定期租賃在租約到期，是否應該重新簽約？

01 Jan, 2014

問題摘要：

默示更新是一個重要的法律概念，它確實可以使定期租賃轉變為不定期租賃，而房東需要在租期屆滿前進行明確的表示，否則即使原本的租期已滿，仍然可能被視為續租的情況。但是，這也帶來了一些問題，比如在不定期租賃關係中，房東想要終止租約的時候就需要遵循嚴格的法律程序，包括提前通知和符合土地法中的限制。這可能會對房東帶來一定的困擾和負擔。為了避免這種情況，你提到了一些應對措施，如在定期租約到期前向房客發送存證信函，明確表示不續租，以及在租約中加入相關的條款和約定。這些措施確實有助於防止不定期租賃的發生，並且在租賃關係結束時能夠提供法律上的保障。此外，經過公證的租約也可以提供額外的保障，因為公證書上的內容具有法律效力，可以為房東帶來更多的便利和保障。

律師回答：

關於這個問題，租賃關係，原則上於租期屆滿時隨之消滅。不動產之租賃期限若逾一年者，民法規定應訂立書面契約以示慎重，此有別於未定期限之不動產租賃，尚待房東或房客作出終止之先期通知並受到土地法第100條收回房屋之嚴格限制。

依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」此即所謂默示更新。換言之，定期租賃契約期滿後，出租人即得請求返還租賃物，若怠於行使此項權利，而承租人仍為租賃物之使用收益，出租人又不即表示反對之意思，此時法律便擬制為不定期限租賃契約。

又民法第四百五十一條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言。此項意思表示亦不必以明示之方法為之，不以期限屆滿後表示為限，如於租期行將屆滿之際，已預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示　（最高法院三十七年上字第八二八八號、四十二年台上字四一○號判例、史尚寬著「債法各論」第二一六、二一七頁、鄭玉波著「民法債編各論」上冊第二五四頁參照）　。

換言之，定期租約到期後應由房東立刻表示終止契約，否則房客可以用實際使用及給付租金方式，使定期契約轉變為不定期契約。即使想要繼續出租，還是重新簽約，再簽立定期契約比較好！

不定期租賃契約最大缺點-收回困難

轉變成為不定期租賃契約最大缺點，便在不定期租賃的終止之情形，得依民法第450條第2項，房東或房客任一方想要終止租約時，除先期通知外，但房東額外受到土地法第100條之限制，須符合該條規定始可以收回房屋。

而依土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

收回自住或重新建築：

出租人如果需要房屋來自住或計劃進行重建，則可以申請收回房屋。但必須證明有正當理由及必要性，如家庭成員增加需求更大的居住空間等。出租人需證明有收回自住的正當理由和必要情形。這意味著出租人在要求收回房屋時，必須提供充分的證據來支持其收回的理由，如家庭成員的增加、生活條件的改變等，這些情形需要具體且合理的證明。土地法第100條第1款所謂『收回自住』，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言，並能為相當之證明始得為之（最高法院41年上字第138號判例可參）。要件相當嚴格，對於出租人負擔較大。

違法轉租給他人：

如果承租人違反租約條款或違法轉租條款，未經出租人同意將房屋轉租給第三方，出租人可以收回房屋。

積欠租金：

承租人如果積欠兩個月以上的租金，且無其他擔保金可抵償時，出租人有權收回房屋。

違法使用房屋：

承租人如果使用房屋進行違法活動，出租人可以收回房屋。

違反租賃契約：

承租人若違反其他租賃契約的條款，出租人可以根據具體情形收回房屋。

損壞財產且不賠償：

如果承租人損壞房屋或附著財物，且未進行賠償，出租人可以收回房屋。

不定期租賃契約之出租人在考慮收回房屋時，應詳細評估是否符合上述條件之一，並備妥相應的證據和文件。對於承租人來說，瞭解這些法律條款可以幫助他們保護自己的居住權，並在遇到出租人要求收回房屋時，有能力評估出租人的要求是否符合法律規定。

防範不定期租賃風險的策略

為了防範不定期租賃帶來的風險，出租人可以採取以下幾種措施：

租約訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」：

在租約中明確規定租期終止後的條件，包括不續租的明確聲明或續租需重新簽約。關於定期租賃租約到期的終止，不願繼續出租，可由房東以存證信函依法於期前通知房客，表明租約到期不再續租，請房客於租期屆滿前將房屋清空（或回復原狀）並遷出，再載明押金將於扣抵水電、管理費等一切債務後，為如何返還之內容，如房東沒有拒絕給付租金，而房客仍然繼續給租金，則依民法第451條規定，定期租賃將可能變成不定期租賃的關係，此即「默示更新」，於定期租賃自均有其適用。

故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾（最高法院82年台上字第2192號）。

提前通知及澄清付款性質：

租期即將結束前，出租人應提前發出明確的終止租約通知，並以書面形式確認。並使用存證信函形式通知承租人，這樣可以確保有證據證明已經發出通知。

如果承租人在租約結束後繼續支付費用，出租人應明確澄清這些費用是作為使用費或賠償金，而非租金。

房東應表示不續租的意思並拒絕房客繼續繳納租金

是以，為預防定期租賃變成不定期租賃的做法，在定期租賃租期屆滿後，房東應表示不續租的意思並拒絕房客繼續繳納租金，以避免依法租約遭法律視為「不定期租賃」的關係。但是有時在房東不想出租，租約未經公證，房客找理由拖延搬遷日。

雙方原租約的租期不是即將屆滿，便是剛屆滿不久，房客通常會繼續繳租，房東都面臨兩難處境。收受租金擔心變成不定期租賃，不收租金則擔心這段時間之租金損失，事後要如何處理。

對於房東最好的方式便係寄發存證信函，要表明租約到期後未收回房屋時，房客所付的錢是遲延返還房屋的損害賠償或違約金並不是租金，以防止房客抗辯其所繳付的款項，繼續承租的對價。

其他方式，如儘速另訂新租約當然，如果房東改變心意，同意讓原來的房客繼續承租，那麼雙方就應儘快另訂新的租賃契約，而新租約的始期應接續原租約的終期。

而經過公證的租約，依公證法第13條規定，可於公證書上為「租期屆滿，承租人未返還房屋時，願逕受強制執行，絕無異議」的記載，於期限屆滿即可執行，因此，除在租約中預作防範，即房東可利用簽訂租約的時候，在租約中加入在租期屆滿時，約定租賃關係消滅及未遷讓房屋的違約條款，明確約定租賃期限屆滿，租賃關係即行消滅，承租人應於租期屆滿時，返還房屋，如逾期未返還房屋時，承租人應負損害賠償及違約之責任，並不得為民法第451條之主張或任何異議。

總的來說，房東在處理租賃關係時確實需要謹慎，並且採取適當的措施來確保自己的權益和合法性。這些措施包括及時通知和合理約定，以確保在租賃關係結束時能夠順利處理相關事宜，並避免不必要的法律糾紛和負擔。