大樓電梯漏水，誰來負責？

06 Jun, 2025

問題摘要：

電梯漏水如無法確認源自特定住戶，應由全體住戶按比例共同負擔，若管委會要求個別住戶打除廁所進行檢查且費用全數自負，此舉於法律上需有相當之可歸責性與證據基礎，否則即有違公寓大廈管理條例之規範與住戶權益保障原則，建議住戶遇此情形應積極提出異議與法律諮詢，以免權益受損。

律師回答：

關於這個問題，關於大樓電梯漏水的責任歸屬問題，應從漏水原因、發生部位、及公寓大廈管理條例相關規定來判斷。電梯通常屬於建築物的共用部分，依照公寓大廈管理條例第36條，管理委員會的職責包括共用部分的維護、修繕與改良，因此，若電梯本體發生漏水情形，原則上應由社區管理委員會負責處理與維修。

至於維修所需費用，依同條例第10條規定，共用部分或約定共用部分之修繕費用應由公共基金支付，或由區分所有權人按其持分比例分擔，除非該漏水原因可歸責於特定區分所有權人或住戶，否則不得要求個別住戶單獨負擔該筆費用。

當住宅發生漏水問題時，往往會引起鄰里糾紛與維修責任的爭議，但實務上應冷靜釐清漏水原因與責任歸屬，再依法律規定尋求適當處理與費用負擔的依據。

首先應確認漏水是源自私人專有部分還是公共共用設施，因為兩者所對應的負責對象與修繕義務差異甚大。依公寓大廈管理條例第12條規定，若漏水是因私有部分的防水層失效、室內管線老舊或私有外牆破損所造成，例如牆壁、地板內的水管老化滲水導致樓下住戶天花板濕損、牆壁壁癌等情形，原則上應由上下樓層的住戶或左右相鄰的住戶共同負責。若經鑑定確認滲水源自某一住戶的專有部分內部設施損壞，則維修費應由該住戶單獨負擔。

例如一樓住戶浴室地板防水層失效導致二樓天花板滲水，則由一樓住戶負責維修相關設施與賠償費用。倘若漏水源自公共管路、共用防水層、大樓屋頂或外牆破損等共用部分，則依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，應由管理委員會負責修繕，並由公共基金支付相關費用；若無公共基金，則由全體區分所有權人按持分比例分攤。

例如樓頂平台漏水，若該平台未約定為頂樓住戶專用，則屬於共用部分，應由管委會負責整修，費用由全體住戶分攤。又如大樓公用排水管線老化漏水造成一戶住宅天花板潮濕，則該管線屬共用部分，由管委會統籌處理修繕及分攤費用。

若因大樓年久失修未設置管委會，導致共用部分出現漏水損害情形，則可能需由全體住戶負連帶責任，當事人須以所有區分所有權人為共同被告，請求其負擔修繕與賠償責任。

值得注意的是，即使原則上由全體區分所有權人或管委會負責修繕，但若能證明漏水的主因是由個別住戶不當施工或私自增建所致，管委會或住戶先行修繕後，仍得依法向該住戶追償修繕費用，亦即按民法不當得利或侵權行為之規定主張權利。

此外，在實際爭議中若難以確認漏水來源，當事人可透過專業水電技師或建築師辦理漏水鑑定，鑑定報告將有助於明確釐清責任歸屬並作為後續法律主張依據。

若管委會主張漏水係因某戶主臥廁所的地板或水管所致，則必須負有舉證責任，證明該戶確有可歸責之過失或使用不當，否則不得逕行要求住戶負擔全數檢查與修繕費用。

現實中，社區管委會有時會以經驗推斷方式認定漏水原因來自某戶，並要求該戶打除地板或牆壁進行檢測，甚至聲明不論結果由住戶自負費用，此類行為若無足夠事證支撐，實難謂合法。根據公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔」，此即明確指出應先認定可歸責性。若住戶能證明其廁所從未使用或使用頻率極低，且地板乾燥、牆面無滲水、管線無裂損等跡象，則難以認定漏水源自該戶，管委會若在無確切證據下要求該戶住戶負擔整體打除與檢測費用，即可能逾越法律授權範圍。

此外，公寓大廈管理條例第12條規定亦提及專有部分之共同壁、樓地板或其內之管線，其維修費用應由該共同壁雙方或樓地板上下層區分所有權人共同負擔，除非可歸責於特定住戶者，由其負擔全部費用。換言之，即使問題源自樓上或樓下之結構性滲水，但若非屬故意或過失造成，仍應由涉案住戶與受害住戶共同分攤費用，而非片面由一方承擔所有。

至於共用設施如電梯若發生漏水現象，應首先由管委會協調聘請第三方專業廠商進行客觀查驗，確認水源是否來自共用設施滲水、外牆滲漏、或樓上住戶排水設施問題，並應保留完整查驗報告作為費用分攤依據。

若查驗結果顯示確係某戶使用不當所致，管委會始得依規定請求該戶負擔檢測與修繕之費用；反之，如無法確認原因或為建物老化、公共管線滲漏，則應視為共用部分瑕疵，由管委會統籌處理。若住戶因被指控負責而感到受損，應保留與管委會往來之書面文件與現場照片，在大樓向住戶提起民事訴訟，可答辯其不應負擔無由費用。