大樓住宅天花板滲水，誰該負責？

06 Jun, 2025

問題摘要：

只要漏水原因明確、責任歸屬清楚，無論是由樓上或管理委員會負責，皆應依法處理與合理賠償，以維持社區居住品質與住戶間的和諧。

律師回答：

關於這個問題，在大樓住宅中發生樓上住戶管線滲水、導致樓下天花板出現水痕甚至油漆脫落的情況並不少見，當事人自然會關心這樣的漏水是否屬於共用管線問題，應否由樓上與樓下共同分擔修繕費用，或者是否屬於樓上住戶的個別責任而應由其全數負擔。

公寓大廈管理條例第4條規定，區分所有權人對其專有部分得自由使用、收益、處分，但此權利的行使不得與共用部分及其基地之應有部分分離，也不得妨害其他住戶的安全與安寧。

第6條更明文規定，住戶在維護或修繕其專有部分或設置管線時，應避免影響其他住戶，並應配合管理人或其他住戶在必要時進入其專有部分進行修繕。因此若五樓住戶因其自家管線老舊腐蝕導致水滲入四樓天花板，應屬於未善盡維護義務而造成對他人權益的妨害，其責任自難推諉。

依第10條規定，專有部分及約定專用部分的維修由其所有人負責，費用亦由其負擔，而共用部分則由管委會統一負責並由公共基金支付或由住戶按比例分攤。若修繕費用係因住戶本身的可歸責事由所生，即應由該住戶負擔而不得請求由管委會或其他區分所有權人分擔。

進一步而言，第12條補充規範，專有部分之共同壁及樓地板或其內的管線，其維修費原則上由上下樓區分所有權人共同負擔，但若可以明確認定損害係由上層住戶的可歸責事由造成，即該住戶應單獨承擔全部費用。

因此，本案中若經專業技師查證確認漏水是來自五樓住戶自家廁所內自來水管之老化破損，且該水管為專屬於五樓廁所的進水管，即不屬於公用管線系統，其維修責任應由五樓住戶單獨負擔，並應對四樓住戶因漏水所受損害，例如天花板修繕、油漆更新等費用，負起損害賠償之責。

至於是否屬於共用管線還是專用管線，實務上往往需交由當地建築師公會、技師公會或具備專業資格的鑑定單位進行現場勘查及出具鑑定報告，法院亦常以此為定案依據。若鑑定結果認定為大樓共用管線，則應由管理委員會負責修繕，並由全體區分所有權人依其應有部分比例分攤相關費用；但若認定為樓上住戶自家管線（如自來水從牆面延伸至馬桶之進水管）發生問題，則即屬專有部分，其造成的滲漏損害，自應由樓上住戶負擔相關修繕與賠償責任。

四樓住戶若已提出協調要求並遭拒絕，或五樓住戶消極以對，也可依民法第767條請求排除侵害，並依民法第184條提起損害賠償請求，要求樓上住戶補償修繕天花板、油漆脫落修補等損失。

此外，公寓大廈管理條例第6條也規定住戶對共用部分與他人專有部分的使用不得任意阻礙他人進行必要修繕，若五樓住戶在漏水後拒絕配合排查或不允許進入室內進行檢測及維修，亦屬違法，可由管委會協助報請主管機關介入，甚至依法訴請法院強制其配合。

最後提醒，在發生樓上樓下漏水糾紛時，建議當事人先拍照存證滲水痕跡、記錄時間與受損情況，並與管委會共同處理或報請專業鑑定單位協助排查責任歸屬，若協商無效，可透過律師發函警告或提起民事訴訟保障自身權益，避免權益受損卻無法主張。