前手欠繳的大樓修繕費應否由後手負擔？
05 Jun, 2025
問題摘要：
前手積欠的大樓修繕費是否應由後手負擔，應依其債務性質與產生時間點而定。若該筆費用已於前手所有期間成立，並屬於明確金錢給付義務，則管理委員會應向前手請求；若後手未明知並承諾承擔，即不得以區權會決議或規約對其主張責任。惟若社區因原資金不足重新啟動補收機制，並經合法區權會重新決議，後手即作為現任所有權人，仍應依比例分攤新義務。為避免爭議，建議買受人在交易前詳閱社區公告、會議紀錄與規約內容，確認是否有未竟工程或潛藏費用義務，並要求賣方提供相關繳費證明；如有風險，可於買賣契約中加註條款保障，避免日後產生責任爭議與不必要的法律糾紛。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈的日常運作中，管理費與修繕費的徵收是維繫社區安全、功能與整體價值的重要機制，當發生區分所有權人移轉情形時，原屋主積欠的修繕費是否應由新屋主負擔，常成爭議焦點。尤其當區分所有權人會議已經作成決議，由當時住戶按比例繳納特定修繕費用，如修電梯費、外牆整修費等鉅額修繕費用，而部分當時住戶並未如期繳納，其債務是否會隨房屋轉讓而由新買受人承擔，即牽涉法律上債務繼承與債權請求的基本原則。
依公寓大廈管理條例第10條規定，共用部分之修繕、管理與維護費用原則上應由區分所有權人按應有部分比例分擔，如費用來源為公共基金亦屬可行，但若基金不足，仍得由全體所有權人另行補繳。此處強調的是「全體現任所有權人」，而非已經移轉者，是否應補繳則需依照債權債務的性質、時間點與法定拘束力加以區別。
當修繕決議在前手持有期間即已成立，且明確載明修繕費應由當時所有權人負擔時，該費用即成為特定時點的債務，原則上應由當時的所有權人繳納完畢，屬於既發生的金錢債權，除非後手買受人於購屋前已明知前手積欠並同意承擔，否則不得以房屋交易事由對後手主張此筆債務。此即債之相對性原則之體現，該債權僅能向當時的債務人，也就是原所有權人請求。實務中即便社區規約或區權會曾作成「積欠管理費由繼受人負擔」的決議，如未能證明繼受人對該規定「明知或可得而知」，則亦不得拘束繼受人。
公寓大廈管理條例第24條雖規定繼受人應「遵守」原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，但其所指乃屬繼受後對公寓大廈之使用、管理及其他生活秩序性事項，例如共用部分使用方式、管理費之計算與繳納方式等，而非既成金錢債務之承擔。
換言之，繼受人應遵守的是繼受後的義務，並不因繼受而當然承擔前手既有之積欠款項，亦即不得溯及既有債務，否則將產生不當加重第三人負擔之違法效果。
舉例言之，如某社區早年曾決議更換電梯，由全體住戶分期攤繳，但執行進度拖延多年，基金用盡後再向現任住戶加收管理費補足差額，若此費用係針對現階段新修訂工程或追加預算者，尚可向現任區分所有權人請求；但如該費用僅為前案原應繳款項的補收，則應仍由當時未繳款之前手所有權人負擔，後手如無明知承擔之表示，不應列為繳納義務人。
此外，若社區在原決議未執行或修繕資金斷裂時，另行召開區權會決議由現有住戶再分攤一次費用，則構成新義務來源，後手雖未涉前案，惟基於繼受後依法成為現任區分所有權人，則於新決議成立後仍有義務按其比例分攤。此時費用性質非承繼前手之債務，而為參與現階段社區共同修繕計畫所應盡之現時義務，與原修繕案之未繳款項有所區別。
此外，原區分所有權人之積欠管理費，法律上債權關係早已成立並明確，並不屬於公寓大廈管理條例第24條所稱繼受人應遵守事項之範疇。故該筆積欠款項不論是否載明於規約或公告，若繼受人未明知並同意承擔，即不得列為請求對象。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第24條)
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