大樓廢水管線漏水，算誰的？
06 Jun, 2025
問題摘要：
大樓廢水管線漏水的責任判定需視漏水源頭管線屬性而定，若為共用部分，依公寓大廈管理條例第10條即應由管委會負責修繕並以公共基金支付，住戶若無過失無義務負擔。若遇管委會不依法負責，住戶可透過正式申訴、行政申請與司法途徑維權，確保居住安全與經濟權益不受損害，並促進整體社區公共設施管理之健全與透明。
律師回答：
在大樓管理與住戶權益保障的實務運作中，關於漏水與管線維修責任的歸屬常成爭議焦點。本案中，7樓住戶因樓上冷氣廢水無法排出，積水至自家層樓而受損，經查係因921地震後大樓維修時廢水管線被封住所致，顯見並非住戶自身原因，而是源於管線配置或維修過程的瑕疵，已屬典型的公共設施失當問題。
對此，應先依公寓大廈管理條例第10條與第12條釐清該管線之屬性，若屬共用排水管，應由管委會負責修繕並以公共基金支應；若屬上下住戶間之私用排水管，則由相鄰住戶按比例分攤費用。依第10條規定，共用部分之修繕、管理、維護應由管委會負責，費用由公共基金支付或依應有部分比例分攤，除非可歸責於某特定住戶或區分所有權人者，始由其自行負擔；第12條則進一步規定，樓地板或共同壁內之管線，原則由上下樓層住戶共同負責修繕，惟若能舉證確為某戶使用不當或改裝導致，則應由該戶負全責。
若經技師鑑定後確認漏水係因大樓在震後修繕工程封閉廢水管線所致，該管線為冷氣排水共用管道之一，且屬全棟建築共用設施，依公寓大廈管理條例第10條應由管委會負擔全部修繕責任。現管委會僅願承擔部分修繕費用，顯屬不合理，有違法定義務。
住戶如遭此情形，可採數種方式爭取權益，其一為先行書面向管委會提出正式申訴，陳明法律依據與損害事實，要求依規定全額負擔；其二，若管委會仍拒絕負責或未於合理期限內處理，可向地方政府建管處、住宅發展處或消保官申請行政協調或調解，督促管委會依法履責；其三，住戶可先行墊付必要修繕費用，再依民法「不當得利」或「侵權行為」規定，向管委會提起民事訴訟，請求返還代墊費用或損害賠償。
管委會作為共用部分之管理義務人，對共用設施因設置或維護不當所致損害，應負損害賠償責任，且無從推諉。尤其在未能舉證住戶自身使用不當、改裝或疏失前提下，更不得將修繕責任轉嫁於住戶個人。此外，若該大樓有委託專業管理公司或設有公共維護保險機制，亦可一併查明是否可由保險或第三方承擔損害賠償，以減輕個人負擔。惟此須經由完整事故調查與技術鑑定才能釐清責任主體。總結而言，
-房地-公寓大廈-漏水
(相關法條=公寓大廈管理條例第36條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第12條)
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