，並視個案實質認定是否涉及虛偽交易，進而課徵贈與稅並處罰鍰。

 

按遺產及贈與稅法第4條第2項規定，納稅義務人以贈與以外之方式，無償或以顯不相當之對價將財產移轉他人者，應視為贈與而課稅。故若查明甲與乙之間之買賣屬虛偽，無實際對價或乙僅形式上持有而未真正介入資金交易，則應視為甲直接將不動產贈與予丙，依法課徵贈與稅，並依遺產及贈與稅法第46條處以應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰，另依稅捐稽徵法第41條追究刑責。若有第三人如代書、律師或會計師明知其為虛偽交易仍協助辦理登記手續者，亦將依稅捐稽徵法第43條規定追究教唆或幫助逃漏稅負之刑責。

 

稅捐單位認定的不動產三角移轉，是指納稅義務人將其所有不動產，先移轉給第三人，再由第三人轉讓予其二親等以內的親屬，以規避相關稅負，只要不動產三角移轉為「假買賣真贈與」，國稅局將補徵贈與稅並移罰。

 

三角移轉交易行為，應由稽徵機關加強查核如認有逃漏贈與稅之虞，應依法處理，不得再以形式交易架構作為逃稅手段。納稅義務人若已完成交易且涉及未申報贈與稅情形，應依稅捐稽徵法第48條之1自動補報補繳，方得減輕處罰。此處所謂「虛偽交易」之認定，關鍵在於交易雙方是否真有資金往來及市場合理對價，且中間人乙是否有真實持有與交易意圖。若甲與丙原有特定關係，例如親屬或公司負責人與關係人間進行移轉，且乙並未出資、持有期間極短或登記後即轉讓予丙，皆為稽徵機關判斷為形式交易之重要事由。

 

因此，不動產移轉若有特殊結構，特別是涉及親屬間贈與或企業間關係人安排，應保留完整資金流向、契約及對價證明資料，以利未來說明或查核。

 

實務上，部分民眾誤信中間人操作可降低交易稅負，未注意背後贈與稅與刑責風險，亦有個案因無法提出證明而遭補稅及罰鍰。稅捐機關也提醒執行業務人員，若於協助交易過程中涉有協助或教唆，亦會被一併追責。

 

實務上，納稅義務人若確因家庭資產配置或子女照顧需求，確有移轉不動產意圖，應透過贈與方式正規申報繳納贈與稅，或透過信託等法律手段進行資產規劃，而非透過虛構交易規避稅負。

稅捐機關發現形式買賣契約書、銀行資金未實際移轉或明顯短期過戶再移轉等跡象，即會列為查核重點，並進行反查資金來源、稅籍資料與關係人資料交叉比對。為避免誤觸法網，民眾應依實質交易流程辦理，避免以不實交易規避課稅，或誤信不當節稅建議。值得注意的是，三角移轉若具有實質經濟理由，如信託結構或買賣糾紛導致轉交他人處分，並非一律被視為逃漏稅，關鍵仍在實質內容與資料之完整性與可供查核性。

 

不動產三角移轉若為達成家族間土地轉移，卻試圖掩飾其贈與性質而架構中間形式交易者，將違反實質課稅原則，被國稅局視為逃漏贈與稅之手段，將補徵贈與稅並課以罰鍰與刑事責任，尤其一旦涉及二親等內移轉，更為查核重點。納稅義務人應審慎評估其交易安排是否具實質經濟內容與合理對價，若無合理持有或資金交易過程，形式上的買賣契約及登記難以作為稅法保護傘。對於家族資產傳承需求，應以合法節稅方式如贈與分年申報、信託設計或其他節稅工具取代虛偽三角移轉，以免因一時便利而面臨巨額補稅、罰鍰與刑事訴訟之風險。

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