無召集權人所召集之區權人會議，決議是否有效？

問題摘要：

最常見的區分所有權人會議召集人應該是管委會主委，然有時會因為主任委員條件不符、選舉過程瑕疵或未即時改選等原因，使得召集人不具備法定的資格，進而造成該次所召開之會議不復存在，所以在召集區權人會議時，務必要多加留意，以免勞師動眾卻是徒勞無功。

律師回答：

關於這個問題，無召集權人所召集之區分所有權人會議，其決議效力在法律上並不被承認，應視為無效，甚至構成會議不存在的情形。

 

此議題牽涉到公寓大廈管理條例對召集人資格的嚴格規定，為維護社區住戶的民主自治與程序正當性，法律明確限定由具備法定資格之人召集會議。

 

首先，依條例第25條與第28條規定，區分所有權人會議應由起造人、管理負責人、主任委員或委員召集；若無人擔任上述職位，則應依細則第7條由區分所有權人互推一人為召集人，此互推應有二人以上推選，並經公告十日始生效。該機制設計目的在於確保召集會議之正當性與公開透明，防杜特定人士私自召集會議進行操作或操弄。若無依法取得召集權，即使實際召開會議並獲若干人出席與表決，仍屬形式與實體皆不合法之會議，根本不具備成立條件。

 

召集人的資格

實務上，公寓大廈管理條例係強化自治管理與生活秩序之維護，召集人必須具備法定身份，未經適法取得資格者無召集權，其召開會議自無效。

 

按公寓大廈管理條例，為加強公寓大廈的管理維護，並對公寓大廈的重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，及區分所有人(包含住戶)間互動關係、群居生活等「人的管理」，透過區分所有權人參與集會的決議，藉由民主及自治管理機制，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，俾能提昇居住品質，乃舊公寓大廈自治管理重要支柱之區分所有權人會議之召集人，斟酌公寓大廈區分所有權人團體，性質上為人的組織體，非屬營利團體，特於該條例第28條、第25條第3項、同條例施行細則第7條設其規範，明定除建築完成後，由起造人公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會獲推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。故欲召集區分所有權人會議之人，於召集前，為落實公寓大廈管理條例立法意旨，並兼顧其自治管理之程序正當性與區分所有權人間之和諧性，以維公寓大廈全體住戶之生活秩序，自須先行取得召集權資格，始克當之(臺北地院103年度訴字第264號判決參照)。

 

無召集權人所召開之效果

公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議不存在之訴以資救濟之範疇(最高法院92年度台上字第2517號判決參照)。由上可知，區分所有權人會議，苟非具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員，即不得任召集人，自無權召集區分所有權人會議。

 

無召集權人召開之會議，非僅可撤銷，而是「自始無效」，屬於會議根本不存在的情況，應提起確認會議不存在之訴以資救濟。此與民法第56條所規定的總會決議撤銷不同，因為後者僅限於召集合法但決議內容或過程違法時可聲請撤銷，而非針對根本未具召集權的人所主持的會議。因此，若社區內部有住戶未依法取得召集權，擅自召開區分所有權人會議並作出決議，例如變更公共設施、改選管委會或調整收費標準等，其所做成的決議皆屬無效，不得作為後續執行依據。被影響的住戶或合法管委會應得提起確認決議不存在之訴，並通知全體住戶該決議無法律效力，避免產生誤信或爭議。

 

再者，即使召集人本身具有法定資格，但召集程序未符合法條所定條件，例如未於十日前書面通知開會、不符召集人公告義務，或未依法載明會議目的及議案內容，亦可能導致會議無效或決議撤銷。此等程序瑕疵有時雖不致使會議「不存在」，但仍屬違法，住戶可依民法第56條提起撤銷訴訟維權。

 

因此，在召開會議前，應確認召集人身份是否符合法定要件，且應依條例及規約辦理會議通知、公告及會議紀錄送達等程序，以確保整體合法性。尤其在社區爭議頻仍、意見對立激烈時，更應遵守程序正義原則，防範訴訟爭端與行政懲處。

 

實務中亦常見因未依法召集所致決議無效之案例，例如：管委會主委辭職未補選，某住戶擅自召開會議選出新主委；或會議召集通知未符規定，由數名住戶以口頭聯絡方式臨時召集並做成修繕費決議，皆因召集人不具法定資格或召集程序瑕疵，而被法院判定無效。

 

類此案例不勝枚舉，社區管理者與住戶應嚴格依照法令規定進行會議運作。若目前社區無合法管理負責人或管委會，也無人具備召集權資格時，則應依條例第29條第6項，經區分所有權人互推召集人，或報請主管機關指定管理負責人，從制度面補正召集主體之合法性，再進行後續會議運作與決議程序。此一合法程序的確立，乃社區管理穩定運行與住戶權益保障之基礎。綜上所述，無召集權人

 

所召開之區分所有權人會議，其決議自始無效，法律上視同會議不存在，無法作為任何管理或行政措施的依據。社區住戶若有重大議題需討論表決，務必確認召集人合法性與召集程序之完備，方能保障決議有效與管理合法。建議遇有疑義時諮詢專業律師，依法處理，確保整體會議及決議過程的合法性與正當性，以避免日後爭訟與無效風險。

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