大樓頂漏水，管委會應負責修

06 Jun, 2025

問題摘要：

屋頂屬於共用結構，原則上應由管理委員會負責維護，並可透過管理費支應修繕。若管委會推諉不處理，住戶可透過催告、提告、或自行修繕後請求返還費用等方式維權。最根本的解方在於全體住戶應正視共用部分的管理責任，落實防水定期檢查與維修，透過管委會良好運作維持住戶生活品質，避免小病拖成大災。

律師回答：

關於這個問題，大樓頂樓漏水是集合住宅常見問題之一，住戶若因頂樓未設防水層或年久失修導致漏水，並波及下層住戶的住宅使用權益，應可依法請求管理委員會負責處理修繕事宜。公寓大廈管理條例第7條第3款明文規定，屋頂屬於共用部分，並不得為約定專用部分，其性質乃為全體區分所有權人共同使用之空間，無論其實際上是否常使用或由特定住戶占用，均應依共用部分之規定管理與維護。

依該條例第10條規定，共用部分之修繕、管理及維護，應由管理負責人或管理委員會為之，並以公共基金支應，或由區分所有權人按其應有部分比例分攤修繕費用。若漏水情形並非可歸責於單一區分所有權人所致，例如非因住戶自行施工破壞或擅自變更屋頂結構等情形，而係因屋頂老化、龜裂等自然損耗所導致之雨水滲漏，即屬共用部分自然劣化，則該修繕責任即應由管理委員會負擔。

若管理委員會未於接獲住戶反映後即積極處理，仍推諉責任於頂樓住戶，尤其在該住戶長期不在國內且無法配合協調時，應認屬管委會怠忽職責。此時住戶可參照公寓大廈管理條例第6條規定，督促管理負責人履行對共用部分修繕之義務；若屢經反映仍不處理，住戶應先透過書面方式（如存證信函）催告管委會限期處理，保留後續追訴依據。

若催告無效，住戶可依民法第767條規定，以所有權人身分訴請排除侵害，或依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，認管委會未依法修繕共用部分而致損害發生，進而請求損害賠償。實務上若住戶自行僱工進行緊急修繕並支付費用，得於事後持發票憑證及存證信函請求管委會返還修繕費用，仍不給付者，亦得訴諸法院請求返還並請求未即時修繕所致損害的賠償。

此外，為防範類似情形再次發生，建議住戶可依公寓大廈管理條例第29條召開區分所有權人會議，對屋頂防水等重要共用部分之修繕列為議案，並決議使用公共基金進行整修或重新鋪設防水層；若公共基金不足，也可依該條例第35條之規定向全體區分所有權人臨時收取費用。

至於責任歸屬，若查明漏水並非屋頂共用部分自然老化，而係因10樓住戶非法加蓋、破壞原有防水結構所致，則應依公寓大廈管理條例第10條但書及第12條規定，由可歸責的住戶自負其責，包括修繕費及所致他戶損害之賠償。但前提仍需專業技術人員出具鑑定報告以確認原因。