社區管理費如何追討？消滅時效為何？
05 Jun, 2025
問題摘要：
面對住戶積欠管理費之情形，管理委員會應依公寓大廈管理條例第21條採行書面催告後，適時依循法律程序透過法院起訴、聲請支付命令或調解方式取得執行名義，以確保社區財務安全並維護繳費住戶之公平。同時應特別留意消滅時效之適用，避免債權主張遭法院駁回。惟有依法定程序嚴謹執行催繳作業、落實規約管理與財務透明，方可達成社區治理穩健、公平分擔與永續經營之目標。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈社區的管理實務中，住戶定期繳納管理費是維持社區正常運作、支付清潔、保全、電梯、消防、公共照明等共用設施維護與服務人力支出的重要來源，屬於區分所有權人依共有比例應負擔之義務。若住戶積欠管理費，管理委員會可依公寓大廈管理條例第21條規定行使請求權，採取法律途徑追討，並應特別注意債權之消滅時效問題。
實務上，當住戶積欠管理費已達二期或相當金額時，管理委員會應依書面催告，建議採用郵局存證信函寄送，以避免日後發生舉證困難。若住戶經書面催告仍不繳納者，管理委員會可採下列幾種法律方式追討：第一種方式為直接起訴，依民事訴訟法向法院提起請求給付積欠金額及遲延利息之訴訟，待法院判決確定後，即取得執行名義，可聲請強制執行住戶財產。第二種為聲請核發支付命令，民事訴訟法第508條規定，可利用簡便的督促程序，向法院申請民事支付命令。若債務人於送達後20日內未聲明異議，支付命令即生效力並得執行。若債務人提出異議，則自動轉為正式訴訟程序續行，支付命令視為已提起訴訟。惟需注意，民事訴訟法第515條規定，支付命令如未能於三個月內送達債務人，將自動失效。
第三種方式為向鄉鎮市調解委員會申請調解，若調解成立並經法院核定，其調解書即具執行名義；第四則為向法院聲請調解，經法院作成調解筆錄者，具有與確定判決同等之效力。上述各種方式中，無論採何種訴訟或非訟程序，管理委員會於起訴或調解請求時，除可請求已積欠之管理費本息外，對於住戶遲延繳納所生之利息，亦得一併請求。
關於利率之計算，如社區規約中已有約定者，從其約定；若無特別約定，則依民法第203條適用年息5%之法定利率計算。
另依公寓大廈管理條例第38條規定，管理委員會於訴訟上具備當事人能力，可作為原告對住戶提起訴訟，但須於訴訟前依同條第2項將訴訟事件要旨告知全體區分所有權人，確保訴訟程序之正當性與社區內部決策透明。管理委員會在行使管理費債權時，亦應注意民法第126條所定之消滅時效，依規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅」。由於管理費性質上屬於每月、每季或每年定期繳納，符合「一年或不及一年之定期給付」之特徵，因此，管理委員會對各期管理費之請求權，自每期到期日起算五年內應行使，逾期將因時效完成而喪失請求權。
換言之，若某住戶積欠管理費長達七年，管理委員會欲提起訴訟時，僅能請求最近五年內之管理費，其餘超過五年者即因時效消滅不得主張。為保障社區財務與管理委員會之法定債權，應定期盤點應收管理費明細，並採取階段性法律行動，避免因疏於行動致請求權時效消滅。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=民法第126條=民法第203條=公寓大廈管理條例第21條=公寓大廈管理條例第38條=民事訴訟法第508條=民事訴訟法第515條)
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