管理費繳納義務是「屋主」還是「租客」？
09 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈中的管理費繳納義務人，法律明確定位為房屋之所有權人，即屋主，管委會於追繳時無須理會是否為租客使用房屋，也不受租賃契約內容之拘束。屋主若欲將管理費責任轉嫁給租客，僅能透過契約方式另行約定，並自行負責執行與追償事宜。對屋主而言，即使房屋出租後已無實際使用，仍不得因此免除法定義務，而應本於契約管理、風險控管的角度，積極處理租客管理費問題，才能維護個人權益，亦促進社區整體管理之順利進行。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈中，管理費的繳納常引發爭議，特別是在房東與房客分屬不同人的情況下，究竟應由誰承擔管理費，成為實務上常見的法律問題。依據公寓大廈管理條例第21條之規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，若已逾二期或達到相當金額，經過管理負責人或管理委員會定期催告後仍不給付者，即得向法院提起訴訟，請求命其給付應繳金額與遲延利息。
實務運作中，管理委員會通常會先發出催繳函，要求住戶在一定期限內補繳管理費，若仍無改善，則依法訴請法院強制其履行義務，並在勝訴後聲請強制執行。管理費的繳納是為確保社區共用部分的日常維護、修繕與清潔所需之資金，屬於社區共同生活之基礎支出，法律上視為全體區分所有權人應共同負擔之義務。
進一步探討管理費繳納的義務人，雖然實際使用社區設施的常為租客，但依照公寓大廈管理條例第10條第2項明文規定，共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會辦理，其費用則由全體區分所有權人依其應有部分比例分擔。
由此可知，管理費的法定義務人是「區分所有權人」，亦即該房屋登記上的所有人，即屋主（房東）。因此，即便房屋由租客實際居住，且租約中明訂由租客負責管理費，若租客未繳，管委會仍不得據此對租客主張繳費，而應向屋主追償，這是因為管委會與屋主間存在直接的法律關係，而與租客之間並無直接的債權關係。
法律上稱之為「債之相對性」，意即契約所產生的權利義務僅拘束契約當事人雙方，對於第三人不生效力。因此，屋主與租客間對管理費之分擔約定，只在雙方間具有法律拘束力，並不得據此對抗社區的管理委員會。舉例而言，若租客依契約應負責管理費，但實際未繳，管委會仍應依法向屋主請求繳納，屋主不得以「租客未繳」為由拒絕履行管理費義務。屋主若確實有向租客約定由其繳納，則應自行向租客追償，這屬於屋主對租客之間的私權紛爭，與管委會無涉。
這樣的法律設計，主要是為維護社區整體管理之穩定性與效率性，避免管委會在催繳時陷入認定使用人身分及契約約定等私領域的爭執而陷入執行困境。換言之，管理費作為一種公共基金，法律上要求由擁有不動產所有權的區分所有權人統一繳納，是為確保社區管理基金的穩定來源。
對於屋主而言，即使其與租客明確約定由租客繳納管理費，也應事先瞭解該條款的法律效力僅限於雙方契約，無法作為對抗管委會的理由。因此，在出租房屋前，屋主應謹慎評估租客的誠信程度及履約能力，並於租約中納入相關保障條款，例如約定遲延給付之違約金、保證金扣抵機制等，以減少自身負擔管理費的風險。此外，屋主亦可主動監督租客是否按時繳納費用，並保留催繳紀錄，以備日後追償之用。
-房地-公寓大廈-管理費-管理費負擔對象
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第21條)
瀏覽次數：49
