拒繳管理費?管委會可以採何公告姓名、停止使用電梯或其他公設嗎來住戶繳納？

05 Jun, 2025

問題摘要：

住戶積欠管理費雖屬不當，但管委會仍應依法處理，依序催告、訴訟、執行，並得進一步聲請遷離或拍賣其持分。然對於公告姓名、限制使用共用設施等處置，應特別審酌其合法性與比例性，避免違法而衍生住戶反向主張，破壞社區和諧與信賴機制。惟有透過法定程序、公開透明及依法治理，方能確保社區整體財務健全與制度正當性，實現真正公平且可長可久的社區管理制度。

律師回答：

關於這個問題，在公寓大廈管理制度中，住戶繳納管理費屬於維繫社區正常運作的基本義務，當有住戶積欠管理費且經催繳仍不繳納時，管理委員會確實可依公寓大廈管理條例的相關規定採取法律手段進行處理，惟不得以懲罰性或報復性手段剝奪其基本使用權利，否則將可能違法並觸及住戶基本權益保障。

依公寓大廈管理條例第21條規定，當住戶積欠應繳之公共基金或管理費已達兩期或相當金額，並經管理委員會以書面方式定相當期間催告後仍不繳納者，管理委員會即可依法提起民事訴訟，向法院請求判決命其給付應繳金額及遲延利息。

此時管委會可選擇透過法院督促程序發出支付命令，若住戶未於法定期間提出異議，即可聲請法院強制執行，查封其財產以清償欠款。若債務人仍怠於履行，且其欠繳金額已達其區分所有權總價之百分之一，依第22條第1項第1款及第2項規定，管委會得經區分所有權人會議決議後，向法院訴請強制遷離或出讓所有權，若不配合者，更可聲請法院拍賣該住戶之不動產。

上述機制提供了管理委員會完整的法律程序來處理惡意欠費戶，確保社區公共利益不致受少數人破壞。

然而，實務上也常見有些管委會採取非正式且具爭議性的方式處理，例如將積欠管理費住戶之姓名、門牌與金額張貼於公告欄，或直接停用其電梯卡、公共設施出入權限，以逼迫其繳費。此種做法雖有催繳效果，然在法律上卻可能違反比例原則與個人資料保護原則。公告住戶欠費資訊雖有其一定的管理必要性，但應符合最小必要性原則及保護個資原則，例如得以住戶代號或統計資料呈現，而非直接揭露完整姓名與住址。若公告方式過度詳細，或有貶損名譽、侵害隱私之疑慮，將可能構成侵權行為，住戶可依民法第184條請求損害賠償。

此外，若管委會以積欠管理費為由，停止該住戶使用電梯、門禁卡、垃圾投放間、公共車位或其他共用設施，亦可能構成違法處分。

依據公寓大廈管理條例第10條及民法第799-1條之規定，共用部分如電梯、樓梯、走廊、機車棚、花園等，係所有區分所有權人所共有，除經規約或區分所有權人會議合法決議，且符合平等原則與比例原則外，管委會不得恣意限制任一住戶之使用權。

尤其電梯為高樓層住戶之基本生活所需，若管委會停止其使用，已涉及其對房屋之基本使用權利，違反「不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用」原則，亦不符合比例原則中所要求的手段必要性與利益均衡性。若住戶因此生活受損，甚至可依公寓大廈管理條例或民法提起損害賠償訴訟，或聲請法院假處分，要求回復其使用權利。

就此而言，管委會應嚴守法律授權之界限，當住戶積欠管理費時，應依序行使法律上給付請求、強制執行、聲請遷離或拍賣等程序，而非以停用公共設施、公告羞辱或施壓手段迫使住戶繳費，否則即便最終達成繳費目的，仍可能觸法並須承擔侵權法律責任。

合理且合法的做法應為：

一、針對欠費住戶寄發存證信函催告，內容包括欠費期間、金額、滯納利息與繳納期限；二、若催告無效，依法向法院聲請支付命令或提起民事訴訟；三、取得確定判決後聲請強制執行，如屢次執行仍無效且積欠金額已達總價百分之一，則可經會議決議後提起強制遷離或拍賣訴訟。

若要公告欠費資訊，建議以簡化且符合法律義務之方式進行，並避免涉及具體個人資料；若社區希望設定違約加重手段，例如律師費、催繳費用或臨時限制某些非基本設施使用權，亦應明確寫入社區規約，並經區分所有權人會議合法通過，始得依法執行。