起訴追討管理費後，3個月內該戶仍不改善就能將之強制驅離？
05 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理條例第22條雖然確實提供對惡意欠費住戶採取強制遷離的法定依據，但其適用條件嚴格，步驟繁複，需依據強制執行、欠費金額、催告行為及會議決議等多個要件齊備才能啟動。各社區在適用此條文時，應由法遵角度嚴謹處理，避免草率引用錯誤法解進行驅離措施。畢竟，處理住戶間的債務爭議，是對「財產權」的維護；而訴請住戶遷離，則可能碰觸其「居住權」與「人格尊嚴」的核心保障，兩者不可混為一談。未來若有進一步實務案例與法規修正動向，自可作為續談基礎。
律師回答：
關於這個問題，關於坊間時有所聞的說法，例如「起訴追討管理費後，三個月內該戶仍不改善就能強制驅離」，這種理解其實過於簡化且斷章取義，未能完整反映公寓大廈管理條例第22條之規定架構與要件。若僅抓住「三個月內未改善」這一點而忽略其他法定程序，將錯誤導引出一種印象，即積欠管理費只要拖三個月就會被強制逐出，這不僅與條文本義不符，也會誤導社區住戶對法制的理解與信賴。
實際上，公寓大廈管理條例第22條明文規定，住戶若積欠依條例應分擔的管理費等費用，必須歷經幾個層層把關的法定步驟，才能最終進入「強制遷離」程序。
其一，住戶須積欠相關費用並經依法「強制執行」，也就是管委會或管理負責人必須已向法院起訴，取得確定勝訴判決並聲請法院執行。
其二，在強制執行完成後，如該住戶再次積欠費用，且金額「達其區分所有權總價百分之一以上」，這門檻數額並不低，實務中也常出現此金額認定之爭議，例如該戶總價的計算基準是依公告現值、市場價格還是實際買賣價格？均需依法釐清。
其三，在再度積欠且達門檻後，管理負責人或管委會仍須對該住戶為書面「催告」，要求於三個月內改善。
其四，如催告屆期未改善，還須經「區分所有權人會議」決議，始得訴請法院強制其遷離。因此，所謂「三個月不改善就能驅離」之說，顯然僅取其一環而忽略前後法律架構，未免失之簡陋。
在實務上，亦屢見未符合法定條件即提起強制遷離訴訟而遭駁回之案例。例如臺灣臺北地方法院101年度訴字第1404號判決即指出，雖住戶有積欠管理費，但因未完成「強制執行」程序，且未達再度積欠門檻，遂判決原告敗訴；又如臺灣板橋地方法院89年度訴字第2068號判決中，法院認定雖已發生積欠管理費之事實，但因並未召開區分所有權人會議，亦未依法作出決議，因此原告主張強制遷離之請求不能成立；臺灣桃園地方法院98年度重訴字第270號判決亦有類似情形。這些判決均說明，強制遷離程序並非三言兩語即可達成，其須經法律嚴格規範及要件逐步累積，始得提起該訴。
進一步分析公寓大廈管理條例第22條的立法精神，其目的在於防止惡意長期欠繳管理費影響社區運作，但為保障住戶居住基本權利，亦設下多重法律門檻加以審慎評估。即使已具備強制執行、再度欠繳、催告及會議決議等條件，是否「強制遷離」仍須法院實質審查，並衡酌違規住戶行為對其他住戶及社區造成之實際影響，以及該強制手段是否符合比例原則與必要性原則。畢竟，「驅離一戶人家」是極具侵害性的手段，實為民事訴訟中少見的強烈救濟方式，非得具備法律明文、事證齊備及程序完備不可。
公寓大廈管理條例第21條與第22條係規範社區內住戶若積欠應繳管理費用或違規使用公設行為時，管委會或管理負責人得採取之法律救濟手段。其中，第21條規定，當區分所有權人或住戶積欠公共基金或應分擔的費用，達兩期或一定金額以上者，若經管理負責人或管理委員會訂出合理期限催告後仍未繳清，即可循民事訴訟程序提起給付之訴，請求法院命其清償積欠金額及遲延利息。
此外，22條第3項更明定，在法院判決出讓並進入拍賣程序後，其拍賣所得款項，於清償積欠公共費用之順序上，與第一順位抵押權享有同等優先償還地位，此一安排意在強化公寓大廈公共財務之保障，避免債權受損，使社區運作不致因個別住戶違約而癱瘓。
22條的立法目的，在於確保社區公共經費能正常收取，維持公設運作與基本服務不中斷，並提供管委會一條正式合法之討債管道，以避免惡意拖欠情形破壞整體住戶公平負擔的原則。第22條則進一步處理那些積欠費用情節重大或有其他違規行為，且不願改善者之強制遷離問題。
住戶在先前積欠應分擔費用情形，已經過法院判決確定並完成強制執行程序後，卻仍再度積欠金額達其區分所有權總價1％者。這個「1％門檻」的設計，係立法者為避免過度濫用強制驅離權限而設，要求積欠金額達一定比重，確保社區能有足夠理由提起此類侵害居住權之救濟。
特別值得注意的是，若上述違規住戶本身即為區分所有權人，則管委會於訴請其遷離後，並可進一步依據區分所有權人會議決議，訴請法院命其出讓該區分所有權及其所對應的基地共有部分；一旦法院作出出讓判決確定後，該區分所有權人若在三個月內仍未完成實際移轉登記手續，管委會即得聲請法院拍賣其房屋與地上權益。此等規定在法律效果上相當嚴厲，不僅剝奪違規住戶的居住權，更直接處分其不動產所有權，堪稱法律對社區秩序與共用責任違反者所施以的最終制裁。
在實務操作上，這些條文雖賦予社區極大權利，但其發動門檻亦高。除了前述金額比例、強制執行程序與三個月催告之外，尚需召開區分所有權人會議並達成合法決議，方能對法院提起具體訴訟。這種制度設計的背後思維在於平衡住戶居住基本權利與社區管理維護的正當需求，避免因私人恩怨或濫用職權而導致住戶人權被侵害。
此外，若僅因住戶欠繳費用即主張遷離，而不經強制執行、未達門檻，甚至未經正式會議決議，將難以符合法律規定，不但有違正當法律程序，也將使社區內部治理陷入違法風險。管委會若貿然以「三個月內不改善就可趕人」為據，極可能面臨訴訟敗訴與名譽損失，甚至還可能損害原本為促進社區運作而設置的制度基礎。
最後，正如條例其他條文所示，公寓大廈管理條例並非單純處理公共空間使用與維護的法規，其實已建構出一套細緻的自治規則與法律程序結構，牽涉到社區共同體的公平與正義，以及住戶間合理使用權利與義務的分配。當中對「強制遷離」這種手段設下層層關卡，正是為平衡社區運作與住戶基本居住保障之間的張力。因此，簡化為「三個月未改善就可以驅離」，無異於將複雜法律議題化約為口號，不僅誤導公眾，更可能誤用法律。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=公寓大廈管理條例第21條=公寓大廈管理條例第22條)
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