樓上排水管漏水，樓下住戶如何處理？
06 Jun, 2025
問題摘要：
樓上住戶漏水拒不修繕時，樓下住戶應立即蒐證並循《公寓大廈管理條例》與《民法》法律機制採取行動，透過協調、報請主管機關、訴請法院假處分或損害賠償等方式維護自身居住安全與財產權益，同時在處理過程中應秉持理性、合法與證據導向原則，避免情緒對立升高並妥善保護自己。
律師回答：
當公寓大廈樓上住戶的排水管線發生漏水，導致樓下住戶居家空間內部出現滲水、牆壁發霉或家具損壞的情形時，樓下住戶往往希望樓上屋主能夠立即出面協助查明漏水原因並進行修繕，但若樓上住戶拒絕配合、不願開門檢查或推諉不處理，便形成不動產常見而棘手的漏水爭議。根據《公寓大廈管理條例》第6條與第10條相關規定，樓上住戶在此情境下負有配合修繕的法律義務。若其拒不配合，樓下住戶或社區管理委員會可依法報請主管機關處理，甚至聲請法院裁定強制其配合。條例第6條第1項第2款及第3款明確規定，他住戶因修繕或設置管線必須進入特定住戶空間時，該住戶不得拒絕，管理負責人或管委會為修繕共用部分而需進入特定住戶空間時，亦不得遭拒。此等進入行為必須選擇損害最小的方式進行，並應補償或修復因此造成的損害，換言之，法律已賦予受害住戶合理的檢查與修繕權利，也規範了應盡的補償義務。若樓上住戶仍堅持不讓進入、不配合修繕，則其已違反管理條例第6條義務，樓下住戶可請管委會協調，若無效，則可報請直轄市或縣市政府主管機關依法開罰，或聲請法院裁定假處分，強制命令樓上住戶讓出空間進行必要檢測與修繕，確保樓下住戶的居住安全與財產完整。至於漏水修繕的責任歸屬，應依據漏水管線所屬區域性質來認定。依據第10條規定，專有部分或約定專用部分之維修應由其所有人自行負責，所需費用亦由其自理；若漏水源屬共用部分，則應由管理委員會處理，所需費用則由公共基金或區分所有權人按應有部分比例分攤。然而，若該漏水係明確因某住戶可歸責之行為導致，例如管線未保養、非法施工破壞結構等，則該住戶即應自行負擔全部修繕責任，不得以共用設施為由規避。再者，《公寓大廈管理條例》第12條規定，若漏水來自於樓地板或共同壁內部之管線，此屬上下住戶共用結構，其維修原則上應由樓上與樓下住戶共同分擔費用。但若經查證為樓上住戶之責任所致，則由其單獨負擔。實務上最常見的狀況是排水管埋設於共同樓地板之內，該樓地板雖屬共用部分，但若鑑定發現問題為樓上住戶使用不當或施工瑕疵所致，則該住戶仍應負完全責任。反之，若無法明確歸責，則按條例規定共同分攤費用。此外，在進行檢修或查明漏水原因前，應注意以不侵害對方權益為原則，例如採取樓下天花板開口檢查，以避免從樓上拆除地板造成過大損害。法律亦要求，進入他人住家前應事先通知並盡量取得書面同意，以防後續衍生損害賠償糾紛。若樓上住戶經再三通知仍拒不處理，樓下住戶除可循行行政管道報請主管機關或透過法院訴訟聲請強制處理外，亦可依《民法》第184條主張不法侵害行為請求損害賠償。此時樓下住戶可提出修繕費用、裝潢損壞、家具泡水、壁癌處理等損失明細，並附上照片、收據與鑑定報告佐證。法院將依實際情況判斷賠償金額並要求過失方履行賠償責任。
-房地-公寓大廈-漏水
(相關法條=民法第184條=公寓大廈管理條例第6條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第12條)
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