公寓大廈的房屋漏水由樓上還是樓下負責？
06 Jun, 2025
問題摘要：
處理漏水問題應具備三大要領：一是立即記錄、拍照保存漏水現象與通知紀錄作為證據，二是協調鑑定單位並依法釐清權責，三是必要時透過法律途徑主張修繕、返還或損害賠償。面對樓上漏水、外牆滲水、屋頂滲水或共同壁牆管線破損等多元情境，切勿人云亦云或任憑他人決定，而應依據公寓大廈管理條例第10條、第12條及民法第179條、第184條、第213條等相關規定具體維護自身居住與財產權益，唯有依法據理處理，方能有效解決漏水爭議並促進鄰里和諧。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈中發生漏水糾紛時，往往最讓人困擾的是責任歸屬與維修費用應由誰負擔。根據公寓大廈管理條例第12條的規定，若漏水是由於共同牆壁、樓地板或其內的管線損壞所引起，則應由該共同壁的雙方或樓地板上下方的區分所有權人共同負擔維修費用。
在處理公寓大廈的漏水爭議時，住戶常面臨修繕責任歸屬不明、費用分攤不均與管委會不作為等困境，因此務必從法律角度釐清權利義務，才能有效維護自身權益。根據公寓大廈管理條例第10條與第12條的規定，漏水責任的劃分須依據漏水部位性質區分，並參考是否屬於共用部分或專有部分，進一步決定由哪一方負擔修繕費用。
若發生漏水，第一步應先以最小成本確認原因，包括觀察滲漏位置、諮詢專業水電技師或委請管理委員會協助鑑定，而此時所有利害關係人應本於誠信原則進行協調，共同選定客觀、公正的鑑定單位或專業廠商進行查驗，避免無端推諉責任而導致問題擴大。
第二步，在鑑定結果明確指出漏水原因後，應依據公寓大廈管理條例第10條處理共用部分修繕事宜，例如若係公共水管破裂、樓頂平台排水設施失效或外牆龜裂造成之滲漏，該部分屬於共用構造，依法應由管委會主導修繕，費用可從公共基金支應，或由住戶按共有比例分攤之；而若漏水發生於上下樓間之樓地板內部管線，或發生於共同壁牆內部排水設備，即依同條例第12條，由相關樓層或壁面相鄰住戶共同分擔修繕費用，但若經查證係因某戶疏失、施工不當或設備老化未妥善維護所致，則應由該住戶單獨負擔，不得要求其他住戶分攤。
第三步，倘若漏水發生後由某一住戶先行負擔全部修繕費用，或因不忍鄰里爭端而自行找人整修，此住戶得依民法第179條主張不當得利請求返還，亦即向依法應負擔費用的住戶追償其已墊付部分；若遭受損害之住戶因對方過失或怠於修繕而權益受損，亦可依民法第184第191條、條主張侵權行為損害賠償，包括修繕費、裝潢損壞、財物損失或精神慰撫金等，並可依第213條請求回復原狀或支付相當於回復原狀的金額。
例如樓下住戶發現天花板滲水，經查證漏水源來自樓上洗手槽水管老舊或儲水閥鬆脫所致，即屬於樓地板內部管線的問題，應由上下兩戶依照法規共同負擔；但若可歸咎於樓上住戶未妥善保養、使用不當、裝潢施工造成排水不良等過失行為，則維修責任應由樓上住戶全額承擔，並須依民法第184條不法侵權行為規定負損害賠償責任。
此外，因修繕需打開樓下住戶的天花板，可依公寓大廈管理條例第6條請求，相關打牆與修補工程若為必要作業的一環，應由造成損害的住戶一併負擔。至於因地震造成樓上防水層受損、排水管破裂導致樓下漏水的情形，雖地震屬不可抗力，但若能證明樓上住戶未即時修復或有延誤修繕、加重損害等疏失，仍有可能被認定為可歸責事由，應負損害賠償責任。
至於樓下住戶因此產生的裝潢損壞，若原因確實來自樓上設備或使用不當，依照民法第213條，被害人得請求回復原狀或支付相當金額以代替回復費用。針對屋頂漏水的情況，如無約定屬個別所有，屋頂通常被視為社區的共用部分，應由全體住戶按共有比例分擔修繕費用，並由管理負責人或管委會負責辦理，依據公寓大廈管理條例第10條第2項之規定。若屋頂漏水確係頂樓住戶擅自使用或施工不當造成，例如堆放重物壓壞排水設施等，則該住戶即應就其過失負擔全部修繕費用。
如當社區中出現有住戶加蓋鐵皮屋方式導致漏水問題時，需注意屋頂固為共用部分，相關變更需經區分所有權人會議決議通過，並符合相關建築法規。任何住戶皆有權不同意不合理或非必要的修繕方式，更可以請求該住戶賠償。
再者，修繕費用負擔，例如一樓住戶未受漏水影響，也可依比例或持分主張不需負擔不符比例的費用，若管委會強制要求繳費並揚言寄發存證信函，住戶有權主張未經程序合法決議之不當請求無效，而不予理會，甚至於管委會提出訴訟時作為答辯理由。
再以外牆滲漏為例，若住戶認為漏水來自外牆，管委會卻主張須提出政府單位或法院指派鑑定才受理，是否合理？依公寓大廈管理條例第10條第2項，外牆屬共用部分，其修繕維護責任本應由管委會或管理負責人負擔，住戶僅須提出合理證據如漏水照片、維修廠商報告等佐證漏水情形及來源，管委會應積極主動處理，而非以推諉方式拒絕履行其法定責任。若管委會要求住戶自行尋求公家單位舉證始修繕，實非法律所要求之標準，住戶得循民事程序請求管委會履行修繕義務，或向直轄市、縣（市）政府之建築管理機關或區公所提出申訴，啟動行政協助機制。
最後，公寓大廈管理條例第18條亦明定公共基金之來源與運用目的，包含維修共用部分，故一旦確定問題為共用部分所致，管委會即應動用公共基金修繕，保障住戶基本居住安全與財產權益，避免爭議擴大。
建築物內部構造如天花板、樓地板、水電管線皆屬建物一部分，區分所有權人對其專有部分有修繕與管理責任，若未妥善維護致他人受損，應負賠償責任，而這類情形不需證明惡意，只要能證明行為人有過失即足成立。
實務上也常見樓上住戶未妥善處理陽台排水或防水層失效，導致樓下牆面發霉、天花板崩落，法院通常認定樓上住戶有過失並判其賠償。值得注意的是，管委會常以「鑑定機關未出具公文」為由推諉修繕責任，甚至要求住戶自行負責鑑定，這在法律上並不合理。依公寓大廈管理條例第10條規定，管理負責人或管委會對共用部分有管理與維修責任，應主動負責處理共用設施修繕事宜，並運用公共基金或召開會議協議分攤比例，不應將負擔轉嫁於個別住戶。
-房地-公寓大廈-漏水
(相關法條==民法第179條=民法第184條=民法第191條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第12條=公寓大廈管理條例第18條)
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