住戶沒有住社區，所以拒繳管理費，這樣可以嗎？
05 Jun, 2025
問題摘要：
當住戶積欠管理費達一定程度，無論是否居住，管委會依法應採取催告、訴訟與強制執行等程序處理，若經法院裁判仍不改善且再次積欠達法定比例，便可依公寓大廈管理條例第22條請求法院裁定強制遷離或拍賣其區分所有權，藉此遏止惡鄰的行為並保障社區整體住戶的權益與生活品質，讓公寓大廈能在良好秩序與財務穩健中持續運作，維繫共同生活環境的基本條件與法治精神。
律師回答：
關於這個問題，住戶是否實際居住於社區，並不影響其應繳納管理費的法律義務。根據公寓大廈管理條例第21條之規定，凡屬區分所有權人或住戶，只要其名下擁有公寓大廈之專有部分，即對於社區共用部分之維護、管理與修繕所需費用，依法有繳納公共基金（俗稱管理費）之義務，即使未實際居住於該社區或房屋處於閒置狀態，亦不得據以拒絕繳費。此項繳費義務具有法定性質，並不以實際使用公共設施或服務為條件，因此無論住戶是否實際入住，或是否將房屋出租、空置，皆不影響其作為所有權人所應負擔的管理費繳納責任。
舉例而言，有些區分所有權人持有社區之店面或住家，但長期未入住或出租他人經營，甚至僅偶爾出入，其仍應依區分比例繳交管理費。這是因為管理費用的性質在於全體住戶對於共用設施之整體維持與運作共同分擔，其本質為維護全體所有權人居住安全、公共設施功能及環境品質所需支出，因此依法不能以未實際居住或未實際使用為由主張免繳。
至於法律給予管委會之催繳與救濟手段，公寓大廈管理條例第21條明定：倘若區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金（即管理費）逾兩期或金額達到「相當程度」，經催告仍未繳納者，管理負責人或管理委員會即有權向法院提起民事訴訟，請求判命其給付積欠金額及遲延利息。實務上，催告程序通常以寄發「存證信函」為憑，記錄已明確要求繳納與履行期限。
若經法院判決確定，且債務人仍未履行付款義務，管委會即可依強制執行法聲請法院進行強制執行，包括查封債務人名下財產、銀行存款，甚至拍賣不動產。更進一步者，依公寓大廈管理條例第22條規定，若住戶積欠管理費經強制執行後，仍再度積欠金額達其所有權總價百分之一者，並經區分所有權人會議決議同意，管委會可進一步訴請法院命其遷離或出讓其不動產，若仍未配合，法院得拍賣該不動產以抵繳管理費，該拍賣所得，其優先受償順位與第一順位抵押權同。
因此，住戶不得以「未實際入住」或「未使用公共設施」為由拒繳管理費。管理費為法律所明定之義務支出，具有公共性與持續性，即便社區尚未發生明顯設備損壞或問題，也不影響住戶定期繳納管理費之義務。如發現個別住戶蓄意拖欠，建議管理委員會依據法律程序先寄送存證信函催繳，爾後視情況依法訴請法院判決並執行，以保障社區財務穩定與公共設施之正常維運。同時，也可在區分所有權人會議上強化繳費機制與罰則規範，藉由制度性管理達成住戶間之權利義務平衡，共創良好社區生活品質。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=公寓大廈管理條例第21條=公寓大廈管理條例第22條=)
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