公用水管破害生壁癌，究竟應如何處理？
06 Jun, 2025
問題摘要：
住戶因公共水管損壞導致屋內壁癌，依法有權請求管委會負責修繕與賠償。管委會若以經費不足為由拒絕處理，不僅違反法定義務，也侵害住戶權益。住戶應採取正式協商、行政申訴與民事訴訟等途徑維護自身權益，避免因他人疏失或管理失職而自行承擔不應負擔之損害費用，並促進社區管理制度的健全與責任落實。
律師回答：
針對公用水管損壞導致住戶屋內牆壁產生壁癌的情況，究竟應由誰負責修繕與賠償，需從公寓大廈管理條例的法律規範與實務判斷進行分析。
那麼，漏水到底應該要由誰來修？這就要檢驗漏水的問題是出在「共用部分」或是「專有部分」。所謂專有部分，是指公寓大廈中具有使用上獨立性，由各區分所有權人(住戶)所擁有的私人空間或設施，例如自家房間、房間內的水管、獨立的隔間牆壁等，而共用部分就是指專有部分以外的公共區域，例如樓梯間、屋頂、外牆、共用集水管等等。依公寓大廈管理條例第10條規定，專有部分應由該部分的區分所有權人進行維護、管理及修繕；而共用部分則是由管委會進行維護、管理及修繕。因此，若家中發生漏水，可以先自行找廠商初步評估漏水的成因，如果是共用集水管的老舊、破裂或是公寓外牆、屋頂的防水層老舊失效導致滲漏水，應由管委會來處理，而若是其他區分所有權人專有部分的水管、牆壁的問題導致滲漏水的話，就是由各專有部分的區分所有權人負責。
首先，根據該條例第10條明確規定，若損壞源於「共用部分」如大樓公共水管，則其修繕、管理與維護責任應由社區的管理委員會負責，其所需費用原則上由公共基金支付，或由所有區分所有權人依其共有部分應有比例分擔。換言之，若漏水主因來自公共水管系統，即屬共用設施瑕疵所導致之損害，即使實際受害僅為個別住戶，原則上仍應由管委會出面修繕與負擔費用。反之，如可證明漏水是某住戶自有部分使用不當、改裝或設施老化所致，則應由該特定住戶自行負責。
進一步參照第12條的規範，若漏水源於樓地板或共同壁內的私有管線，則應由上下樓住戶共同負擔修繕，但若能歸責於特定樓層或住戶的使用行為導致損壞，則該戶應全責負擔相關費用。然而本案所述情況為公共水管造成損害，已由機電人員查明確認，顯然屬共用部分所生瑕疵，因此對於其造成住戶屋內壁癌的損害，住戶本就有權主張由管委會或社區共同負責修復。
因此，管委會主張「社區老舊經費不足，住戶自行負責」的說法無法成立，不僅未符合上述法條義務，也有推卸責任之嫌。倘若公共基金確實不足，管委會應召開區分所有權人會議，決議是否補提基金或以比例向所有住戶分攤，不應任由受災戶獨自承擔。
針對此類情形，受害住戶可先行以書面正式函請管委會修繕，並依公寓大廈管理條例第10條陳明法定責任與事實背景，必要時可尋求其他區分所有權人支持，於區分所有權人會議中提出修繕案並追究基金運用情形。
按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。又按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」、「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」、「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」，民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213條第1至3項亦分別定有明文。是以，除非工作物所有人能舉證證明民法第191條第1項但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年臺上字第489號判決意旨參照）。另按民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示。而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，為建築物之一部，應包括在內（最高法院95年度臺上字第310號判決意旨參照）。…足見系爭1樓房屋之主臥室浴廁頂版滲漏、主臥室頂版天花板滲漏及靠外牆櫥櫃受潮、天花板燈受潮損壞之原因，係因系爭2樓房屋主臥室浴廁漏水，即2樓主臥室浴廁馬桶附近之地坪磁磚及管線滲漏所致，而被告係系爭2樓房屋之所有權人，就系爭2樓房屋之專有部分有修繕、管理、維護之責，堪認可歸責於被告未盡管理維護之義務，被告係過失不法侵害原告之權利，依民法第184條第1項前段規定，應由被告對原告負侵權行為損害賠償責任。被告又未舉證證明其對於系爭2樓房屋之設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺所致，或被告對於防止損害之發生已盡相當之注意，則依民法第191條第1項之規定，被告亦應就其所有系爭2樓房屋漏水所致原告權利之損害，負賠償責任。參照公寓大廈管理條例第10條第1項「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、第12條「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」等規定， 本件漏水既可歸責於被告未盡管理維護系爭2樓房屋之義務，自應由被告負擔費用修繕之。(臺灣臺北地方法院104年度北簡字第6159號判決)
當公寓大廈發生滲漏水爭議時，究竟該由誰負擔修繕責任，法律已有明確規範。根據公寓大廈管理條例第10條第1項規定，專有部分或約定專用部分的修繕、管理及維護，應由該區分所有權人或使用人自行負責及承擔費用。也就是說，每一戶住戶對於自己專屬的範圍，負有妥善保養維護之責任。若該部分失修而造成他人損害，依法即應負擔責任。進一步而言，民法第184條第1項前段規定，凡因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任；第191條第1項則指出，土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，除非能證明其對於設置或保管並無欠缺，或損害並非由此產生，或對防止損害已盡相當注意者，否則仍推定其有過失而應賠償。此外，民法第213條進一步規定損害賠償應回復原狀，並得請求必要的回復費用，顯見法律保障受損方的實質利益。
若無法證明已盡保管或設置之注意義務，則工作物所有人應負賠償責任。而建築物內部的構造與設備，例如樓地板、天花板、水電管線等，如與建築物具有密不可分的附合關係，亦屬建築物之一部分，若其失修致損害他人權利，同樣適用上述法理。建築物內部之設備構成建築物之成分，屬於土地上之工作物範疇。
如一樓住戶因主臥室天花板滲水受損，經查係由二樓住戶主臥室浴廁馬桶旁地坪磁磚及管線漏水所致。該處屬二樓住戶之專有部分，其所有權人有修繕與管理義務，而因未盡維護責任導致樓下住戶權利受損，構成侵權。既然二樓住戶並未能提出證據證明其對建物設置或保管並無欠缺，亦無證明其已盡防止損害之注意，故依法推定其有過失，應依民法第184條及第191條負侵權損害賠償責任。
同時，依公寓大廈管理條例第12條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用原則上應由上下方住戶共同負擔，但若可歸責於特定住戶之事由所致者，該住戶即應單獨負擔。本件亦屬此情形，故法院判決由樓上住戶負擔全部修繕費用。綜上所述，當漏水源於樓上住戶專有部分的設備或防水層時，該住戶即負有排除危害、修繕設施之義務，若未善盡該義務而造成樓下住戶損害，依法即構成侵權行為，應負賠償責任；且賠償方式除可回復原狀，亦可請求必要的修繕費用。
若管委會仍消極處理，住戶可蒐集相關證據資料（如照片、檢測報告、估價單等）並依民法第184條提起侵權損害賠償之民事訴訟，如有代墊費用，可依不當得利或管理機關怠職主張返還修繕費用。需注意的是，法院實務對於是否應由管委會或個別住戶負責，多半仍需透過建築師或技師進行現場鑑定，確認損害原因、範圍與歸責對象，因此若訴訟進行，應衡酌鑑定費用與可能時程，視實際損害程度與金額權衡是否提告。
-房地-公寓大廈-漏水
(相關法條==民法第179條=民法第184條=民法第191條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第12條)
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