公寓大廈管理之住戶不滿管委會，不繳管理費怎麼處理？
05 Jun, 2025
問題摘要：
當住戶積欠管理費達一定程度，管委會依法應採取催告、訴訟與強制執行等程序處理，若經法院裁判仍不改善且再次積欠達法定比例，便可依公寓大廈管理條例第22條請求法院裁定強制遷離或拍賣其區分所有權，藉此遏止惡鄰的行為並保障社區整體住戶的權益與生活品質，讓公寓大廈能在良好秩序與財務穩健中持續運作，維繫共同生活環境的基本條件與法治精神。
律師回答：
關於這個問題，依公寓大廈管理條例之規定，區分所有權人或住戶對於應負擔的公共基金、管理費或其他社區相關費用具有明確繳納義務，若有怠於繳納的情形，法律提供具體的處理機制，以保障社區的共同利益與管理秩序。
該條例第21條明文規定，若住戶積欠管理費已逾二期或達相當金額，經管理負責人或管理委員會訂定合理期限催告後仍未給付者，管委會有權訴請法院裁判，請求命令該住戶繳納應付之金額及遲延利息。換句話說，對於惡意拒繳或長期拖延繳費之情形，管委會不僅可以提出民事訴訟，亦可在取得法院確定判決後聲請強制執行，例如扣押銀行存款、查封不動產或拍賣財產，以實現債權，確保社區運作之財政穩定。
除一般的民事債務追償外，針對更加惡意的住戶，公寓大廈管理條例第22條則進一步提供所謂的「惡鄰條款」，亦即若住戶已歷經強制執行，之後仍再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，管理負責人或管委會得依區分所有權人會議的決議，向法院訴請強制遷離，甚至要求出讓其所有權份額。此條文設計的目的，在於防止惡意住戶長期佔有卻拒絕履行義務，對其他守法住戶形成不公平的剝削與干擾。
實務上操作的流程大致為：首先，由管委會發函催告繳費，若不果，進一步提起民事訴訟，經法院判決確定後進入強制執行階段，若經執行後住戶仍再度積欠且達前述法定比例者，便可依22條機制，啟動強制遷離程序。
此外，依第22條之規定，住戶若有其他違反公寓大廈管理條例規定，經主管機關依第49條第一項第一款至第四款裁處罰鍰後，仍不改善或繼續違規，亦得構成強制遷離之條件。
例如，若住戶於公共空間堆置雜物、私設障礙、擅自變更用途等情形經裁罰仍不改善者，便可透過該條規定請求法院命其遷離；若該住戶為區分所有權人，甚至可要求法院裁判其出讓所有權，並於判決確定後三個月內未完成移轉登記者，由管理委員會聲請法院進行拍賣，而該拍賣所得之受償順序依法律規定得優先於其他普通債權。
該等規定係以維護社區整體生活品質與法治秩序為目的，讓守法住戶免於少數人任意侵害公共利益之風險。也就是說，強制遷離或拍賣機制並非隨意適用，而須具備特定法律要件，並經法院審慎審理裁判，方可落實，體現對區分所有權人權利與社區公共秩序之平衡保護。
另就「管理費」的性質而言，依實務見解，其並非以管委會提供特定對價服務為前提的債務關係，而是全體區分所有權人對於共用部分管理維護所應負擔的必要費用，即屬共有義務之一環，依法即有繳納之責，與管委會履職優劣無直接對價關係，因此即便住戶對於社區管理品質不滿，也不能以此作為拒繳管理費的理由。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=公寓大廈管理條例第21條=公寓大廈管理條例第22條=公寓大廈管理條例第49條)
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