定期租賃在租約到期，是否應該重新簽約？

律師回答：

關於這個問題，依民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」此即所謂默示更新，換言之，定期租約到期後應由房東立刻表示終止契約，否則房客可以用實際使用及給付租金方式，使定期契約轉變為不定期契約。即使想要繼續出租，還是重新簽約，再簽立定期契約比較好！

但是轉變成為不定期租賃契約最大缺點，便在不定期租賃的終止之情形，得依民法第450條第2項，房東或房客任一方想要終止租約時，除先期通知外，但房東額外受到土地法第100條之限制，須符合該條規定始可以收回房屋。而依土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」要件相當嚴格，對於出租人負擔較大。

關於定期租賃租約到期的終止，不願繼續出租，可由房東以存證信函依法於期前通知房客，表明租約到期不再續租，請房客於租期屆滿前將房屋清空（或回復原狀）並遷出，再載明押金將於扣抵水電、管理費等一切債務後，為如何返還之內容，如房東沒有拒絕給付租金，而房客仍然繼續給租金，則依民法第451條規定，定期租賃將可能變成不定期租賃的關係，此即「默示更新」，於定期租賃自均有其適用。故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」 或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時  ，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾（最高法院82年台上字第2192號）。

是以，為預防定期租賃變成不定期租賃的做法，在定期租賃租期屆滿後，房東應表示不續租的意思並拒絕房客繼續繳納租金，以避免依法租約遭法律視為「不定期租賃」的關係。但是有時在房東不想出租，租約未經公證，房客找理由拖延搬遷日。雙方原租約的租期不是即將屆滿，便是剛屆滿不久，房客通常會繼續繳租，房東都面臨兩難處境。收受租金擔心變成不定期租賃，不收租金則擔心這段時間之租金損失，事後要如何處理。。對於房東最好的方式便係寄發存證信函，要表明租約到期後未收回房屋時，房客所付的錢是遲延返還房屋的損害賠償或違約金並不是租金，以防止房客抗辯其所繳付的款項，繼續承租的對價。其他方式，如儘速另訂新租約當然，如果房東改變心意，同意讓原來的房客繼續承租，那麼雙方就應儘快另訂新的租賃契約，而新租約的始期應接續原租約的終期。

而經過公證的租約，依公證法第13條規定，可於公證書上為「租期屆滿，承租人未返還房屋時，願逕受強制執行，絕無異議」的記載，於期限屆滿即可執行，因此，除在租約中預作防範，即房東可利用簽訂租約的時候，在租約中加入在租期屆滿時，約定租賃關係消滅及未遷讓房屋的違約條款，明確約定租賃期限屆滿，租賃關係即行消滅，承租人應於租期屆滿時，返還房屋，如逾期未返還房屋時，承租人應負損害賠償及違約之責任，並不得為民法第451條之主張或任何異議。