公寓大廈前手未繳清之管理費，應否由後手繼受？
06 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理費之繳納義務原則上專屬於登記所有權人，若前任積欠管理費，管理委員會應依法向其追償，不得對繼受人主張清償責任。繼受人僅自取得登記日起，依條例與規約對其持分負擔日後所生之管理費。除非能證明繼受人於交易時已明知且同意承擔該筆債務，否則縱使規約或會議決議要求後手負責，亦難構成繼受人之法定義務，管委會如執意請求，法院將不予支持。因此，管委會應在住戶買賣發生前建立完善資訊揭露制度，並針對欠繳戶積極提起訴訟取得執行名義，始能確保社區財務穩定並維持法制秩序。
律師回答：
關於這個問題，在實務中，公寓大廈之區分所有權如經移轉，其前任區分所有權人尚未繳清之管理費是否應由後手負擔，常引發爭議。該問題牽涉債權債務的承繼原則、公寓大廈管理條例規範及社區規約效力等法律層面，需從法規體系與實務判解予以分析。
首先，依公寓大廈管理條例第24條第1項後段規定，區分所有權人之繼受人應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。此處之「權利義務事項」係指管理條例或社區規約就區分所有建築物所規範之使用、管理與共用事項，繼受人取得所有權後即應遵守社區生活規則及管理義務，例如繳納其持分比例之管理費、遵守公設使用規定等。惟該條文並非將原所有權人既存之債務擴張為繼受人之法定責任，僅屬於社區共同契約地位之承繼，而非負債地位之連帶承擔。換言之，繼受人自取得所有權日起方始負有繳納管理費義務，並不因前手積欠管理費而當然承擔前手債務。此一見解於實務上亦獲多數法院所採，
繼受人所承繼者為契約地位，僅就其繼受後所生權利義務負責，對於前手既已發生之管理費債務則不負責任。
惟按區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項（公寓大廈管理條例第24條第1項後段規定參照）。又區分所有權之繼受人依上開規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類第13號研討意旨參照）。準此，被告於99年8 月31日登記為系爭房屋之所有權人後，係繼受其前手張哲豪依公寓大廈管理條例、中山大廈管理規約之規定及區分所有權人會議決議之契約地位，而獨立負擔依上開規定所生之管理費給付義務，不包括其前手已發生之管理費債務。且中山大廈管理規約亦無區分所有權人須清償前手積欠管理費之規定，有中山大廈管理規約在卷可證，復為原告所自陳（見本院卷第64頁），故97年7 月至99年8 月被告之前手負擔之管理費債務，均不在被上訴人繼受範圍，原告自不得向被告請求。(臺灣高雄地方法院簡易庭101年度雄小字第538號)
按區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項（公寓大廈管理條例第24條第1項後段規定參照）。又區分所有權之繼受人依上開規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類第13號研討意旨參照）。準此，被告於101年2月7日登記為系爭房屋之所有權人後，係繼受其前手依公寓大廈管理條例、系爭規約之規定及區分所有權人會議決議之契約地位，而獨立負擔依上開規定所生之管理費給付義務，不包括其前手已發生之管理費債務。且系爭規約亦無區分所有權人須清償前手積欠管理費之規定，故101年2月1日至7日被告之前手負擔之管理費債務，均不在被告繼受範圍，原告自不得向被告請求。(臺灣高雄地方法院簡易庭101年度雄小字第1727號)
同樣地，繼受人登記取得所有權後，對其後之管理費負繳納義務，惟前手於繼受日前所積欠之管理費，因未具物權效力且非公示義務範圍，債務關係仍專屬於原所有權人與管委會間，故不得向繼受人請求。尤其當規約並無明確載明「繼受人應負責前手積欠管理費」條款時，更無從主張繼受人有清償義務。即便區分所有權人會議或管理委員會作成決議，要求繼受人負擔前手債務，若無法證明該繼受人於購屋或承受時明知且同意負擔，仍不得因此對繼受人發生效力，否則將構成不當加重其法定義務，違反債權之相對性及法律安定性原則。公寓大廈管理條例第24條歷經修正，原先條文用語為「繼受一切權利義務」，於92年12月31日修正為「遵守…之一切權利義務事項」，修法理由即明確指出「為避免混淆，特改為『遵守』並增列『事項』」，可見立法者有意限制其適用範圍為行為義務，而非包括金錢債務在內。
另從民法第799條之1第4項規定亦可見一貫立場，雖規定繼受人應遵守規約所生權利義務，惟若為規約以外之其他約定，則須特定繼受人「明知或可得而知」方能拘束之，此亦反映債務性義務之移轉需有一定明示或公示機制，否則對交易安全與第三人信賴利益將造成重大侵害。再者，若任由社區僅以規約或決議為據，將前手債務轉嫁於新任所有權人，將使不動產交易市場承受不確定風險，亦將導致法院拍賣或銀行擔保債權實現困難，影響整體經濟秩序。因此實務上即便拍定人取得所有權，法院仍明確表示其無義務負擔原屋主積欠之管理費。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費-轉讓
(相關法條=公寓大廈管理條例第18條=公寓大廈管理條例第24條=民法第799-1條)
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