越界建築可不拆嗎？

問題摘要：

越界建築並非一律可不拆，而須依具體情況判斷。若土地所有人非故意或重大過失越界，且鄰地所有人未即異議，或拆除顯失比例，法院可依第796條與第796-1條裁量免拆，改採補償或購地方式處理；但若為故意越界或違章加蓋，則不受保護，應予拆除還地。此一制度設計兼顧私法正義與社會經濟效益，體現民法的公平原則與比例原則，是我國土地使用法制中最具彈性與平衡性的規範之一。

 

律師回答：

關於這個問題，越界建築可否不拆，必須從民法第796條與第796-1條的制度目的及司法實務見解綜合分析。依民法第796條規定，若土地所有人建築房屋時並非出於故意或重大過失而逾越地界，鄰地所有人如在知悉越界時未即提出異議，日後不得請求移去或變更房屋，但土地所有人仍應對鄰地因此所受之損害支付償金，且鄰地所有人得請求土地所有人以相當價額購買越界部分之土地及因此形成的畸零地。

 

此條文旨在平衡兩造權益，一方面避免因輕微越界而造成整棟房屋拆除的社會浪費，另一方面也保障被侵害土地所有人的財產權，使其得以獲得金錢補償。所謂越界建築，必須是土地所有人自行在其土地上建造房屋時，因測量誤差或其他非故意、非重大過失之原因，使房屋部分逾越地界進入鄰地範圍。若整棟房屋完全建於他人土地上，則已非越界建築，而屬侵占他人土地建築，應另依不當得利或侵權行為處理，不得主張民法第796條之保護。又越界物須為房屋或與房屋價值相當之建築物，例如倉庫、廠房等，若僅為牆垣、狗舍或棚架等附屬設施，則不具備第796條之適用條件，土地所有人得逕請求拆除。

 

最高法院59年台上字第1799號判例明確指出：「民法第796條所謂越界建築，其建築物必為房屋，苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外簡陋廚廁，尚不能謂有該條之適用。」此外，實務上對「非因故意或重大過失」之認定標準頗為嚴格，若建築人未事先測量界線或未依合法建照施工，即使主觀上無侵占意圖，仍可能被認為有重大過失，不得適用第796條。反之，若確因地籍測量誤差或邊界模糊造成越界，且鄰地所有人早已知悉而未即異議，則法院通常會認為應以補償代替拆除。民法第796條第二項賦予被越界人另一救濟方式，即請求建築人購買越界部分及其形成之畸零地，其價額可由雙方協議或由法院裁定。此規範目的在於避免土地被細碎化，確保土地使用效率與整體規劃合理性。例如若越界部分僅0.2坪，拆除成本高昂且會損及整體建築安全，則依此條文可透過補償金或買斷方式解決。惟若被越界人於建築過程中已表明反對或提出異議，則仍得主張拆除請求權，不受本條限制。

 

為補足舊法僅以「知而不異議」作為前提之不公平現象，民國89年修法增訂第796-1條，賦予法院更大裁量權，以兼顧公共利益與個案公平。該條規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」換言之，即使鄰地所有人於建築時已提出異議，法院仍可依比例原則與社會經濟考量，判決不拆或部分免拆，前提是建築人非故意越界。此條新增後，法院可根據個案情形作利益衡量，例如越界部分面積極小、拆除成本過高、且若拆除將造成公共設施損害或社會資源浪費，則可免除拆除命令。

 

實務上法院審酌因素通常包括：一、越界面積與比例是否重大；二、越界部分是否屬主要結構或附屬部分；三、若命拆除是否會造成過度損害或影響公共安全；四、越界人主觀上是否惡意；五、鄰地所有人是否有實質損害；六、雙方之協調與補償可能性等。例如若越界僅數十公分且拆除將損害整體結構安全，法院多會依第796-1條裁量免除全部或部分拆除，改命建築人支付償金或購買越界部分土地。惟若建築人故意越界，例如明知界線所在仍擴張建築面積，則不論越界面積多小，法院均不得適用免拆規定，必須命其恢復原狀，以防止惡意侵權。此條但書設計即為防止投機行為與濫用制度的漏洞。

 

再者，依第796-1條第二項規定：「前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。」也就是說，即便法院裁量免除拆除，仍應準用第796條的補償規定，被越界人可請求償金或要求購買越界部分及畸零地，達成實質權利平衡。最高法院及各地方法院實務見解亦反覆強調，民法第796條與第796-1條之立法目的在於防止「權利濫用」，兼顧經濟秩序與社會公平。例如最高法院67年台上字第800號判決指出：「民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用。」可見若越界部分屬後加蓋或附屬設施，並不受補償原則保障，鄰地所有人仍可請求拆除。

 

實務中亦有多數案例支持依第796-1條裁量免拆的見解，尤其在都市密集地區，房屋間距極小，若命拆除常牽連鄰戶結構安全與公共利益，法院更傾向採補償代替拆除。惟此並非絕對，若越界部分嚴重妨害鄰地使用或違反都市計畫安全規範，法院仍會命其移除。值得注意的是，越界建築與違建在性質上不同。

 

越界建築多屬民事糾紛，核心在於私法上土地權利之界限與補償問題；違建則涉及公法上之行政處分，主管機關依建築法得強制拆除，與鄰地所有人有無異議無關。因此，若越界部分本身屬違法建築，即使法院依民法規定裁量免拆，仍可能遭主管機關依建築法強制拆除，二者並行不悖。整體而言，越界建築是否可不拆，端視行為人主觀故意、越界範圍、鄰地損害程度及公共利益等多重因素而定。若屬非故意或輕微越界，且拆除將造成過度損失或違反比例原則，法院得依第796-1條裁量免除全部或部分拆除，改以補償方式解決；若屬故意越界或嚴重侵害他人權益，則必須拆除以恢復權利秩序。此制度兼具柔性與嚴正，既防止惡意侵占，又避免法律僵化導致經濟浪費。

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