社區管理費任意調漲，身為少數住戶應該如何處理？

05 Jun, 2025

問題摘要：

社區管理制度的建立，應以民主、透明與平等為原則，尤其對於涉及住戶財產權之費用課徵，更應嚴守法律所定程序與實質公平原則，否則不僅可能構成違法處分，更將破壞社區和諧與住戶信賴。最後提醒，住戶如為社區少數意見者，面對多數決決議亦不必然失權，法律設有民法第799-1條第3項保障，在決議顯失公平之情況下，少數住戶仍可提起撤銷訴訟尋求司法救濟，避免多數決成為壓迫個別住戶之工具。爰此，面對任意調漲之管理費或不當創設收費項目，住戶應冷靜應對、積極蒐證，依法行使權利，才能守護自身財產與居住尊嚴，並促使社區運作回歸法治正軌。

律師回答：

關於這個問題，社區管理費的多寡及計算方式，原則上必須由區分所有權人依「區分所有權人會議」（俗稱住戶大會）決議來決定，但是區分所有權人決議授權給「管理委員會」在一定範圍內自行開會決定時，法律並不禁止。若住戶規約未授權管委會決定，則管理費收費標準的調整須經由區分所有權人會議決議；反之，管委會於授權限度內得自行調整。

社區管理費的計算，常見的方式是以房屋之坪數做為計算標準，也有以戶數為計算標準。社區的管理費，其用途基本上是為了社區共用部分的修繕、維護、管理事項，此種事項的性質具有「經常性」，經常性的項目有：

一、人事費用（如管理委員、管理員的薪水）

二、共用部分之水電費

三、各項設備之維修檢查費用

四、各項設備之一般修繕費用

五、共用部分之火災保險費

六、清潔費

七、植栽維護費

八、辦公用品費

九、通信費及事務費

十、其他維持管理之必要費用

依據公寓大廈管理條例第10條的規定，管理費除非規約或區分所有權人會議另有特別規定，原則上是由區分所有權人按其共有之應有部分比例來分擔。所以，應繳納的管理費，除非規約或區分所有權人會議另有特別規定，否則應該要看的建物所有權狀上，共有部分也就是公設的所有比例計算，管委會不可以在沒有規約或區權會決議之下，自行按「戶數或房間數」來向要管理費。

在公寓大廈社區的日常運作中，管理費的收取標準與用途本應依法透明、合情合理，且須經過區分所有權人會議的集體決議方能成立，不得由管理委員會片面擬定或調漲。公寓大廈管理條例第10條及第18條之規定，管理費為公寓大廈所設公共基金的主要來源，主要用於共用部分的維護、修繕及管理服務開支。管理費收取原則上應依區分所有權人所擁有的應有部分比例分擔，除非社區規約或經區分所有權人會議另有明確決議，管委會不得擅自變更收費方式、項目或金額。

針對案例所述主委主張「因為有地下室」而要求某戶管理費繳交兩倍之情況，倘若此項加收主張未經正式區分所有權人會議決議通過，亦未有社區規約明定其收費依據，即屬違法收費。

依據民法第799-1條第1項規定，區分所有建築物之共有部分所需負擔應由所有人按應有部分分擔，僅在規約另有約定時始得例外。而若主委主張的地下室屬於該戶專用或該戶使用比例過高，也應透過區分所有權人會議討論並作成合理分攤方式，不能以主委個人決定或公告即構成收費依據，否則違反比例原則與程序正義，亦將侵犯住戶財產權。

此外，針對主委與財委以公告方式要求收取年度服務費之安排，亦有明顯違法疑慮。依公寓大廈管理條例第10條，管理費項目的創設必須有規約或區分所有權人會議決議之依據，管理委員會本身並無權單方面增設收費項目或將自己角色定位為「有酬職務」。管委會成員原則上屬於社區住戶依規約義務所擔任之義務性職務，其性質類似社區公共事務的志工角色，若要對其支付酬金，除須有明確之規約規定外，亦應經過過半區分所有權人會議表決通過，且金額須合於比例與公平原則，不能僅由部分管委會成員片面決定即公告執行。

住戶如發現類似違法收費或任意調漲管理費之情形，可依下列步驟處理：

一、請求管委會提供區分所有權人會議之會議紀錄及決議文件，確認該項收費是否經依法程序通過。依公寓大廈管理條例第35條規定，管理負責人應保存住戶規約、決議紀錄及帳務資料，住戶有權查閱或影印。

二、如無會議決議或規約明文依據，即可書面請求管委會停止違法收費行為，並拒絕繳納該筆費用，避免陷入默示同意之困境。

三、如管委會仍持續違法收費，可依民法第56條及第799-1條第3項規定，於規約或決議成立後三個月內，提起民事訴訟，請求法院撤銷該不當決議，並主張其違反比例原則、顯失公平或程序違法。

四、如遭到管委會採取報復性措施，如停發磁卡、限制出入、封閉公共設施等，也可提起假處分或損害賠償訴訟，主張依民法184條其妨害住戶使用建物權利，並要求停止不法侵害。