對於大樓組織成立前管理費或財源漏口，住戶是否要分擔？
05 Jun, 2025
問題摘要：
不論該大樓是否成立管委會，區分所有建築物的所有人即負有按比例分攤共用部分修繕費及相關維護費用的法定義務，而不能主張「未成立管委會」為由拒絕繳納。倘若住戶認為現行的繳費規定明顯不合理、損害其權益，可依規定尋求法院撤銷該規約，但在未經法院撤銷前，仍須遵守並繳費。如此安排有助於確保公寓大廈長期管理之正常運作，避免因少數人拒絕負擔而造成整體管理癱瘓，最終保障全體住戶之居住安全與公共利益。若該大樓已依規定推選管理人或成立管理委員會，且依一定程序完成報備，即具合法資格對住戶提起管理費之給付訴訟。管理費為社區共用設施維護之重要財源，任何住戶不得擅自拒繳，若對管委會或其成員之財務處理或工程發包有異議，應另循法律途徑追究，並不能作為不繳費之合法抗辯。
律師回答：
關於這個問題，依據公寓大廈管理條例相關規定，大樓的管理維護費用（通常即俗稱之「管理費」）為維持公寓大廈正常運作的必要財源，其繳納義務並不因管委會內部是否有瑕疵或財務爭議而消失。
根據該條例第10條第2項明定，公寓大廈之共用部分與約定共用部分，其修繕、管理與維護，應由管理負責人或管理委員會為之，其費用來源為公共基金，原則上由區分所有權人依其應有部分比例共同分擔，若規約或區分所有權人會議有另行規定者，則從其規定。而第18條進一步規定，公共基金的來源之一，即為區分所有權人依據區分所有權人會議決議所繳納之費用，因此可明確理解，管理費之繳交，是一種具備法律強制力之義務，不得以任何不滿管理方式或過往工程糾紛作為拒繳之理由。
針對住戶所提出的實際案例，雖然該大樓已有三十多年歷史，且至今未正式成立並報備管理委員會，僅係每年由少數與會住戶推舉代表擔任委員或財務人員，有時甚至是由前任自行指派財務職務，表面上似乎欠缺法定程序與正當性，惟公寓大廈管理條例第55條已針對此類情形提供補正機制，特別對於條例施行前已取得建照而未正式成立管理組織者，明定得由二人以上之區分所有權人書面推選一人擔任召集人，召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或選任管理負責人，並向主管機關完成報備，報備後始具法定地位。倘若該社區已依此程序完成成立並報備，即可依法行使管理職責，包含代社區對積欠費用住戶提出訴訟請求。
實務上，依公寓大廈管理條例第21條規定，若住戶積欠管理費逾兩期或達相當金額，管委會應先發函催告，載明期限與金額，若屆期仍未繳清，即可循民事訴訟程序提起給付之訴，請求法院判決住戶繳交管理費及遲延利息。勝訴後，管委會可持判決書聲請強制執行，針對住戶名下財產如薪資、存款或不動產進行查封、扣押或拍賣，以保障其他守法住戶的權益。若日後住戶再度積欠金額達該住戶區分所有權總價1%以上，且經強制執行後未繳清者，則依該條例第22條，經區分所有權人會議決議後，得進一步向法院聲請強制遷離或拍賣該戶之所有權，確保社區生活秩序。
即便尚未正式成立公寓大廈管理委員會，區分所有建築物的所有權人仍然有義務按其應有部分分擔建築物共用部分之修繕費及相關管理維護費用。依據民法第799-1條規定，區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，應由各所有人依其應有部分比例共同分擔，除非事先已有規約另為約定者，始得不受此限制。此項法律規定明確指出，並非僅限於已組成管委會或已依公寓大廈管理條例報備之社區才有管理費用的繳納義務，而是以所有權人對共用部分享有共同權利並因此負擔相對義務為原則，這種共擔義務具備法定性質，不因是否成立管委會而有別。
實務上，許多老舊大樓雖尚未設立管理委員會，住戶間僅由部分代表自發性協調管理事務，但共用部分如電梯、屋頂、排水系統、樓梯間照明或安全設備仍須定期修繕與維護。若無人統籌收費維護，不僅會影響公共安全與生活品質，更可能導致法律責任風險。故即使尚未報備成立正式的管理組織，區分所有權人彼此仍應依民法規定，公平分擔維護共用部分的必要支出。這種分擔義務是建立在共有關係之上，即使並未使用某一共用設備，如樓上住戶未使用電梯，或一樓住戶認為自己沒有使用公設，亦不得以此為由拒絕繳納相關費用，因其所擁有的不動產仍依建築設計而享有該設備設施的權益。
此外，若住戶之間已透過規約形式約定修繕費或其他費用的分擔標準，例如依樓地板面積、用途性質（住家、商用、店面）或是否使用特定設備作差異化處理，則原則上應依該規約內容從之。但若該規約內容顯失公平，對部分住戶造成重大不利，例如店面未實際使用電梯或社區設施，卻依同樣比例負擔費用，而與其實際負擔與利益不符，則依民法第799-1條第3項規定，該住戶可於規約成立後三個月內，向法院提起撤銷訴訟，請求審酌是否符合公平原則，進行實質審查與裁判。
區分所有人間依規約所生之權利義務，即使未參與會議或不同意該規約，只要該規約合法成立，仍具拘束力。繼受人（例如買下該房屋的新住戶）亦同樣受拘束，除非該權利義務源自其他特別約定，且繼受人明知或可得而知者，方得適用。這表示，只要該規約程序合法、未違反法律規定，便對全體住戶具有普遍效力，而不會因後來住戶主觀不願承擔費用而無效。
至於住戶主張過去管委會曾將管理費存入個人帳戶或工程發包有財務瑕疵，因此拒繳管理費，此一說法在法律上並無正當性。台灣高等法院歷來判決見解亦認為，管理委員會雖有依法負責修繕及管理的職責，然而住戶繳納管理費的義務與管委會履行職務的效率或是否有違失並不構成對價關係，因此住戶不得以管委會執行不力、財務管理混亂或曾有貪污等情形作為拒繳之抗辯事由，否則不僅將導致全體區分所有權人對於公共基金的繳納失去保障，也會影響社區公共設備的正常運作，造成更多住戶權益受損。住戶若對管委會成員有違法失職之疑，應循相關法定程序提出檢舉或另行訴訟追究民刑事責任，惟不得以此拖延或逃避依法應繳之管理費。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=民法第799-1條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第21條=公寓大廈管理條例第55條)
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